Cuprins
- Ce este o vânzare scurtă?
- Cum funcționează o vânzare scurtă
- Cum se dezlănțuie o excludere
- Pași pentru o vânzare scurtă
- Contractul de vânzare pe termen scurt
- Argumente pro şi contra
- Capcanele de evitat într-o vânzare scurtă
- Cel mai bun agent pentru o vânzare scurtă
- Haggling peste prețuri
- Continuați să căutați
- Ofertă bună sau rea?
Ce este o vânzare scurtă?
O vânzare scurtă este o casă care este disponibilă la un preț de achiziție care este mai mic decât suma datorată de proprietarul său actual.
Tranzacția aduce beneficii băncii, permițându-i să evite reluarea casei în excludere, care este costisitoare și consumă timp. Vânzătorul evită izbucnirea creditului care vine cu închiderea și falimentul care uneori îl însoțește.
Cum funcționează o vânzare scurtă
O vânzare scurtă este o opțiune financiară, care este uneori disponibilă pentru proprietarii de case care sunt împrumutați în dificultate. Aceștia sunt în urmă cu plățile ipotecare și au o casă care este sub apă. Adică locuința valorează mai puțin decât soldul restant al creditului ipotecar.
Cu excepția unei căderi neașteptate de numerar, proprietarul este obligat să se despartă de locuință. Există într-adevăr doar două opțiuni: O vânzare pe termen scurt sau o excludere.
Experții nu sunt de acord dacă vânzările scurte sunt o afacere bună. Proponenții spun că astfel de locuințe au prețuri sub valoarea de piață. Opozanții spun că băncile nu au niciun interes să facă vânzări de foc.
Vânzările scurte sunt de obicei inițiate de proprietarul casei atunci când valoarea unei case scade cu 20% sau mai mult. Înainte de începerea procesului, creditorul care deține ipoteca trebuie să se înscrie în decizie. În plus, creditorul, de obicei o bancă, are nevoie de documentație care să explice de ce are sens o vânzare pe termen scurt. La urma urmei, instituția de creditare ar putea pierde bani în acest proces.
Dacă este aprobat pentru vânzare scurtă, cumpărătorul negociază mai întâi cu proprietarul de locuințe și apoi solicită aprobarea achiziției de la banca a doua. Este important să rețineți că nu se poate produce vânzarea scurtă fără aprobarea creditorului.
Vânzările pe termen scurt tind să fie tranzacții de lungă durată și cu hârtie intensivă, având nevoie de până la un an întreg pentru procesare. Cu toate acestea, acestea nu sunt la fel de dăunătoare pentru ratingul de proprietar al unui proprietar de locuințe ca o excludere. O vânzare scurtă arată mai bine creditorilor și creditorilor viitori. Arată că persoana a luat măsuri înainte ca banca să se mute pentru a reface casa. Un proprietar care a trecut printr-o vânzare scurtă poate fi chiar eligibil să achiziționeze imediat o altă casă.
Cheie de luat cu cheie
- Pentru proprietarii de locuințe subacvatice, o vânzare scurtă poate fi o modalitate de a evita reluarea, evacuarea și marcajele negre pe ratingurile lor de credit. Pentru un potențial cumpărător, finalizarea unei vânzări scurte necesită flexibilitate și multă răbdare. Un cumpărător trebuie să se asigure că afacerea merită efortul.
Cum se dezlănțuie o excludere
Într-o excludere, creditorul preia casa după ce împrumutatul nu reușește să efectueze un anumit număr de plăți. Spre deosebire de majoritatea vânzărilor scurte, excluderile pot avea loc după ce proprietarul a abandonat casa. Dacă ocupanții nu au plecat încă, ei sunt evacuați de către creditor în procesul de închidere.
În mod normal, închirierile nu necesită atât timp pentru finalizarea unei vânzări scurte, deoarece creditorul are în vedere lichidarea rapidă a activului. Casele închise pot fi, de asemenea, scoase la licitație în cadrul unei „vânzări de către mandatar”, în cazul în care cumpărătorii au licitat pentru locuințe într-un proces public.
