Cuprins
- Cum să găsești case închise
- Etapele excluderii
- De ce casele închise sunt mai ieftine
- Riscuri de cumpărare de case închise
- Achiziționarea unei case închise
- Opțiuni de finanțare
- Linia de jos
Înainte de criza creditelor ipotecare din 2008-2009, cumpărarea unei case închise a fost o propunere dificilă. Vânătorii de chilipiruri imobiliare trebuiau să urmeze licitațiile depuse în tribunale sau să se filmeze prin reams-urile legale. Dar valul de execuții judiciare cauzate de rezoluția de subprime nu numai că a crescut numărul de proprietăți disponibile, dar a și facilitat găsirea și achiziționarea acestora. De fapt, în zilele noastre, procesul este adesea similar cu căutarea oricărui alt tip de casă. Casele închise sunt disponibile în aproape toate piețele imobiliare din toată țara, oferind oportunități atât proprietarilor, cât și investitorilor.
livrări cheie
- Nu a fost niciodată mai ușor să găsești o casă închisă de vânzare: multe site-uri online sunt specializate în ele. Există mai multe tipuri de excludere, inclusiv excluderea în prealabil, vânzarea pe termen scurt, vânzarea șerifului și proprietatea imobiliară. Marele avantaj al achiziționării unei case închise este prețul scăzut. Dezavantajele includ posibile condiții proaste ale unei locuințe, durata procesului de cumpărare și concurența de la flippers profesioniști. Există mai multe opțiuni de finanțare sponsorizate de guvern pentru casele închise.
Cum să găsești case închise
Se pot găsi proprietăți închise în publicațiile publicitare și site-urile cu servicii multiple de listare (MLS), prin căutări imobiliare online, oficii și site-uri bancare și ziare locale. În serviciile locale de listare multiplă, proprietățile care sunt excluse nu pot fi evidențiate în sine; acest lucru poate fi menționat doar în descrierea proprietății.
O rută mai directă este numeroasele site-uri web care sunt acum specializate în case și proprietăți care sunt în curs de închidere, cum ar fi HomePath.com și Faneie Mae. Unele instituții financiare, precum Bank of America, oferă și pagini dedicate pentru a vă ajuta să căutați o casă închisă.
Creditorii își vând din ce în ce mai mult activele confiscate prin intermediul agenților imobiliari, așa că nu ezitați să solicitați oportunități unui broker sau unui agent imobiliar. Unii profesioniști imobiliari sunt chiar specializați în proprietățile de închidere.
Case în diferite etape de excludere
Mai precis, localizarea unei locuințe închise depinde de locul exact în procesul de închidere a proprietății: Proprietățile pot fi deținute în continuare de proprietarul inițial (în etapele anterioare, în cazul proprietăților pre-închidere și vânzare pe termen scurt) sau de o entitate de acest fel ca bancă sau guvern (în cele ulterioare).
Iată cinci tipuri de excludere și abordări de cumpărare.
1. Pre-excluderi
O proprietate este în pre-excludere, după ce creditorul ipotecar a anunțat debitorii că sunt în neplată, dar înainte ca proprietatea să fie scoasă la vânzare la licitație. Dacă un proprietar de locuințe poate vinde proprietatea în acest timp, este posibil să poată evita procedurile de închidere și efectul negativ asupra istoriei creditelor și a perspectivelor sale viitoare. Ca atare, unii proprietari sunt dispuși să negocieze. Excluderile anterioare sunt listate de obicei în clădirile de judecată ale județului și ale orașului. În plus, multe resurse online, inclusiv www.foreclosure.com, listează proprietățile care sunt în faza de pre-excludere.
2. Vânzări scurte
Vânzările scurte apar atunci când creditorul este dispus să accepte mai puțin pentru proprietate decât ceea ce este datorat pe o ipotecă. Împrumutatii nu trebuie neapărat să fie în defavoarea plăților ipotecare pentru ca un creditor să fie de acord cu o vânzare pe termen scurt; cu toate acestea, în mod obișnuit, aceștia trebuie să dovedească un tip de dificultate financiară, cum ar fi pierderea unui loc de muncă, care este probabil să conducă la o neplată. Adesea, reședința în cauză este subacvatică, ceea ce înseamnă că valorează mai puțin decât soldul ipotecar restant. Pentru a se califica drept vânzare pe termen scurt, creditorul trebuie să fie de acord să „vândă proprietatea în scurtă durată”, acceptând mai puțin decât se datorează, iar casa trebuie să fie listată pentru vânzare. Aceste proprietăți sunt, de obicei, anunțate ca vânzări scurte „în așteptarea aprobării bancare”.
