Ce este o faptă de garanție specială?
O faptă specială în garanție este o faptă asupra bunurilor imobiliare în care vânzătorul proprietății - cunoscut drept cedent - nu garantează decât orice s-a produs în timpul proprietății fizice. Cu alte cuvinte, cedentul nu garantează niciun defect în titlul clar care a existat înainte de a intra în posesia proprietății.
Faptele speciale de garanție sunt utilizate cel mai frecvent în cazul tranzacțiilor cu proprietăți comerciale. Tranzacțiile unifamiliale și alte proprietăți rezidențiale vor utiliza de obicei o faptă generală de garanție. Mulți creditori ipotecari insistă asupra lor asupra utilizării actului de garanție generală.
Faptele de garanție specială merg cu mai multe nume din diferite state, inclusiv faptă de legământ, faptă de acordare și faptă de garanție limitată.
Cheie de luat cu cheie
- O faptă de garanție specială este o faptă în care vânzătorul unei bucăți de proprietate garantează numai probleme sau grevări în titlul de proprietate apărute în timpul dreptului său de proprietate. O faptă specială de garanție garantează două lucruri: cedentul deține și poate vinde proprietatea; iar proprietatea nu a suportat obligații în timpul dreptului său de proprietate. O faptă specială de garanție este mai limitată decât fapta de garanție generală mai comună, care acoperă întreaga istorie a proprietății.
Bazele faptelor de garanție
O faptă de garanție asigură transferul proprietății sau titlului asupra proprietăților imobiliare comerciale sau rezidențiale și vine cu anumite garanții făcute de vânzător. Aceste garanții includ faptul că titlul proprietății este transferat în mod gratuit și fără drepturi de cerere de proprietate, credite sau credite restante sau alte obligații de către persoane fizice sau entități, altele decât vânzătorul.
O faptă de garanție specială - cunoscută și sub denumirea de faptă cu garanție limitată - este o variație a faptei generale de garanție. Fapta de garanție generală este cel mai frecvent și preferat tip de instrument utilizat pentru a transfera titluri imobiliare în Statele Unite.
Atât faptele generale, cât și cele speciale de garanție identifică:
- Numele vânzătorului - cedentul Numele cumpărătorului - beneficiarul Locația fizică a proprietății Proprietatea este lipsită de datorii sau alte obligații decât cele menționate în faptă. Acordantul garantează că sunt proprietarul de drept al proprietății și au un drept legal pentru a transfera titlul.Convenientul garantează că proprietatea este liberă și liberă de toate creditele și că nu există creanțe restante asupra proprietății de la vreun creditor care îl folosește ca garanție. Există o garanție că titlul va rezista oricărei terțe partea pretinde că are drept de proprietate asupra proprietății. Beneficiarul va face tot ceea ce este necesar pentru a face bine titlului beneficiarului asupra proprietății.
Ambele fapte oferă aceleași protecții generale pentru cumpărător. Cu toate acestea, diferența principală între o garanție specială și o faptă de garanție generală este modul în care acestea se ocupă de termenul de protecție acordat dreptului de proprietate.
Fapta specială de garanție
În timp ce utilizarea cuvântului „special” poate comunica unui cumpărător ideea că fapta este de o calitate superioară, fapta specială de garanție este mai puțin cuprinzătoare și oferă o protecție mai mică datorită intervalului limitat de timp pe care îl acoperă. În proprietatea rezidențială, faptele speciale de garanție sunt frecvent utilizate în închirieri și în vânzarea forțată a proprietății pentru a satisface o datorie.
O faptă generală de garanție acoperă întreaga istorie a proprietății. Acesta garantează că proprietatea este liberă și fără clarități de defecte sau grevări, indiferent când s-au întâmplat sau sub a căror proprietate. Fapta de garanție generală asigură cumpărătorului că obține drepturi depline de proprietate fără potențiale probleme legale valabile cu titlul.
