Profit din datorii ipotecare cu mbs

Cuprins

• Cum sunt formate
• Tipuri de MBS
• Emitenți MBS
• Fonduri comune
• Linia de jos

Potrivit Federal Reserve Bank of New York, soldurile ipotecare au constituit cea mai mare componentă a datoriei gospodăriilor în al doilea trimestru al anului 2018. La 30 iunie, rapoartele de credit ale consumatorilor au arătat un total de 9 trilioane de dolari în ceea ce privește datoria ipotecară, o creștere de 60 miliarde de dolari din primul trimestru al anului. Deși se estimează că ratele ipotecare vor crește, cererea pentru locuințe însoțită de șomaj scăzut ar putea alimenta încă piața creditelor ipotecare. Aceasta înseamnă că această împrumut trebuie să se extindă. Această situație creează o oportunitate pentru investitorii astuți, care pot utiliza titluri de credit ipotecare (MBS) pentru a deține o parte din această datorie.

Rețineți că aceste active au jucat un rol esențial în criza financiară din 2008. Băncile au înlăturat multe restricții în ceea ce privește împrumuturile ipotecare, unii chiar nu au scăzut bani și au finanțat integral împrumuturile pentru locuințe. Însă cea mai mare parte a noilor proprietari nu-și puteau permite plățile, ceea ce nu părea să deranjeze creditorii. Au fost în continuare capabili să câștige bani prin ambalarea împrumuturilor și vânzarea lor către investitori. Aceasta, la rândul său, a creat o bulă, care a sfârșit să izbucnească în 2007. Efectul truc a lovit Lehman Brothers, determinând banca să se prăbușească, trimițând apoi valuri de șoc în întreaga economie globală.

Deci, vă puteți permite totuși să investiți în aceste active?, vă vom arăta cum puteți utiliza MBS pentru a vă completa celelalte active cu venit fix.

Cheie de luat cu cheie

• Titlurile garantate prin credite ipotecare (MBS) sunt instrumente cu venituri fixe care reunesc creditele ipotecare individuale într-o singură securitate. În timp ce MBS diversifică riscul imobiliar, acestea sunt de asemenea extrem de riscante și au fost parțial responsabile pentru criza financiară din 2008 și piața creditelor ipotecare. De atunci, oamenii au a început să examineze ofertele MBS individuale și sunt capabile să identifice titluri profitabile. Este dificil pentru investitorii individuali să acceseze MBS, dar poate fi capabil să facă acest lucru indirect prin fonduri mutuale care investesc în MBS.

Cum sunt formate

Titlurile garantate prin credite ipotecare sunt obligații ale datoriilor achiziționate de la bănci, companii hipotecare, uniuni de credit și alte instituții financiare și apoi asamblate în fonduri de către o entitate guvernamentală, cvasi-guvernamentală sau privată. Aceste entități vând apoi titlurile de valoare investitorilor. Acest proces este ilustrat mai jos:

1. Cumpărătorii imobiliari împrumutați de la instituții financiareInstituțiile financiare vând credite ipotecare către entități MBS. Entitățile bancare formează fonduri ipotecare și emit titluri garantate de credite ipotecare.Individualii investesc în grupuri MBS.

Tipuri de MBS

Există două tipuri de MBS. Certificatul de participare sau de participare reprezintă proprietatea directă într-un grup de credite ipotecare. Veți obține o cotă proporțională a tuturor plăților de capital și dobânzi efectuate în fond, deoarece emitentul primește plăți lunare de la debitori. Fondul ipotecar va avea de obicei o scadență de cinci la 30 de ani. Cu toate acestea, fluxul de numerar se poate schimba de la lună la lună, în funcție de câte ipoteci sunt plătite anticipat. Aici se află riscul de plată anticipată. Când rata dobânzii curente scade, debitorii ar putea refinanța și plăti în avans împrumuturile. Investitorii trebuie apoi să încerce să găsească randamente similare investițiilor inițiale într-un mediu cu dobândă curentă mai mică. În schimb, investitorii se pot confrunta cu riscuri de rată a dobânzii la creșterea ratelor dobânzii. Împrumutații vor rămâne cu împrumuturile lor, lăsând investitorii blocați cu randamentele mai mici într-un mediu în creștere a dobânzii curente.

Al doilea tip de MBS este obligația ipotecară garantată (OPC). Acesta este un set de credite ipotecare trecătoare.

Există mai multe tipuri de OCM care sunt concepute pentru a reduce riscul de plată în avans al investitorilor. Într-un CMO cu salariu secvențial, emitenții de OCM vor distribui fluxul de numerar către deținătorii de obligațiuni dintr-o serie de clase, numite tranșe. Fiecare tranșă deține titluri garantate de credite ipotecare cu modele de scadență și fluxuri de numerar similare. Fiecare tranșă este diferită de celelalte din OCM. De exemplu, o OPC ar putea avea patru tranșe cu credite ipotecare care în medie de doi, cinci, șapte și 20 de ani fiecare. La intrarea plăților ipotecare, emitentul OCM va plăti mai întâi rata dobânzii cuponului declarată deținătorilor de obligațiuni din fiecare tranșă. Plățile principale programate și neprogramate vor fi primite pentru investitori în primele tranșe. După ce sunt achitați, investitorii în tranșele ulterioare vor primi plăți principale. Conceptul este de a transfera riscul de plată anticipată de la o tranșă la alta. Unele OCM pot avea 50 sau mai multe tranșe interdependente. Prin urmare, ar trebui să înțelegeți caracteristicile celorlalte tranșe din OCP înainte de a investi. Există două tipuri de tranșe:

