Cuprins
- Ce este împrumutul la valoare?
- Formula și calculul raportului împrumut-la-valoare (LTV)
- LTV și subscrierea împrumutului
- Factori care influențează raportul LTV
- Rata LTV și ratele dobânzii
- Tipuri de împrumut și raportul LTV
- Clasarea raportului LTV
- LTV vs. LTV combinat (CLTV)
- Limitările LTV
Care este raportul Împrumut-la-valoare (LTV)?
Raportul împrumut la valoare (LTV) este o evaluare a riscului de creditare pe care instituțiile financiare și alți creditori îl examinează înainte de a aproba o ipotecă. În mod obișnuit, evaluările cu raporturi LTV ridicate prezintă un risc mai mare și, prin urmare, dacă se aprobă ipoteca, împrumutul costă mai mult împrumutatul.
În plus, un împrumut cu un raport LTV ridicat poate solicita împrumutatului să cumpere o asigurare ipotecară pentru a compensa riscul pentru creditor.
Cheie de luat cu cheie
- LTV este adesea utilizat în împrumuturile ipotecare pentru a determina suma necesară pentru a plăti în avans și dacă un creditor va extinde creditul unui împrumutat. Majoritatea creditorilor oferă solicitanților de ipotecă și capitaluri proprii cea mai mică dobândă posibilă atunci când împrumutul către Raportul valoric este de sau mai jos de 80%.
Formula și calculul raportului împrumut-la-valoare (LTV)
Cumpărătorii de case pot calcula cu ușurință raportul LTV pe locuința lor.
LTVratio = APVMA unde: MA = valoarea ipotecarăAPV = valoarea proprietății evaluate
Procesul presupune împărțirea sumei totale a creditului ipotecar la prețul total de achiziție al locuinței. De exemplu, o locuință cu un preț de achiziție de 200.000 USD și un credit ipotecar total pentru 180.000 USD rezultă într-un raport LTV de 90%. Creditorii ipotecari convenționali oferă adesea condiții de împrumut mai bune debitorilor care au raporturi LTV nu mai mari de 80%.
Un raport LTV este calculat prin împărțirea sumei împrumutate la valoarea evaluată a proprietății, exprimată în procente. De exemplu, dacă cumpărați o casă evaluată la 100.000 USD pentru valoarea evaluată și efectuați o plată de 10.000 USD, veți împrumuta 90.000 USD, rezultând un raport LTV de 90% (adică 90.000 / 100.000).
LTV și subscrierea împrumutului
Raportul LTV este o componentă esențială a subscrierii ipotecare, fie că este vorba de achiziționarea unei case, de refinanțarea unei ipoteci curente într-un nou împrumut sau de împrumut cu capitaluri proprii acumulate în cadrul unei proprietăți.
Creditorii evaluează raportul LTV pentru a determina nivelul de expunere la risc pe care și-l asumă atunci când subscriu o ipotecă. Atunci când debitorii solicită un împrumut pentru o sumă care este sau aproape de valoarea evaluată și, prin urmare, un raport LTV mai mare, creditorii percep că există o șansă mai mare ca împrumutul să intre în întârziere, deoarece există o valoare mică sau nicio capitală acumulată în proprietate. În cazul în care are loc o excludere judiciară, creditorul poate găsi dificil să vândă locuința suficient pentru a acoperi soldul ipotecar restant și a face profit din tranzacție.
Factori care influențează raportul LTV
Principalii factori care influențează raporturile LTV sunt plata, prețul de vânzare (contract) și valoarea evaluată. Pentru a obține cel mai mic (și cel mai bun) raport LTV, ridicați plata în jos și încercați să scădeați prețul de vânzare. Folosind exemplul de mai sus, să presupunem că cumpărați o casă care evaluează 100.000 USD, dar proprietarul este dispus să vândă pentru 90.000 USD. Dacă efectuați aceeași plată în valoare de 10.000 USD, împrumutul dvs. este de doar 80.000 USD, ceea ce duce la un raport LTV de 80% (adică 80.000 / 100.000). Dacă vă majorați plata la 15.000 USD, împrumutul dvs. ipotecar este acum de 75.000 USD, ceea ce face ca raportul dvs. LTV să fie 75% (adică 75.000 / 100.000).
