Cuprins
- Taxe nerefundabile în avans
- Opțiune de închiriere vs. achiziție de închiriere
- De acord cu prețul de achiziție
- Solicitarea chirii către director
- Întreținerea locuinței închiriate
- Cumpărarea proprietății
- Candidatul ideal de închiriat
- Înainte de a semna contractul
- Linia de jos
Dacă sunteți ca majoritatea cumpărătorilor de locuințe, veți avea nevoie de o ipotecă pentru a finanța achiziționarea unei case noi. Pentru a vă califica, trebuie să aveți un scor de credit bun și numerar pentru o plată în avans. Fără acestea, ruta tradițională către proprietatea de locuințe nu poate fi o opțiune.
Există, totuși, o alternativă: un contract de închiriere către proprietar, în care închiriați o casă pentru o anumită perioadă de timp, cu opțiunea de a o cumpăra înainte de expirarea contractului de închiriere. Acordurile de închiriere-proprii constau din două părți: un contract de închiriere standard și o opțiune de cumpărat. Iată un rezumat despre ce trebuie să urmăriți și cum funcționează procesul de închiriere. Este mai complicat decât închirierea și va trebui să luați precauții suplimentare pentru a vă proteja interesele. Dacă faceți acest lucru, vă va ajuta să aflați dacă afacerea este o alegere bună dacă doriți să cumpărați o casă.
Cheie de luat cu cheie
- Un contract de închiriere către proprietate este o tranzacție prin care vă angajați să închiriați o proprietate pentru o anumită perioadă de timp, cu opțiunea de a o cumpăra înainte de închiderea contractului de închiriere. Acordurile de închiriere includ un contract de închiriere standard și, de asemenea, o opțiune de a cumpăra proprietatea ulterior. Înțelegeți că contractele de opțiune de închiriere vă dau dreptul de a cumpăra locuința când expiră contractul de închiriere, în timp ce contractele de leasing-cumpărare necesită să o cumpărați. Plătiți chiria pe toată perioada contractului de închiriere și în în unele cazuri, un procent din plată se aplică prețului de achiziție. Cu unele contracte de închiriere către proprietate, poate fi necesar să întrețineți proprietatea și să plătiți reparațiile.
Locuințe închiriate: cum funcționează procesul
Taxe nerefundabile în avans
Într-un acord de rent-to-own, dumneavoastră (în calitate de cumpărător) plătiți vânzătorului o taxă anticipată, de obicei, nerefundabilă, numită taxă de opțiune, bani de opțiune sau contravaloare de opțiune. Această taxă este ceea ce vă oferă opțiunea de a cumpăra casa până la o anumită dată în viitor. Taxa de opțiune este adesea negociabilă, deoarece nu există o rată standard. Totuși, taxa variază de obicei între 2, 5% și 7% din prețul de achiziție.
Opțiune de închiriere vs. achiziție de închiriere
Este important de menționat că există diferite tipuri de contracte de închiriere-proprii, unele fiind mai prietenoase pentru consumator și mai flexibile decât altele. Contractele de închiriere vă oferă dreptul, dar nu și obligația, de a cumpăra casa când expiră contractul de închiriere. Dacă decideți să nu cumpărați proprietatea la sfârșitul contractului de închiriere, opțiunea expiră pur și simplu și puteți pleca fără nicio obligație de a continua să plătiți chiria sau să cumpărați.
Atenție la contractele de închiriere-cumpărare. Cu acestea, puteți fi obligat legal să cumpărați casa la sfârșitul contractului de închiriere, indiferent dacă vă puteți permite sau nu. Pentru a avea opțiunea de a cumpăra fără obligație, trebuie să fie un contract cu opțiune de închiriere. Deoarece avocatul poate fi dificil să descifreze, este întotdeauna o idee bună să revizuiești contractul cu un avocat imobiliar calificat înainte de a semna ceva, astfel încât să îți cunoști drepturile și exact ceea ce intri.
De acord cu prețul de achiziție
Acordurile de închiriere către proprietate ar trebui să specifice când și cum este determinat prețul de achiziție al casei. În unele cazuri, dvs. și vânzătorul va fi de acord cu privire la un preț de achiziție atunci când contractul este semnat, de multe ori la un preț mai mare decât valoarea de piață curentă. În alte situații, prețul este determinat la expirarea contractului de închiriere, pe baza valorii de piață curente a proprietății. Mulți cumpărători preferă să „blocheze” prețul de achiziție, în special pe piețele în care prețurile la casă sunt în creștere.