Achiziționarea unei proprietăți de vânzare scurtă este în cea mai mare măsură similară cu o achiziție tradițională, însă limba din contracte va diferi, specificând faptul că termenii sunt supuși aprobării creditorului. O bancă poate dura câteva luni pentru a răspunde unei oferte de vânzare scurtă, astfel încât procesul poate dura mult mai mult decât o achiziție tradițională. Multe site-uri web imobiliare, inclusiv firme individuale sau servicii de listare, oferă opțiunea de a căuta în funcție de statutul de vânzare pe termen scurt.
3. Licitații de vânzare a șerifului
O licitație de vânzare a șerifului are loc după ce creditorul a notificat împrumutatului despre neplată și i-a permis unei perioade de grație pentru ca împrumutatul să poată fi la curent cu plățile ipotecare. O licitație este proiectată pentru ca creditorul să poată fi rambursat rapid pentru împrumutul neplătit. Aceste licitații apar adesea pe treptele unui tribunal în oraș, gestionate de autoritățile locale de aplicare a legii. Proprietatea este scoasă la licitație către cel mai mare ofertant la un loc, dată și oră anunțate public. Aceste anunțuri pot fi găsite în ziarele locale și în multe locații online, efectuând o căutare pentru „licitații de vânzare a șerifului”.
4. Proprietăți deținute de bănci
Proprietățile care nu se vând la licitație revin la bancă; adică devin proprietăți imobiliare (REO). Adesea sunt gestionate de departamentul REO al instituției. Surse online, cum ar fi www.realtytrac.com, au listări extinse de astfel de proprietăți deținute de bănci, care pot fi căutate după oraș, stat sau cod poștal.
5. Proprietăți deținute de guvern
Unele locuințe sunt achiziționate cu împrumuturi garantate de către Administrația Federală a Locuințelor (FHA) sau de Departamentul Afacerilor Veteranilor (VA). Atunci când aceste proprietăți intră în excludere, acestea sunt refugiate de guvern și vândute de către brokerii care lucrează pentru agenția federală. Un broker înregistrat de guvern trebuie contactat pentru a achiziționa o proprietate deținută de guvern. Cumpărătorii pot cerceta posibilitățile de pe www.hud.gov (faceți clic pe „ZONELE TOPICE” și selectați „Case de vânzare”).
De ce casele închise sunt mai ieftine
Cel mai mare punct de vânzare al caselor închise este, desigur, prețul lor marcat - adesea semnificativ mai scăzut față de alte proprietăți similare din aceeași zonă (cunoscute sub numele de comparabile sau comps, în broker-speak). Majoritatea excluderilor comerciale sunt vândute cu 5% sub valoarea de piață, cel puțin, cu reduceri și mai mari în anumite regiuni. Cumpărătorii pot, de asemenea, să profite de economii suplimentare cu beneficii, cum ar fi plățile reduse, dobânzile mai mici sau eliminarea taxelor de evaluare și a anumitor costuri de închidere.
Ce le face o astfel de afacere? Dacă reședința se află în etapa de pre-excludere sau de vânzare pe termen scurt, proprietarii acesteia se află într-o legătură financiară. Și timpul nu este de partea lor: trebuie să descarce proprietatea și să obțină ce pot în timp ce pot, ca să nu o piardă în întregime. Pe scurt, acești vânzători nu negociază exact dintr-o poziție de forță. Deși poate părea crud să profiți de nenorocirea altora, cumpărătorii pot beneficia.
Acestea pot beneficia chiar mai mult dacă proprietatea a fost confiscată. Biroul șerifului nu este interesat să stea la o casă; băncile nu vor să se afle în afacerea proprietarului. Instituțiile financiare doresc de obicei să se scape de proprietățile închise cu promptitudine (desigur, pentru un preț rezonabil - trebuie să răspundă investitorilor și auditorilor că au făcut toate încercările de a recupera cât mai mult din suma inițială a împrumutului). Din nou, cumpărătorii pot profita de această situație.
În cele din urmă, locuințele închise sunt de obicei vândute în condiții „așa cum este” - în cazul în care există daune, reparațiile de către proprietar nu fac parte din ecuație - și, după cum știu amatorii de mobilier auto și vintage, „așa cum este” se traduce prin o reducere. Desigur, „așa cum este” poate fi o sabie cu două tăișuri, după cum vom discuta mai jos.
Riscuri de cumpărare de case închise
Prețul de sub piață este marele plus al cumpărării unei case închise. Dar aceste proprietăți își poartă partea lor de capcane.