Toate acestea sunt importante, deoarece raportul LTV este mai mic, cu atât este mai mare șansa ca acest împrumut să fie aprobat, cu atât rata dobânzii este mai mică și cu atât mai puțin probabil să vi se ceară să achiziționați o asigurare de ipotecă privată (PMI).
Rata LTV și ratele dobânzii
În timp ce raportul LTV nu este singurul factor determinant în asigurarea unei credite ipotecare, a unui capital propriu sau a unei linii de credit, acesta joacă un rol substanțial în cât costă împrumutul proprietarul de locuințe. De fapt, un raport LTV ridicat vă poate împiedica să vă calificați în primul rând pentru o opțiune de împrumut sau refinanțare.
Majoritatea creditorilor oferă solicitanților de capitaluri ipotecare și capitaluri proprii cea mai mică rată a dobânzii posibilă atunci când raportul LTV este la sau sub 80%. Un raport LTV mai mare nu exclude debitorii să fie aprobați pentru o ipotecă, deși costul total al împrumutului crește odată cu creșterea raportului LTV. Poate fi aprobat un împrumutat cu un raport LTV de 95%, dar rata dobânzii poate fi cu un punct procentual mai mare decât pentru un împrumutat cu un raport LTV de 75%.
În plus, dacă raportul LTV este mai mare de 80%, probabil că va trebui să cumpărați o asigurare ipotecară privată (PMI), care poate adăuga oriunde de la 0, 5% la 1% din întreaga sumă a creditului. PMI de 1% la un împrumut de 100.000 USD, de exemplu, ar adăuga 1.000 $ la suma plătită pe an sau 83, 33 dolari pe lună. Plățile PMI continuă până când raportul LTV este cu 80% sau mai mic. Rata LTV va scădea odată cu achitarea împrumutului dvs. și cu cât valoarea casei dvs. va crește în timp.
Necesitatea unui raport LTV de 80% (sau mai mic) pentru a evita PMI nu este o lege, dar este practica aproape tuturor creditorilor. Uneori fac excepții pentru debitorii cu venituri mari, datorii mai mici sau alți factori precum un portofoliu de investiții mare.
Raportul maxim dintre împrumut și valoare este cel mai mare raport admisibil din mărimea unui împrumut la valoarea în dolar a proprietății. Cu cât raportul dintre împrumut și valoare este mai mare, cu atât mai mare este porțiunea din prețul de achiziție finanțat. Întrucât locuința acționează ca garanție pentru împrumut, raportul împrumut-valoare este o măsură a riscului folosit de creditori. Se consideră că diferite programe de împrumut au factori de risc diferiți și, prin urmare, au raporturi LTV maxime diferite.
Tipuri de împrumut și raportul LTV
Anumite tipuri de împrumuturi au reguli speciale atunci când vine vorba de raportul LTV.
Împrumuturi FHA
Împrumuturile FHA, care permit un raport inițial LTV de până la 96, 5%, necesită o primă de asigurare ipotecară (MIP), care durează atâta timp cât ai acel împrumut, indiferent de cât de scăzut este în cele din urmă raportul LTV. împrumutul convențional odată ce raportul LTV ajunge la 80% pentru a elimina PIP.
Împrumuturi VA și USDA
Împrumuturile VA și USDA - disponibile pentru militarii actuali și foști sau, respectiv, în zonele rurale - nu necesită asigurare ipotecară privată, chiar dacă raportul LTV poate fi de până la 100%. Cu toate acestea, atât împrumuturile VA cât și USDA au taxe suplimentare.