Solicitarea chirii către director
Veți plăti chiria pe toată perioada contractului de închiriere. Întrebarea este dacă o parte din fiecare plată este aplicată la prețul de achiziție eventual. Ca exemplu, dacă plătiți 1.200 USD în chirie în fiecare lună timp de trei ani și 25% din aceasta este creditată pentru achiziție, veți câștiga un credit de închiriere de 10.800 USD (1.200 x 0.25 = 300 $; 300 x 36 luni = 10.800 USD). În mod obișnuit, chiria este puțin mai mare decât rata continuă a zonei pentru a compensa creditul de chirie pe care îl primiți. Dar fii sigur că știi ce primești pentru plata acestei prime.
În unele contracte, toți sau o parte din opțiunea pe care trebuie să o plătiți pot fi aplicate la eventualul preț de achiziție la închidere.
Întreținerea locuinței închiriate
În funcție de condițiile contractului, puteți fi responsabil pentru întreținerea proprietății și plata pentru reparații. De obicei, aceasta este responsabilitatea proprietarului, așa că citiți cu atenție amprenta fină a contractului. Deoarece vânzătorii sunt în cele din urmă responsabile pentru orice taxe, impozite și asigurări ale asociației de proprietari de case (este încă casa lor, la urma urmei), de obicei aleg să acopere aceste costuri. Oricum, veți avea nevoie de o poliță de asigurare a unui chiriaș care să acopere pierderile din proprietatea personală și să ofere acoperire de răspundere în cazul în care cineva este rănit în timp ce se află în casă sau dacă răniți accidental pe cineva.
Asigurați-vă că cerințele de întreținere și reparații sunt clar menționate în contract (cereți avocatului să vă explice responsabilitățile). Menținerea proprietății, de exemplu, cosirea gazonului, răsturnarea frunzelor și curățarea jgheaburilor, etc., este foarte diferită de înlocuirea unui acoperiș deteriorat sau aducerea electrică la cod. Indiferent dacă veți fi responsabil pentru tot sau doar cosirea peluzei, inspectați casa, comandați o evaluare și asigurați-vă că impozitele pe proprietate sunt la zi înainte de a semna ceva.
Cumpărarea proprietății
Ceea ce se întâmplă la încheierea contractului depinde parțial de tipul de acord pe care l-ați semnat. Dacă aveți un contract cu opțiune de închiriere și doriți să cumpărați proprietatea, va trebui probabil să obțineți o ipotecă (sau o altă finanțare) pentru a plăti vânzătorului integral.
În schimb, dacă decideți să nu cumpărați casa sau nu puteți asigura finanțare până la sfârșitul termenului de închiriere, opțiunea expiră și vă mutați din casă, la fel ca și cum ați închiria orice altă proprietate. Probabil veți pierde banii plătiți până la acel moment, inclusiv banii din opțiune și orice credit de chirie câștigat, dar nu veți avea nicio obligație de a continua închirierea sau de a cumpăra casa.
Tratați procesul la fel ca și în cazul în care ați cumpăra direct o casă: faceți diligența cuvenită, cercetați zona, comparați prețurile cu alte case din apropiere, cercetați contractul și cercetați istoricul vânzătorului.
Candidatul ideal de închiriat
Un acord de rent-to-own poate fi o opțiune excelentă dacă sunteți un proprietar aspirant, dar nu sunteți destul de gata, financiar vorbind. Aceste acorduri vă oferă șansa de a vă obține finanțele în ordine, de a vă îmbunătăți scorul de credit și de a economisi bani pentru o plată în timp ce „blocați” în casa pe care doriți să o dețineți. Dacă opțiunea de bani și / sau un procent din chirie se îndreaptă către prețul de achiziție, pe care îl fac adesea, de asemenea, ajungeți să construiți o parte din capitaluri proprii.
În timp ce acordurile de închiriere-proprii au fost, în mod tradițional, orientate către persoane care nu se pot califica pentru împrumuturi conforme, există un al doilea grup de candidați care au fost în mare parte trecuți cu vederea de industria chiriilor către propria persoană: persoane care nu pot primi ipoteci în Piețe de împrumut prețioase și neconforme „Pe piețele imobiliare urbane cu costuri ridicate, în care împrumuturile jumbo (neconforme) sunt standard, există o cerere mare pentru o soluție mai bună pentru persoanele viabile din punct de vedere financiar, demne de credit, care nu pot obține sau nu doresc încă o ipotecă. ", Spune Marjorie Scholtz, fondator și CEO al Verbhouse, o start-up cu sediul în San Francisco, care redefinește piața chiriilor către propria persoană.
