Cuprins
- Determinarea unui credit ipotecar accesibil
- Criteriile creditorilor
- Scorul dvs. de credit
- Cum se calculează o plată anticipată
- Cum decid creditorii
- Criterii personale pentru cumpărătorii de case
- Considerații pre-ipotecare
- Costuri dincolo de credite ipotecare
- Linia de jos
În 2020 se poate observa o recesiune pe piața locuințelor, potrivit companiei online imobiliare Zillow. Cei care nu își pot permite o tranzacție cu numerar integral nu ar trebui să întrebe: „Îmi pot permite acea casă?” În schimb, ar trebui să întrebe: „Îmi permit să împrumut bani pentru acea casă?”
Cheie de luat cu cheie
- Regula generală este că vă puteți permite o ipotecă care este de două până la două ori și jumătate venitul dvs. brut. Plățile ipotecare sunt alcătuite din patru lucruri: principal, dobândă, impozite și asigurări, cunoscute colectiv ca PITI. Raportul dvs. front-end este procentul venitului brut anual care se îndreaptă către plata creditului dvs. ipotecar și, în general, acesta nu trebuie să depășească 28%. Raportul dvs. de întârziere este procentul venitului brut anual care se îndreaptă către plata datoriilor dvs. și, în general, nu trebuie să depășească 36%.
Determinarea unui credit ipotecar accesibil
În general, majoritatea potențialilor proprietari de locuințe își pot permite să finanțeze o proprietate care costă între două și două și jumătate de venituri brute. În conformitate cu această formulă, o persoană care câștigă 100.000 USD pe an își poate permite o ipotecă între 200.000 și 250.000 USD. Cu toate acestea, acest calcul este doar o orientare generală. Puteți utiliza calculatorul ipotecar al Investopedia pentru a estima mai bine plățile ipotecare lunare.
În cele din urmă, atunci când decideți o proprietate, trebuie să luați în considerare încă câțiva factori. În primul rând, este o idee bună să înțelegeți ceea ce creditorul dvs. crede că vă puteți permite (și cum a ajuns la acea estimare). În al doilea rând, trebuie să determinați câteva criterii personale, evaluând nu numai finanțele, ci și preferințele și prioritățile.
Ipoteci: Cât de mult vă puteți acorda?
Criteriile creditorilor
În timp ce fiecare creditor ipotecar își stabilește propriile criterii de accesibilitate, capacitatea dvs. de a cumpăra o casă - și dimensiunea și condițiile împrumutului pe care îl meritați - depinde în mare măsură de următorii factori:
Venit brut
Acesta este nivelul veniturilor pe care un potențial cumpărător le face înainte de impozitele pe venit. În general, se consideră că este salariu plus orice venit bonus și poate include câștiguri cu fracțiune de normă, câștiguri din activități independente, prestații de securitate socială, invaliditate, pensie alimentară și ajutor pentru copii. Venitul brut joacă un rol cheie în determinarea raportului front-end.
Raport front-end
Acest raport este procentul din venitul dvs. brut anual care poate fi dedicat plății creditului ipotecar în fiecare lună. O plată ipotecară este formată din patru componente (denumite adesea în mod colectiv PITI): principalul, dobânzile, impozitele și asigurarea (atât asigurarea de proprietate, cât și asigurarea ipotecară privată, dacă este necesară în ipoteca dvs.). O regulă bună este că PITI nu trebuie să depășească 28% din venitul brut. Cu toate acestea, mulți creditori permit împrumutaților să depășească 30%, iar unii chiar îi permit pe împrumutați să depășească 40%.
Raport de întârziere
Cunoscut și sub numele de datorie / venit (DTI), calculează procentul din venitul brut necesar pentru acoperirea datoriilor. Datoriile includ plăți cu card de credit, asistență pentru copii și alte împrumuturi restante (auto, student, etc.). Cu alte cuvinte, dacă plătiți 2.000 de dolari în fiecare lună cu cheltuieli și faceți 4.000 de dolari în fiecare lună, raportul dvs. este de 50% - timpul veniturilor dvs. lunare este folosit pentru a plăti datoria.
Iată veștile proaste: un raport de 50% datorie-venit nu vă va aduce acasă acest vis. Majoritatea creditorilor recomandă ca DTI-ul dvs. să nu depășească 36% din venitul brut. Pentru a vă calcula datoria maximă lunară pe baza acestui raport, înmulțiți-vă venitul brut cu 0, 36 și împărțiți cu 12. De exemplu, dacă câștigați 100.000 USD pe an, cheltuielile dvs. cu datoria lunară maximă nu ar trebui să depășească 3.000 USD. Cu cât raportul DTI este mai mic, cu atât mai bine.