Cu o faptă specială în garanție, garanția acoperă numai perioada în care vânzătorul a deținut titlul asupra proprietății. Faptele speciale de garanție nu protejează împotriva greșelilor dintr-un titlu gratuit și clar care ar putea exista înainte de proprietatea vânzătorului. Astfel, acordantul unei fapte de garanție specială este răspunzător numai pentru datoriile, problemele sau alte obligații legate de titlul pe care l-au provocat sau care s-a întâmplat în timpul proprietății asupra proprietății. Beneficiarul își asumă responsabilitatea pentru problemele care apar de la proprietarii anteriori.
Ca exemplu, imaginați-vă că o casă a avut doi proprietari anteriori înaintea voastră. Primul proprietar a fost un ascuns și, în curând, casa și curtea au căzut în dispreț. Departamentul de aplicare a codului orașului a emis amenzi împotriva proprietarului care a atașat proprietatea. Proprietarul a căzut în urmă cu ipoteca și banca a fost închisă, vândând casa celui de-al doilea proprietar. Spre plăcerea cartierului, noul proprietar a remediat casa și a curățat curtea. După 10 ani au pus casa pe piață și o cumpărați folosind o faptă specială în garanție. Câțiva ani mai târziu decideți să vindeți casa. Cu toate acestea, din moment ce drepturile de aplicare a codului rămân împotriva proprietății, acestea ar putea să-ți îngreuneze vânzarea. Cel puțin, va trebui să satisfaceți titlul orașului pentru a elibera titlul.
Căutări de titlu și asigurare de titlu
De cele mai multe ori, o căutare a titlurilor va descoperi credite sau creanțe asupra titlului unei proprietăți. O căutare de titlu este o revizuire a înregistrărilor publice disponibile pentru a determina proprietatea asupra proprietății. Avocații, companiile titulare și persoanele fizice pot efectua căutări de titluri pentru a verifica proprietatea asupra proprietății. Deși aceste căutări sunt ample, există întotdeauna posibilitatea ca ceva să lipsească.
Din acest motiv, cei mai mulți cumpărători - indiferent de tipul de garanție pe care îl folosesc - achiziționează și asigurare de titlu atunci când cumpără o proprietate. Asigurarea pentru titlu este o poliță de asigurare de despăgubire care protejează un cumpărător de creanțele financiare împotriva titlului unei proprietăți pe care le dețin.
Pro-uri
-
Garanțiile speciale permit transferul titlului de proprietate între vânzător și cumpărător.
-
Achiziționarea unei asigurări de titlu poate atenua riscul creanțelor anterioare asupra faptei speciale de garanție.
Contra
-
Faptele speciale de garanție asigură o protecție îngustă pentru beneficiari sau cumpărători.
-
Actele speciale de garanție acoperă numai perioada de proprietate a cedentului sau a vânzătorului.
Exemplu din lumea reală a unei fapte de garanție specială
Deși faptele de garanție generală sunt mai frecvente în tranzacțiile imobiliare rezidențiale, există o zonă în care fapta specială de garanție devine norma. Această arenă este destinată proprietăților închise, proprietăților imobiliare (REO) sau proprietăților cu vânzare scurtă.
Majoritatea Asociației Naționale a Ipotecilor (FNMA), Locuințele și Dezvoltarea Urbană (HUD) și reședințele deținute de bănci vând folosind acest fel de faptă. Poate că un motiv principal pentru utilizarea unor acte de garanție specială se datorează faptului că autoritatea de vânzare nu dorește să fie răspunzătoare pentru nicio situație referitoare la bunuri înainte de sechestru.
De exemplu, în 2012, un cuplu cu o casă în județul Grenada, Mississippi, a fost neplătit la plata împrumuturilor asupra proprietății. În februarie 2013, proprietatea a fost închisă de către creditorul lor, Wells Fargo Bank. Documentele legale ulterioare au indicat faptul că Wells Fargo „a transmis Proprietatea către FNMA printr-o faptă specială în garanție”.