Proprietarii de case care se confruntă cu o închidere comercială înregistrează o scădere imediată și o scădere precipitată a ratingurilor de credit. În majoritatea circumstanțelor, aceștia trebuie să aștepte minim cinci ani pentru a achiziționa o altă casă sau trei ani cu un împrumut FHA. Excluderea apare pe un raport de credit timp de șapte ani.
Când ar trebui să faci o vânzare scurtă?
Pași pentru o vânzare scurtă
Procesul de vânzare scurtă variază de la stat la stat, dar pașii includ în general:
- Pachet de vânzare scurtă - Vânzătorul prezintă un pachet financiar de către vânzător. Include situații financiare, o scrisoare care descrie greutățile vânzătorului și copii ale înregistrărilor financiare. Ofertă de vânzare scurtă - Dacă vânzătorul acceptă o ofertă de la un cumpărător interesat, agentul listat trimite creditorului acordul de listare, o ofertă de cumpărare executată, scrisoarea de preaprobare a cumpărătorului și o copie a cecului de bani câștigător. Prelucrare bancară - Banca examinează oferta și fie aprobă sau respinge vânzarea scurtă. Acest lucru poate dura câteva săptămâni până la luni.
Contractul de vânzare pe termen scurt
În unele moduri, cumpărarea unei proprietăți de vânzare scurtă este la fel ca orice achiziție de locuințe. Cu toate acestea, în acest caz, contractul va specifica faptul că termenii sunt supuși aprobării creditorului ipotecar.
Contractul ar trebui, de asemenea, să precizeze că imobilul este cumpărat „așa cum este”. În timp ce cumpărătorul poate include limbajul care permite anularea tranzacției dacă o inspecție relevă probleme considerabile, este puțin probabil să se negocieze un preț mai mic. De asemenea, este puțin probabil ca banca să efectueze reparații, iar vânzătorul, fiind blocat pentru numerar, este și mai puțin probabil să ajute.
Spre deosebire de o excludere, instituția de creditare nu deține proprietatea într-o vânzare scurtă. Cu toate acestea, deoarece trebuie să aprobe vânzarea și va primi încasările, cumpărătorul se va ocupa mai ales cu banca, mai degrabă cu proprietarul de locuințe.
Argumente pro şi contra
Tranzacțiile de vânzare pe termen scurt pot fi mult mai mult timp și testează răbdarea decât tranzacțiile imobiliare obișnuite. Dacă faceți o ofertă pentru o proprietate de vânzare pe termen scurt, fiți pregătiți să așteptați. Băncile sunt de notorietate pentru că durează cât mai multe luni pentru a răspunde la ofertele de vânzare pe termen scurt.
Asigurați-vă că vânzarea pe termen scurt este deja aprobată de creditor. Dacă vânzătorul nu a negociat încă vânzarea scurtă cu banca, cumpărătorul este în așteptare îndelungată, probabil degeaba.
Unii experți recomandă să acordați creditorului un termen limită pentru a reduce timpul de așteptare. Deși este greu de spus dacă această strategie va stimula într-adevăr banca la acțiune.
Capcanele de evitat într-o vânzare scurtă
Cumpărătorul trebuie să se asigure că vânzarea pe termen scurt este deja aprobată de creditor. Dacă vânzătorul nu a intrat încă în neplată sau nu a negociat o vânzare scurtă cu banca, cumpărătorul este în așteptare îndelungată, probabil degeaba. Este posibil ca banca să nu fie interesată de o vânzare pe termen scurt dacă consideră că poate obține mai mulți bani intrând în excludere.
Cumpărătorii potențiali sunt, de asemenea, înțeleși să verifice în avans pentru a se asigura că creditorul ipotecar nu are probleme cu o proprietate cu vânzare scurtă.