Probleme de proprietate
În timp ce are o reducere compensatorie, condiția „așa cum este” poate fi destul de sumbră. În cazul în care locuința este încă ocupată de proprietari, aceasta este adesea slab întreținută - până la urmă, dacă oamenii nu pot efectua plățile ipotecare, probabil că vor rămâne în urmă să plătească și pentru întreținerea periodică, ca să nu mai vorbim de reparații majore. În plus, unii oameni care se confruntă sau siliți să fie preconizați, sunt împiedicați și își elimină frustrările asupra locuinței lor înainte de repunerea băncii. Acest lucru implică adesea îndepărtarea aparatelor și a corpurilor de fixare și, uneori, chiar și vandalismul direct.
Costuri ascunse
Împreună cu lucrările neprevăzute de reparații și renovări, delincvențele, cum ar fi impozitele înapoi și creditele (pe care proprietățile de licitație le-au atașat adesea, fie de către IRS, fie de stat sau de către alți creditori) pot adăuga costuri suplimentare unei case de dorit. Orice i se datorează, guvernul trebuie plătit mai întâi și decontat înainte ca procesul de cumpărare să poată merge mai departe. Aceasta se aplică în special proprietăților scoase la licitație; o bancă va plăti întotdeauna orice credite atașate proprietății înainte de a o revinde unei alte părți.
Proces lent
Complicațiile precedente înseamnă adesea o mulțime de documente. În mod obișnuit, execuțiile fiscale vor avea o serie de documente suplimentare care trebuie completate pentru a pregăti închiderea, ceea ce nu este întotdeauna atât de oportun. Dacă este o situație de vânzare pe termen scurt, creditorul proprietarului trebuie să aprobe afacerea și asta poate dura un timp, așa cum am menționat anterior. Daune grave constatate în casă pot duce la o evaluare mai redusă a locuinței, ceea ce poate afecta capacitatea cumpărătorului de a asigura un împrumut. Unii creditori nu vor împrumuta sub o anumită sumă în dolari, deoarece potențialul de profit al unui împrumut mai mic nu valorează riscul.
În timp ce credeți că o bancă ar fi dornică să descarce o reședință refolosită, timpii de răspuns între bancă și alte părți implicate pot fi lent și cu proprietățile REO. Perioada de timp necesară pentru a primi un răspuns la oferta dvs. poate varia foarte mult; în cazul în care banca care deține proprietatea dvs. este plătită cu excluderi, atunci poate dura mult timp pentru ca banca să vă proceseze cererea. Se știe că băncile cu întârzieri substanțiale durează până la 90 de zile pentru a răspunde unei oferte. Dacă intenționați să finanțați achiziția, ar fi înțelept să petreceți timpul obținând o preaprobare pentru o ipotecă.
Competiție
Ca în orice piață, ori de câte ori există șansa de a achiziționa ceva cu o reducere de la rata continuă, cererea va crește. Așadar, interesul și concurența sporite - nu doar din partea potențialilor ocupanți, ci și din partea investitorilor și a profesioniștilor din flip - sunt inevitabile atunci când avem de-a face cu proprietățile închise. Foarte des, o casă închisă poate avea un preț atrăgător sub celelalte case din împrejurimi, dar atunci când cuvântul iese, numeroase oferte pot veni rapid și are loc un război de ofertare. Deci, ceea ce a fost odată o casă cu prețuri mici într-un cartier mare poate deveni rapid o proprietate costisitoare.
Este posibil ca cumpărătorii potențiali ai locuințelor închise să depună oferte la mai multe proprietăți simultan, deoarece este posibil ca cumpărătorii concurenti să asigure o proprietate cu o ofertă mai mare sau o ofertă totală în numerar. Dar nu te descuraja dacă altcineva îți aruncă oferta pentru o anumită proprietate; verificați periodic pentru a vedea dacă reapare în inventarul băncii. Ofertele de închidere a forței de muncă tind să cadă destul de des.
Achiziționarea unei case închise
Dacă cumpărați de la o bancă, va trebui să vă clarificați abilitățile de negociere și să începeți procesul cu o ofertă lowball pe proprietatea dorită. Băncile care au acumulat inventare importante pentru proprietăți închise vor fi mai înclinați să negocieze la preț; cu cât banca a deținut proprietatea, cu atât sunt mai mari șansele ca aceasta să ia în considerare serios ofertele mai mici, în special pentru proprietățile care au fost menținute pentru perioade mai lungi de timp. Prin urmare, probabil că ar trebui să efectuați oferta inițială la un preț cu cel puțin 20% sub prețul curent al pieței, sau poate chiar mai mult dacă proprietatea pe care o licitați este situată într-o zonă cu o incidență ridicată a excluderilor.