Scorul dvs. de credit
Dacă o parte a monedei accesibile este venitul, atunci cealaltă parte este riscul. Creditorii ipotecari au dezvoltat o formulă pentru a determina nivelul de risc al unui potențial cumpărător. Formula variază, dar este determinată în general prin utilizarea punctajului de credit al solicitantului. Solicitanții cu un scor de credit scăzut se pot aștepta să plătească o rată a dobânzii mai mare, denumită și o rată procentuală anuală (APR), la împrumutul lor.
20%
Suma prețului de cumpărare a unei locuințe necesare pentru o plată anticipată care vă permite să evitați plata unei asigurări ipotecare private
Cum se calculează o plată anticipată
Plata inițială este suma pe care cumpărătorul își poate permite să plătească din buzunar pentru reședință, folosind numerar sau active lichide. O plată de cel puțin 20% din prețul de achiziție al unei locuințe este, de obicei, solicitată de către creditorii (și este minimul necesar pentru a nu avea nevoie de asigurare de ipotecă privată), dar mulți creditori permit cumpărătorilor să cumpere o casă cu procente semnificativ mai mici. Evident, cu cât poți renunța la mai mult, cu atât vei avea nevoie de mai puțină finanțare și cu atât vei arăta mai bine către bancă.
De exemplu, dacă un potențial cumpărător de acasă își poate permite să plătească 10% pe o casă de 100.000 USD, plata în avans este de 10.000 USD, ceea ce înseamnă că proprietarul trebuie să finanțeze 90.000 USD.
Pe lângă valoarea finanțării, creditorii vor să știe și numărul de ani pentru care este nevoie de împrumutul ipotecar. O ipotecă pe termen scurt are plăți lunare mai mari, dar este probabil mai puțin costisitoare pe durata creditului.
Cum decid creditorii
Mulți factori diferiți intră în decizia creditorului ipotecar cu privire la accesibilitatea cumpărătorului de acasă, dar practic se reduce la venituri, datorii, active și pasive. Uneori credem că cererile noastre ipotecare sunt judecate de o persoană care folosește un sentiment mai degrabă decât criterii obiective, dar, de fapt, chiar dacă creditorul dvs. ipotecar a avut o zi proastă, puteți fi sigur că o mare parte a procesului este formulară.
Împrumutatul dorește să știe cât de mult face un solicitant, câte cereri există cu privire la acest venit și potențialul pentru ambele în viitor - pe scurt, orice ar putea pune în pericol capacitatea sa de a fi rambursat. Veniturile, plățile anticipate și cheltuielile lunare sunt, în general, calificative de bază pentru finanțare, în timp ce istoricul creditului și punctajul determină rata dobânzii pentru finanțare.
Criterii personale pentru cumpărătorii de case
Creditorul vă poate spune că vă puteți permite o proprietate imensă, dar puteți într-adevăr? Nu uitați, criteriile creditorului privesc în mare măsură salariul dvs. brut. Problema utilizării salariilor brute este simplă: Dvs. se calculează până la 30% din salariul dvs., dar ce se întâmplă cu impozitele, deducerile FICA și primele de asigurări de sănătate? Chiar dacă primiți o rambursare la declarația dvs. fiscală, asta nu vă ajută acum - și cât veți primi cu adevărat înapoi?
De aceea, unii experți financiari consideră că este mai realist să se gândească în ceea ce privește venitul net (de asemenea plata pentru acasă) și că nu ar trebui să utilizați mai mult de 25% din venitul net la plata dvs. ipotecare. În caz contrar, în timp ce s-ar putea să literalmente plătiți ipoteca, puteți ajunge „săraci”.
Costurile pentru plata și întreținerea locuinței dvs. ar putea prelua un procent atât de mare din venitul dvs. - cu mult și peste raportul nominal final - încât nu veți rămâne suficienți bani pentru a acoperi alte cheltuieli discreționare sau datorii restante sau pentru a economisi pentru pensionare sau chiar o zi ploioasă. Decizia de a fi sau nu săraci este o problemă în mare parte a alegerii personale; a fi aprobat pentru o ipotecă nu înseamnă că vă puteți permite plățile.
Nu vă puneți în situația de a deveni „casă săracă”, plătind atât de mult pentru o ipotecă, încât nu aveți destui bani pentru a acoperi cheltuielile discreționare sau pentru a economisi la pensie.
Considerații pre-ipotecare
În plus față de criteriile creditorului, luați în considerare următoarele probleme atunci când aveți în vedere capacitatea dvs. de a plăti o ipotecă.
