Cuprins
- Avantaje pentru vânzători
- Cum câștigă cumpărătorii
- Declarația MLS 8.0
- Efectul declarației MLS 8.0
- Listele din afara pieței rămân
- Contactați agenții imobiliari
- Du-te on-line
- Abordați proprietarii de case
- Cunoaște procesul
- Linia de jos
Cu inventarul imobiliar încă strâns pe multe piețe din țară, tu, ca potențial cumpărător, vrei să rămâi în fața concurenței. De aici apar listări din afara pieței. De asemenea, cunoscute sub numele de listări liniștite sau de buzunar, aceste case pot fi de vânzare, dar nu sunt listate pe mai multe servicii de listare (MLS). Aceasta înseamnă că agenții imobiliari care vând aceste proprietăți trebuie să facă lucrările pentru a găsi cumpărători pe cont propriu.
Listarea locuințelor în afara pieței a fost un pic o raritate în trecut, dar a câștigat mai multă tracțiune în ultimii ani cu proprietarii de case, făcând aceste înregistrări să facă parte dintr-o piață secundară de tip - în special în fața unei cereri în continuă creștere.
O nouă politică a Asociației Naționale a Agenților imobiliari® cunoscută sub numele de „Declarația MLS 8.0” restricționează foarte mult listările din afara pieței.
Listările din afara pieței pot părea contraintuitive pentru un vânzător. La urma urmei, există mai multă cerere decât inventar, ceea ce înseamnă că războaiele de licitație sunt comune în multe cartiere. De ce ar vrea vânzătorii să facă înregistrări secrete și cum le găsiți - cumpărătorul - pentru a le găsi?
Cheie de luat cu cheie
- Listările din afara pieței sunt proprietăți care sunt de vânzare, dar nu sunt listate pe mai multe servicii de listare. Unii vânzători doresc o listare din afara pieței pentru a testa apele, a menține confidențialitatea, a economisi comisioane sau a crea un sentiment de exclusivitate care ar putea duce la un preț de vânzare mai ridicat. Pentru cumpărători, listările din afara pieței oferă acces la inventar suplimentar, o oportunitate de economisire în cazul în care comisionul este mai mic și posibilitatea de a evita concurența pentru proprietăți într-o zonă de dorit. Vânzările de pe piață care implică un singur agent poate uneori oferă foarte puțină spațiu pentru cumpărătorii care doresc să negocieze prețul. Pentru a avea acces la aceste înregistrări, cumpărătorii pot aborda direct agenții sau proprietarii de case sau pot încerca să meargă online.
Avantaje pentru vânzători
Unii vânzători de case optează pentru o listare în afara pieței pentru a testa apele, în timp ce alții doresc un proces de vânzare mai privat sau oportunitatea de a negocia o comisie de vânzări mai mică, deoarece există un singur agent implicat.
Anumiți proprietari s-au gândit că o listare de buzunar creează o atitudine care să le ofere un preț mai mare Până la urmă, dacă casa este listată și ajunge să stea pe piață mai mult de 30 de zile, există șanse mari ca potențialii cumpărători să încerce să facă oferte lowball.. Fără să se stingă marcajul „zilelor de pe piață”, nu există nici o șansă ca un vânzător să fie scăzut.
Cum câștigă cumpărătorii
Pentru dvs. în calitate de cumpărător, avantajele unei listări off-market sunt duble. Pentru început, vă oferă acces la inventarul pe care ceilalți cumpărători nu-l văd. Dacă cumpărați pe o piață deosebit de fierbinte, listările de buzunar pot fi singura modalitate de a cumpăra o casă. În climatele obișnuite de piață, este posibil să obțineți o ofertă parțial, deoarece comisionul pe care vânzătorul trebuie să îl plătească este mai mic.
Nu toți cumpărătorii sunt în căutarea unei reședințe primare. Este posibil să căutați o proprietate de investiții sau case pentru a cumpăra și flip pentru un profit. O listare off-market într-un cartier excelent poate fi o modalitate excelentă de a îndeplini acest obiectiv.
Declarația MLS 8.0 Politică clară de cooperare
Un bloc semnificativ către listările din afara pieței a venit odată cu trecerea recentă, de către Asociația Națională a Agenților Imobiliari, a „Declarației MLS 8.0 Politică clară de cooperare”. Această politică, în vigoare la 1 ianuarie 2020, cu implementarea locală obligatorie până la 1 mai 2020, necesită orice broker imobiliar care participă la un serviciu de listare multiplă pentru a-și trimite listarea în MLS într-o zi lucrătoare de la comercializarea proprietății în public.
Impactul practic al declarației MLS 8.0
De remarcat că Declarația MLS 8.0 nu este lege în sensul tradițional. Potrivit agentului imobiliar Doug Wagner de la RE / Max Victory, „Asociația Națională a Agenților Imobiliari este o asociație de conducere, nu o entitate juridică, dar toți membrii MLS, brokeraj și agenți ai asociației trebuie să respecte noua politică.”