Fannie Mae și Freddie Mac
Fannie Mae’s HomeReady și Freddie Mac’s Home Programele ipotecare posibile pentru debitorii cu venituri mici permit un raport LTV de 97% (3% avans), dar necesită asigurare ipotecară până când raportul scade la 80%.
Simplificați opțiunile de refinanțare, care renunță la cerințele de evaluare (ceea ce înseamnă că raportul LTV al locuinței nu afectează împrumutul), există pentru împrumuturi FHA, VA și USDA. Pentru cei cu un raport LTV mai mare de 100% - cunoscut și sub denumirea de „subacvatic” sau „cu susul în jos” - Opțiunea de refinanțare a împrumutului cu valoare înaltă a lui Fannie Mae și Refinanțarea Ameliorată a Reliefului Freddie Mac, care sunt concepute pentru a înlocui Programul de refinanțare HARP care expirat la 31 decembrie 2018, sunt disponibile.
Clasarea raportului LTV
Un raport LTV de 80% sau mai mic este considerat bun pentru majoritatea scenariilor de împrumuturi ipotecare. Un raport LTV de 80% oferă cele mai mari șanse de a fi aprobat, cea mai bună rată a dobânzii și cea mai mare probabilitate de a nu fi obligat să cumpărați o asigurare ipotecară. După cum s-a menționat mai sus, totuși, împrumuturile VA și USDA permit un raport LTV mai mare (până la 100%) și evită totuși asigurarea de ipotecă privată costisitoare, deși se aplică alte taxe.
Pentru majoritatea opțiunilor de refinanțare, cu excepția cazului în care solicitați o refinanțare de retragere de numerar, raportul LTV nu contează, deci nu există „bun” sau „rău”. Dacă solicitați o refinanțare a încasărilor, un raport LTV de 90% sau mai puțin este considerat bun.
LTV vs. LTV combinat (CLTV)
În timp ce raportul LTV analizează impactul unui singur credit ipotecar la achiziționarea unei proprietăți, raportul împrumut-valoare (CLTV) este raportul dintre toate împrumuturi garantate pe o proprietate la valoarea unei proprietăți. Creditorii folosesc raportul CLTV pentru a determina riscul de neplată al unui potențial cumpărător de locuințe atunci când se utilizează mai multe împrumuturi - de exemplu, dacă vor avea două sau mai multe credite ipotecare sau un credit ipotecar plus un împrumut de capitaluri proprii sau o linie de credit (HELOC). În general, creditorii sunt dispuși să acorde credite cu un raport CLTV de peste 80% și mai mare debitorilor cu ratinguri de credit ridicate.
Rata LTV are în vedere doar soldul ipotecar primar. Prin urmare, în exemplul de mai sus, raportul LTV este de 50%, rezultatul împărțirii soldului ipotecar primar de 100.000 USD la valoarea internă de 200.000 USD. Creditorii primari tind să fie mai generoși cu cerințele CLTV.
Având în vedere exemplul de mai sus, în caz de excludere, titularul ipotecar principal își primește banii în întregime înainte ca cel de-al doilea titular de ipotecă să primească ceva. Dacă valoarea proprietății scade la 125.000 dolari înainte ca împrumutatul să fie neplătit, prestatorul principal de credite primește întreaga sumă datorată (100.000 USD), în timp ce cel de-al doilea titlu de garanție primește doar restanța de 25.000 USD, în ciuda faptului că este datorat 50.000 USD. Deținătorul de garanție principală are un risc mai mic în cazul scăderii valorilor proprietății și, prin urmare, își poate permite să acorde credite la un CLTV mai mare.
Limitările LTV
Principalul dezavantaj al LTV este că acesta include numai ipoteca principală pe care un dator deținător o are și nu include alte obligații, cum ar fi un al doilea credit ipotecar sau un împrumut de capitaluri proprii. Prin urmare, CLTV este o măsură mai incluzivă a capacității debitorului de a rambursa un împrumut la domiciliu.