Cel mai bun agent pentru o vânzare scurtă
Din cauza complexității tranzacției, cumpărătorul ar trebui să lucreze cu un agent sau agent imobiliar care are experiență cu vânzări scurte și care este dispus să lucreze la unul singur. Anumiți agenți imobiliari sunt specializați în vânzări pe termen scurt și pot deține certificarea Resurse de vânzări scurte și de excludere (SFR), denumire oferită de Asociația Națională a Agenților Imobiliari. Posesorii acestei certificări au urmat o pregătire specializată.
Haggling peste prețuri
Cumpărătorul unei proprietăți de vânzare scurtă ar trebui să fie pregătit să crească prețul de ofertă. În cele din urmă, vânzătorul nu are nicio autoritate reală pentru a aproba prețul de vânzare, numai banca o face și acestea pot fi contrafăcute.
Pe de altă parte, banca ar putea respinge oferta direct, mai ales dacă este o ofertă semnificativ mai mică. În cel mai rău caz, ar putea să nu răspundă deloc.
Continuați să căutați
Având în vedere cât timp va dura probabil banca să răspundă la oferta dvs., un cumpărător ar trebui probabil să se uite la alte case în timp ce așteaptă un răspuns. Un agent poate scrie un contract de cumpărare a vânzărilor scurte, astfel încât cumpărătorul să păstreze flexibilitatea de a retrage oferta.
Chiar dacă cumpărătorul o face să crească, banca poate continua să colecteze oferte. Majoritatea oamenilor ar considera acest lucru lipsit de etică, deoarece este posibil ca potențialul cumpărător să fi scos câteva mii de dolari pentru inspecții, căutări de titluri și altele asemenea, în acest moment. Dar banca se confruntă cu o tranzacție care pierde și dorește să-și reducă la minimum pierderile.
A scăpa de la tranzacție atât de târziu în joc este o pierdere uriașă de timp și bani pentru cumpărător, ca să nu mai vorbim de frustrant.
Din toate aceste motive, prețul de listare al unei vânzări scurte trebuie luat cu o doză sănătoasă de scepticism.
Ofertă bună sau rea?
Experții nu sunt de acord dacă vânzările pe termen scurt sunt o ofertă bună pentru cumpărători. Proponenții spun că proprietățile de vânzare pe termen scurt au un preț sub valoarea de piață, creând posibilitatea cumpărătorilor de a obține o sumă mare sau pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată să ajungă într-o casă pe care altfel s-ar putea să nu o permită. Opozanții spun că băncile nu au niciun interes să facă vânzări de foc și vor face o analiză de piață comparabilă înainte de a stabili sau accepta un preț pentru o proprietate.
În plus, prețul de listare al unei vânzări scurte poate fi o sumă pe care agentul vânzător consideră că banca ar putea să o accepte, mai degrabă decât suma pe care banca a acceptat-o de fapt să o accepte. Este posibil ca banca să găsească prețul prea scăzut, sau vânzătorul ar putea lista proprietățile de sub piață, cu intenția de a genera un război de ofertare.
În unele state, vânzătorul va avea o hotărâre de deficiență împotriva lui, care îl obligă să plătească bancii înapoi diferența dintre suma ipotecară și prețul de vânzare al locuinței, deci este în cel mai bun interes al vânzătorului să obțină cât mai mulți bani posibil..
Un avantaj atât pentru bancă, cât și pentru cumpărător este că, spre deosebire de o proprietate deținută de o bancă, o proprietate de vânzare pe termen scurt este mai puțin probabil să fie aruncată sau răscumpărată. În timp ce proprietatea poate suferi de întreținere amânată din cauza situației financiare a proprietarului, vânzătorul nu este probabil să distrugă locul atunci când încă locuiește în el. Dimpotrivă, proprietarii de case care își pierd proprietățile sub închidere își elimină adesea frustrarea asupra casei ca o modalitate de a se întoarce la bancă.