Sursa de venit
Te bazezi pe două venituri doar pentru a plăti facturile? Locul de muncă este stabil? Puteți găsi cu ușurință o altă poziție care plătește același salariu, sau mai bine spus, dacă ar trebui să pierdeți locul de muncă actual? Dacă îndeplinirea bugetului dvs. lunar depinde de fiecare ban încasat, chiar și o mică reducere poate fi un dezastru.
cheltuieli
Calculul raportului dvs. intermediar va include majoritatea cheltuielilor cu datoriile curente, dar ce se întâmplă cu alte cheltuieli pe care nu le-ați generat încă? Vei avea copii care merg la facultate într-o zi? Aveți în plan să cumpărați o mașină nouă, un camion sau o barcă? Familia ta se bucură de o vacanță anuală?
Stil de viata
Sunteți dispus să vă schimbați stilul de viață pentru a obține casa dorită? Dacă mai puține călătorii în mall și o reducere a bugetului nu vă deranjează, aplicarea unui raport mai ridicat ar putea merge bine. Dacă nu puteți face ajustări - sau aveți deja solduri considerabile ale contului cardului de credit - este posibil să doriți să îl jucați în siguranță și să adoptați o abordare mai conservatoare în vânătoarea de casă.
Personalitate
Nici două persoane nu au aceeași personalitate, indiferent de veniturile lor. Unii pot dormi bine noaptea știind că datorează 5.000 de dolari pe lună pentru următorii 30 de ani, în timp ce alții se plătesc peste o jumătate de plată. Perspectiva refinanțării casei pentru a-și permite plățile cu o mașină nouă ar înnebuni unii oameni în timp ce nu-i îngrijorează deloc pe alții.
Fii sincer cu privire la nivelul de risc financiar cu care trăiești confortabil.
Costuri dincolo de credite ipotecare
În timp ce ipoteca este cu siguranță cea mai mare responsabilitate financiară a proprietății de locuințe, există o serie de cheltuieli suplimentare, unele dintre ele nu dispar nici după ce creditul ipotecar este achitat. Cumpărătorii inteligenți ar face bine să țină cont de următoarele elemente:
întreținere
Chiar dacă îți construiești o casă nouă, aceasta nu va rămâne nouă pentru totdeauna și nici aparatele majore scumpe, cum ar fi sobele, mașinile de spălat vase și frigiderele. Același lucru este valabil și pentru acoperișul casei, cuptorului, aleea, covorul și chiar vopseaua de pe pereți. Dacă sunteți săraci în casă atunci când efectuați această primă plată ipotecară, v-ați putea găsi într-o situație dificilă dacă finanțele dvs. nu s-au îmbunătățit până când casa dvs. are nevoie de reparații majore.
Utilități
Căldura, electricitatea, apa, canalizarea, eliminarea gunoiului, televiziunea prin cablu și serviciile telefonice costă bani. Aceste cheltuieli nu sunt incluse în raportul front-end și nici nu sunt calculate în raportul final. Cu toate acestea, acestea sunt inevitabile pentru majoritatea proprietarilor de case.
Taxe de asociere
Multe cartiere închise sau comunități planificate evaluează taxele de asociere lunare sau anuale. Uneori, aceste taxe sunt mai mici de 100 USD pe an; alte ori sunt câteva sute de dolari pe lună. În unele comunități includ întreținerea gazonului, deszăpezirea, o piscină comunitară și alte servicii.
Unele taxe sunt utilizate numai pentru costurile de administrare ale conducerii comunității. Este important să ne amintim că, deși un număr din ce în ce mai mare de creditori include taxe de asociere în raportul front-end, este probabil ca aceste taxe să crească în timp.
Mobilier și decor
Treceți prin aproape orice comunitate de case noi după ce soarele va fi apăsat și probabil că veți observa unele lumini interioare care luminează încăperi vaste și goale, pe care le puteți vedea doar pentru că acele case mari, frumoase, nu au acoperiri de ferestre. Aceasta nu este ultima tendință de decorare. Este rezultatul unei familii care și-a cheltuit toți banii în casă și care acum nu își pot permite perdele sau mobilier. Înainte de a cumpăra o casă nouă, aruncați o privire bună asupra numărului de camere care vor trebui mobilate și numărul de ferestre care vor necesita acoperire.
Linia de jos
Costul unei locuințe este cea mai mare cheltuială personală cu care se vor confrunta cei mai mulți oameni. Înainte de a-ți asuma o datorie atât de enormă, fă-ți timp să faci matematica. După ce efectuați numerele, luați în considerare situația personală și gândiți-vă la stilul dvs. de viață - nu doar acum, ci în următorii zece ani.
Locuința de vis poate fi tot ceea ce ți-ai dorit la un preț avantajos acum, dar merită să te extinzi prea mult pe tine și familia ta? Vei fi ipotecat nu numai casa ta, ci și întreaga viață? Un creditor vă ajută să cumpărați o casă, dar persoana care ar trebui să decidă dacă vă puteți permite, de fapt, sunteți.
