Ce este un împrumut fără evaluare?
Un împrumut fără evaluare este o ipotecă care nu necesită o estimare profesională a valorii curente de piață a proprietății colaterale, cunoscută în limbajul imobiliar ca evaluare. Împrumuturile fără evaluare sunt extrem de neobișnuite și sunt rareori oferite unui împrumutat care achiziționează o proprietate rezidențială pentru uz privat. Riscul pentru un creditor este pur și simplu prea mare dacă nu există o evaluare imparțială a valorii proprietății pe care creditorul o finanțează. În cazul în care proprietatea este în valoare de mult mai mică decât valoarea ipotecii, un proprietar care a fost implicit în ipotecă, lasă creditorului fără posibilitatea de a recupera întreaga valoare a împrumutului prin vânzarea proprietății.
Cum funcționează un împrumut fără evaluare
Un împrumut fără evaluare poate utiliza metode alternative de determinare a valorii unei locuințe în scopul de a defini câți bani să împrumute sau poate să nu necesite o evaluare profesională a valorii actuale de piață a casei, doar informații despre soldul și finanțele împrumutatului.
Împrumuturile fără evaluare tind să fie disponibile pentru investitorii care vor modifica sau grupa proprietatea într-un mod care face ca o evaluare curentă să fie nulă sau să nu facă obiect. Acestea pot fi, de asemenea, oferite investitorilor care plătesc mult mai mult decât plata standard de 20% din prețul de achiziție al proprietății. Dar ambele sunt situații speciale care nu se aplică cumpărătorului mediu.
Un împrumut de refinanțare fără evaluare poate fi menționat ca o ipotecă fără evaluare, dar o ipotecă pentru prima dată și o refinanțare a unei ipoteze funcționează diferit, iar motivele pentru care le oferă fiecăruia fără evaluare diferă.
Pentru cumpărătorul de locuințe obișnuit, un împrumut fără evaluare este extrem de neobișnuit pentru o primă ipotecă, dar este mai frecvent atunci când se refinanțează o ipotecă.
Împrumuturi fără evaluare vs. rafinanțe de evaluare fără evaluare
Majoritatea primelor credite ipotecare necesită evaluări, însă o refinanțare ipotecară, numită re-fi, poate nu are nevoie de o evaluare în funcție de locul de origine al primei credite ipotecare. O refinanțare ipotecară este un împrumut care plătește ipoteca inițială și ia locul primei ipoteci. Proprietarul de locuințe efectuează plăți lunare sau semestriale pe ipoteca refinanțată, așa cum au făcut-o pe ipoteca inițială.
De obicei, deținătorii de credite ipotecare încearcă să se re-fi pentru a obține condiții mai bune la împrumuturile lor: o rată a dobânzii mai mică, de aceea plăți lunare mai mici, de exemplu, dacă ratele dobânzii au scăzut semnificativ. Sau, poate, capitalul lor în locuință poate să crească foarte mult din cauza creșterii valorilor proprietății locale, calificându-le astfel pentru o rată mai mică. Alte motive pentru refinanțare includ dorința de a adăuga sau elimina o altă parte din ipoteca inițială sau de a converti o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) într-o ipotecă cu rată fixă.
Exemple de viață reală a refinanțărilor fără evaluare
Unele programe federale oferă ipoteci fără evaluare. De exemplu, Departamentul pentru Afaceri ale Veteranilor din SUA (VA) oferă un împrumut de refinanțare la reducerea ratei dobânzii (IRRRL) celor care dețin deja împrumuturi de tip VA; renunțarea la evaluarea la domiciliu este printre termenii săi generali. Administrația Federală a Locuințelor (FHA) și Departamentul pentru Agricultură al SUA (USDA) au programe simplificate.
În 2017, creditorii sponsorizați de guvern, Fannie Mae și Freddie Mac, au început să ofere renunțări la evaluare în anumite cazuri, atât pentru împrumuturi de refinanțare, cât și pentru împrumuturi de achiziție de locuințe originale.
Ajutorul federal de re-fis ajută să se asigure că proprietarii de case nu se implică în prima ipotecă și pot rămâne în casele lor, oferind stabilitate comunității și pieței imobiliare locale. Din acest motiv, oportunitățile de refinanțare fără evaluare se concentrează adesea pe anumite categorii de riscuri mari ale proprietarilor de case cărora nu li s-a oferit un credit original fără evaluare.
Motivul unei evaluări este că este important pentru creditorii - chiar și atunci când creditorul este guvernul SUA - să împrumute suma corectă de bani pentru a plăti pentru o proprietate, astfel încât proprietarul de locuințe să nu aibă probleme cu plățile și creditorul ar putea recupera valoarea împrumutului dacă proprietatea ar fi vândută. Dar, întrucât scopul unei re-fi-evaluări fără evaluare nu este de a valoriza corect proprietatea, ci de a ușura termenii și plățile proprietarului, valoarea reală a proprietății nu contează la fel de mult. De aceea, o re-fi fără evaluare poate avea sens.