„Pe măsură ce prețurile la locuințe cresc și tot mai multe orașe sunt scăzute din limitele de împrumut conforme și împinse în împrumuturi jumbo, problema trece de la consumatori la industria de finanțe interne”, spune Scholtz. Cu linii directoare stricte de subscriere automată și cerințe de 20% până la 40% din plata, chiar și persoanele capabile din punct de vedere financiar pot avea probleme în obținerea finanțării pe aceste piețe.
„Orice lucru neobișnuit - de exemplu, în venituri - îi aduce pe câștigătorii de venituri bune într-un statut„ mai vechi ”, deoarece asiguratorii nu îi pot încadra perfect într-o cutie”, spune Scholtz. Aceasta include persoanele care au venituri netradiționale, sunt angajați independenți sau lucrători contractuali sau au credit neestabilit din SUA (de exemplu, resortisanți străini) - iar cei care le lipsește pur și simplu impozitele de plată din 20% până la 40% necesită împrumuturi neconforme.
Piețele cu costuri ridicate nu reprezintă locul evident în care veți găsi proprietăți de închiriat, ceea ce face ca Verbhouse să fie neobișnuit. Însă toți cumpărătorii potențiali de locuințe cu chirie ar putea beneficia de încercarea de a scrie caracteristicile sale centrate pe consumator în contracte de rent-to-own: taxa de opțiune și o porțiune din fiecare plată pentru chirie cumpără prețul de achiziție de la dolar la dolar, chiria și prețul de achiziție sunt blocate până la cinci ani, iar participanții pot construi capitaluri proprii și capta aprecierea pieței, chiar dacă decid să nu cumpere. Potrivit lui Scholtz, participanții pot „încasa” la valoarea justă de piață: Verbhouse vinde locuința, iar participantul păstrează aprecierea pieței, plus orice capital pe care l-au acumulat prin intermediul plăților de „rambursare” a chirii.
Înainte de a semna contractul
Chiar dacă veți închiria înainte de a cumpăra, este o idee bună să exercitați aceeași diligență ca și cum ați cumpăra direct casa. Dacă aveți în vedere o proprietate de închiriat către proprietate, asigurați-vă că:
- Alegeți termenii potriviți. Introduceți un contract de închiriere-opțiune, mai degrabă decât un contract de închiriere-cumpărare. Obține ajutor. Angajați un avocat imobiliar calificat pentru a explica contractul și pentru a vă ajuta să înțelegeți drepturile și obligațiile. Poate doriți să negociați anumite puncte înainte de a semna sau evita acordul dacă nu vă este suficient de favorabil. Cercetarea contractului. Asigurați-vă că înțelegeți: termenele limită (ce se datorează când) opțiunea pentru taxa de plată și plățile de chirie - și cât din fiecare se aplică pentru prețul de achiziție, în cazul în care prețul de achiziție este determinat în felul acesta să vă exercite opțiunea de cumpărare (de exemplu, vânzătorul vă poate solicita pentru a furniza o notificare în prealabil în scris despre intenția dvs. de a cumpăra), dacă animalele de companie sunt permise, care este responsabil pentru întreținere, impozitele asociației proprietarilor, impozitele pe proprietate și altele asemenea. Cercetarea căminului. Comandați o evaluare independentă, obțineți o inspecție a proprietății, asigurați-vă că taxele de proprietate sunt actualizate și asigurați-vă că nu există garanții asupra proprietății. Cercetează vânzătorul. Verificați raportul de credit al vânzătorului pentru a căuta semne de probleme financiare și obțineți un raport de titlu pentru a vedea cât timp deține vânzătorul proprietatea - cu cât deține mai mult timp și cu cât este mai mare capital, cu atât mai bine. Verificare dublă. În ce condiții ați pierde opțiunea de a cumpăra proprietatea? În cadrul unor contracte, vă pierdeți acest drept dacă întârziați la o singură plată de chirie sau dacă nu anunțați vânzătorul în scris despre intenția dvs. de a cumpăra.
Linia de jos
Un acord de închiriere-propriu permite cumpărătorilor de case să se mute imediat într-o casă, cu câțiva ani să lucreze la îmbunătățirea punctajelor lor de credit și / sau economisirea unei plăți în avans înainte de a încerca să obțină o ipotecă. Desigur, anumite termene și condiții trebuie îndeplinite, în conformitate cu acordul de închiriere către proprietar. Chiar dacă un agent imobiliar asistă la proces, este esențial să consultați un avocat imobiliar calificat, care să poată clarifica contractul și drepturile dvs. înainte de a semna ceva.