Opțiuni de finanțare pentru case închise
Puteți utiliza un credit ipotecar pentru a cumpăra o proprietate REO, deși creditorii privați au tendința de a păstra cu privire la finanțarea contractelor de închidere. Cu toate acestea, mai multe opțiuni de finanțare sponsorizate de guvern sunt disponibile pentru cei care se califică: împrumuturi de 203 (k) de la Administrația Federală a Locuințelor (FHA), programul HomePath ReadyBuyer Fannie Mae și programul HomeSteps prin Freddie Mac.
203 (k) Împrumuturi
FHA și-a proiectat împrumuturile sale de 203 (k) pentru a ajuta la atenuarea preocupărilor băncilor, care altfel s-ar îndepărta de REO cu risc ridicat. achiziții. Încasând debitorilor o primă de asigurare ipotecară, aceștia pot garanta împrumuturile făcute de creditorii privați care participă la program.
Pentru debitori, unul dintre marile avantaje este capacitatea de a finanța achiziția casei, plus orice reparații necesare, într-o singură ipotecă. Versiunea mai de bază, un împrumut rafinat de 203 (k), este destinată reparațiilor limitate care nu necesită planuri de inginerie sau arhitecturale. Persoanele fizice pot împrumuta cu până la 35.000 de dolari peste prețul de vânzare al casei pentru a acoperi remedii de bază, cum ar fi aparate noi, acoperișuri și ferestre.
Cu soluții mai ample, cum ar fi construirea unui plus sau îngrijirea de daune structurale, un împrumut tradițional de 203 (k) este de obicei cea mai bună opțiune. Spre deosebire de varianta simplificată, proprietarii de case trebuie să scoată cel puțin 5.000 USD; suma maximă se bazează pe limitele FHA pentru fiecare județ. În plus, trebuie să plătiți pentru un consultant independent care să inspecteze proprietatea și să verifice dacă lucrarea respectă orientările programului.
Un dezavantaj suplimentar la aceste împrumuturi este prețul. În afară de plata asigurărilor ipotecare, debitorii plătesc de obicei rate de dobândă cu un sfert de procent mai mari decât cele la împrumuturile convenționale. De asemenea, pot fi nevoiți să depășească unul sau două puncte, care sunt comisioane în avans care valorează fiecare 1% din suma principală.
Figura 1. O comparație între împrumuturile tradiționale 203 (k) și versiunea simplificată.
HomePath ReadyBuyer
Programul HomePath ReadyBuyer oferit de Federația Națională de Credit Ipotecar (FNMA) - sau Fannie Mae, așa cum este cunoscut - este orientat către cumpărători pentru prima dată. După finalizarea unui curs de educație obligatorie pentru acasă, disponibil pentru a fi susținut online, participanții pot primi până la 3% asistență pentru închiderea costurilor pentru achiziționarea unei proprietăți închise în proprietatea Fannie Mae. Această întreprindere sponsorizată de guvern oferă și alte pauze; cumpărătorii de locuințe ar putea avea nevoie să obțină doar 500 USD în bani serioși, de exemplu, iar asigurarea ipotecară privată poate fi anulată după ce capitalul propriu în casă va ajunge la 20%.
HomeSteps
Freddie Mac oferă lichiditate pieței ipotecare prin cumpărarea de împrumuturi de la bănci, punerea în comun și vânzarea lor către investitori sub formă de valori mobiliare. Cu HomeSteps, organizația - prin partenerii săi de creditare privată - oferă finanțări speciale pentru cei care doresc să cumpere doar proprietățile închise pe care le deține. HomeSteps este disponibil în prezent numai în următoarele state: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina de Nord, Carolina de Sud, Tennessee, Texas și Virginia.
Cumpărătorii pot găsi o listă cu proprietăți unifamiliale, condominii și mai multe familii pe site-ul HomeSteps.
Linia de jos
La suprafață, casele închise pot părea grozav de atrăgătoare. Cu toate acestea, costurile pot fi extrem de imprevizibile și daunele subiacente ar putea face o proprietate nedorită. Procesul de cumpărare este adesea lent, ceea ce poate stimula a doua gândire în mintea cumpărătorilor, în timp ce cererea mare de proprietăți închise ar putea îndepărta unii cumpărători de nădejde.
Cu toate acestea fiind spuse, casele închise pot ajunge să fie oferte incredibile. Cumpărătorii au ocazia unică de a plăti valoarea inferioară pieței pentru casele care nu le-ar fi disponibile în condiții normale. Dacă există economii în ceea ce privește achiziția, aceasta îmbunătățește probabilitatea ca cumpărătorul să realizeze aprecierea activului său și un câștig la investiția sa dacă vinde, în viitor.
Dacă se face în mod responsabil, achiziționarea unei case închise poate permite unui cumpărător să obțină o mulțime de beneficii pentru mulți ani următori.