• Tranșele PAC folosesc conceptul fondului afundat pentru a ajuta investitorii să reducă riscul de plată în avans și să primească un flux de numerar mai stabil. Se stabilește o obligațiune de însoțire pentru a absorbi excesul de capital, deoarece creditele ipotecare sunt plătite anticipat. Apoi, cu venituri din două surse (PAC și obligațiunea de însoțire), investitorii au o șansă mai bună de a primi plăți peste graficul de scadență inițial. Tranzacțiile Z sunt cunoscute și sub denumirea de obligațiuni de cumpărare sau tranșe de obligațiuni de amortizare. În perioada de angajare, dobânda nu este plătită investitorilor. În schimb, principalul crește la o rată compusă. Acest lucru elimină riscul investitorilor de a trebui să reinvesteze cu randamente mai mici dacă ratele actuale ale pieței scad. După achitarea tranșelor anterioare, deținătorii de tranșe Z vor primi plăți cupon pe baza soldului principal al obligațiunii. În plus, vor primi toate plățile principale din creditele ipotecare de bază. Deoarece dobânda creditată în perioada de angajare este impozabilă - chiar dacă investitorii nu o primesc efectiv - tranșele Z pot fi mai potrivite pentru conturile amânate din impozite.

Titlurile de credit ipotecare sunt MBS care plătesc numai investitorii principal (PO) sau doar dobândă (IO). Benzile sunt create din MBS sau pot fi tranșe dintr-un CMO.

• Doar principal (PO): Investitorii plătesc un preț profund actualizat pentru OP și primesc plăți principale de la creditele ipotecare de bază. Valoarea de piață a unui OP poate varia în mare măsură pe baza ratelor dobânzii curente. Pe măsură ce ratele dobânzilor scad, plățile anticipate pot crește, iar valoarea PO poate crește. Pe de altă parte, atunci când ratele curente cresc și plățile anticipate scad, PO ar putea scădea în valoare. Numai interes (IO): OO plătește strict dobânzile care se bazează pe valoarea capitalului restant. Pe măsură ce creditele ipotecare se amortizează și plățile anticipate reduc soldul principal, fluxul de numerar al OI scade. Valoarea IO fluctuează în opoziție cu o PO, în condițiile în care ratele dobânzilor curente scad și plățile în avans, veniturile pot scădea. Și atunci când rata dobânzii curente crește, investitorii sunt mai susceptibili să primească plăți de dobândă pe o perioadă mai lungă de timp, crescând astfel valoarea de piață a OI.

Fitch Ratings și alții oferă ratinguri de credit, precum și rate de cupon și date de scadență pentru MBS.

Emitenți MBS

Puteți cumpăra MBS de la mai mulți emitenți diferiți. Băncile de investiții, instituțiile financiare și constructorii de case emit titluri private, garantate de credite ipotecare. Valabilitatea lor și calitatea lor de siguranță pot fi mult mai mici decât cele ale agențiilor guvernamentale și ale întreprinderilor sponsorizate de guvern.

Freddie Mac este o întreprindere reglementată federal, guvernată de guvern, care achiziționează credite ipotecare de la creditorii din toată țara. Apoi le reambalează în valori mobiliare care pot fi vândute investitorilor într-o mare varietate de forme. Freddie Macs nu este susținut de guvernul SUA, dar corporația are autoritate specială pentru a împrumuta de la Trezoreria SUA.

Fannie Mae este o companie deținută de acționari, care este în prezent tranzacționată prin ghișeu. A fost scoasă din S&P 500 în 2008 și retrasă de la New York Stock Exchange în 2010, după ce a scăzut sub cerințele prețurilor minime. Nu primește finanțare sau susținere guvernamentală. În ceea ce privește siguranța, MBS Fannie Mae este susținută de sănătatea financiară a corporației - nu de guvernul american.

Ginnie Maes este singurul MBS care este susținut de credința deplină și de creditul guvernului american. Acestea constau în principal din împrumuturi asigurate de Administrația Federală a Locuințelor sau garantate de Administrația Veteranilor.

Fonduri comune

În afară de o mai mare diversificare a împrumuturilor, fondurile mutuale pot reinvesti toate rentabilitățile capitalului în alte MBS. Acest lucru permite investitorilor să primească randamente care se modifică cu ratele curente și va reduce riscurile de plată anticipată și rata dobânzii.

Linia de jos

MBS poate oferi sprijin guvernamental federal, un venit lunar și o rată de dobândă fixă. Dezavantajul este însă că termenul poate fi incert și că s-ar putea să nu crească în valoare ca alte obligațiuni atunci când rata dobânzii curente scade. De asemenea, nu uitați că puteți primi o bucată din directorul dvs. la fiecare plată lunară. În consecință, la scadență, nu poate rămâne niciun principal pentru ca tu să poți reinvesti.