Wagner observă că agenții autorizați care nu sunt agenți imobiliari (nu sunt membri ai ANR) nu sunt obligați de politică. Cu toate acestea, având în vedere faptul că 89% dintre cumpărătorii de case recente au folosit un imobil sau un broker și că aproape 7 din 10 agenți imobiliari autorizați sunt agenții imobiliari, impactul practic este că Declarația 8.0 se aplică majorității tranzacțiilor imobiliare rezidențiale.
Listele din afara pieței rămân
Din fericire, declarația MLS 8.0 nu înseamnă sfârșitul listărilor din afara pieței. Noua politică a NAR are opțiuni încorporate care permit agenților și brokerilor membri să mențină listări limitate și complete de pe piață.
De exemplu, în conformitate cu declarația MLS 8.0, vânzătorii pot renunța la afișarea IDS sau la afișajul internet. O altă opțiune, cunoscută sub denumirea de listare „exclusiv pentru birou” este de asemenea disponibilă vânzătorilor care doresc să păstreze confidențialitatea. În cazul unui birou exclusiv, agentul poate împărtăși listarea cu alți agenți din birou sau unu-la-unu cu cumpărătorii.
Anumite alte opțiuni off-market disponibile anterior prin intermediul brokerilor, cum ar fi „rețelele de listare privată” nu mai sunt permise prin Declarația 8.0. Altele, inclusiv „în curând” și „afișarea cu întârziere” vor fi sub controlul MLS-urilor locale, dar vor include noi restricții care împiedică agenții să le partajeze cu cumpărătorii.
Potrivit lui Wagner, site-ul online Zillow, care extrage înregistrări din datele MLS, dar nu este membru al NAR, nu este împiedicat să continue programele interne de pe piață, precum „Faceți-mă să mă mișc”, în curând, „FSBO”, și "iBuyer."
Contactați agenții imobiliari
Găsirea unei case tradiționale, exclusive, off-market necesită un pic de teme și multă rețea. Odată ce ați identificat cartierul în care doriți să cumpărați, va trebui să vă prezentați cu o listă de agenți imobiliari de top și să îi contactați cu privire la orice listă exclusivă pentru birou.
Du-te on-line
Pe lângă contactarea directă a agenților imobiliari, cumpărătorii au la dispoziție instrumente online pentru a găsi înregistrări non-MLS, cum ar fi Vânzarea de către proprietar (FSBO), reclame din ziare sau chiar Craigslist. După cum sa menționat mai sus, site-ul online Zillow are mai multe programe off-market disponibile pentru potențiali vânzători și cumpărători.
Abordați proprietarii de case
Dacă există o zonă sau un cartier de care sunteți interesat în mod special, o opțiune este să vă conectați direct cu proprietarii de case. S-ar putea să găsești un avantaj prin baterea ușii sau trimiterea de mesagerie. În timp ce vă va costa timp și bani - și nu vă va garanta succesul - există șanse mici ca cel puțin o persoană să răspundă.
Nu excludeți proprietățile neglijate, mai ales dacă știți că vă puteți permite să faceți reparații. Poate există un proprietar care este atât de copleșit de costurile întreținerii - și unul care nu credea că ar putea vinde vreodată - încât o ofertă nesolicitată ar fi considerată o binecuvântare.
Doar pentru a nu ajunge să rupi banca, asigurați-vă că imprimați maileri care sunt atât ieftine, cât și eficiente. La urma urmei, vrei să pari cât mai profesionist în abordarea ta. Și nu știi niciodată până nu întrebi, nu?
Cunoaște procesul
Găsirea unei listări off-market este doar jumătate din luptă. Vizualizarea unei tranzacții este finalul jocului, motiv pentru care cumpărătorii de listări din afara pieței trebuie să cunoască aspectele și rezultatele procesului. După ce ajungeți la contract, este o afacere standard, dar din moment ce agentul vă poate reprezenta pe amândoi, poate să vă obosească.
Cunoscută drept o vânzare dublă a agenției - deși perfect legală - poate fi greu pentru cumpărător să spună dacă agentul are interesele sale cele mai bune în minte. Cu cât este mai mare prețul de vânzare, cu atât este mai mare comisionul pentru agent. Dacă cumpărați pe o piață cu un inventar redus, s-ar putea să nu conteze dacă veți obține cea mai bună ofertă atâta timp cât obțineți locuința, dar plătiți să fiți conștienți de orice conflict de interese.
Linia de jos
Piața imobiliară este încă fierbinte în multe zone ale țării, cu mai multă cerere decât inventar. Cumpărătorii frustrați care au fost licitați din case au nevoie de orice avantaj pe care îl pot obține. Deși Declarația MLS 8.0 restricționează sever accesul la listările din afara pieței, nu le interzice în totalitate. Faceți temele, conștientizați că există riscuri și știți că găsirea casei viitoare printr-o listare din afara pieței poate merita efortul.
