Ce este o refinanțare a încasărilor?
În lumea imobiliară, refinanțarea este procesul de înlocuire a unui credit ipotecar existent cu unul nou, care, de obicei, se extinde în termeni mai favorabili împrumutatului. Prin refinanțare, împrumutatul poate fi capabil să își micșoreze plățile ipotecare lunare, să negocieze o rată a dobânzii mai mică, să renegocieze numărul de ani - sau termenul - al împrumutului, să elimine alți debitori din obligația de împrumut sau să acceseze numerar prin capitaluri proprii. construit de-a lungul timpului.
O refinanțare a cash-out este o opțiune de refinanțare a ipotecii în care noua ipotecă este pentru o sumă mai mare decât suma existentă a împrumutului pentru a converti capitalul propriu al caselor în numerar.
Cheie de luat cu cheie
- Într-o refinanțare a cash-out-ului, o nouă ipotecă este mai mare decât un sold ipotecar anterior, iar diferența este plătită în numerar. De obicei, plătiți o rată a dobânzii mai mare sau mai multe puncte pe o ipotecă de refinanțare a numerarului, în comparație cu o rată - și refinanțarea la termen, în care suma dvs. ipotecară rămâne aceeași. În funcție de raportul împrumut-proprietate al proprietății dvs., creditorul va stabili un număr maxim de bani pe care îi puteți scoate la refinanțare.
Rata și Termenul vs. Refinanțarea încasărilor
Cea mai de bază refinanțare a creditului ipotecar este rata și termenul. Cu acest tip, împrumutatul încearcă să atingă o rată a dobânzii mai mică și / sau să ajusteze termenul împrumutului. De exemplu, dacă o proprietate a fost achiziționată cu ani în urmă, când ratele erau mai mari, împrumutatul ar putea considera că este avantajos să refinanțeze pentru a profita de ratele dobânzii mai mici care există acum.
De asemenea, este posibil ca variabilele să se fi schimbat în viața unui împrumutat, astfel încât acestea ar putea acum să se ocupe de o ipotecă de 15 ani (economisind masiv la plata dobânzilor), chiar dacă aceasta înseamnă renunțarea la plățile lunare mai mici ale creditului ipotecar curent de 30 de ani.
Rafinanțarea încasărilor are un obiectiv diferit. Acesta permite debitorilor să convertească capitalurile proprii în numerar prin crearea unei noi ipoteci pentru o sumă mai mare decât cea datorată în prezent. Împrumutatul primește diferența dintre cele două împrumuturi în numerar. Acest lucru este posibil deoarece împrumutatul datorează numai instituției de creditare ceea ce a mai rămas din suma inițială a ipotecii. Valoarea suplimentară a împrumutului din ipoteca refinanțată, încasată, este plătită debitorului în numerar la închidere.
În comparație cu rata și termenul, împrumuturile de încasare vin în general cu dobândă mai mare sau alte costuri, cum ar fi punctele. Creditorii sunt îngrijorați de faptul că debitorii care au luat deja capitaluri substanțiale ar putea avea mai multe probabilități să renunțe la noul lor împrumut, deși un scor de credit ridicat și un raport scăzut dintre împrumut și valoare (LTV) pot calma aceste preocupări și pot ajuta împrumutatul să obțină un afacere favorabilă.
Exemplu de refinanțare de încasare
Un proprietar a scos o ipotecă de 200.000 USD pentru a cumpăra o proprietate și, după mulți ani, mai datorează 100.000 USD. Aceasta înseamnă că proprietarul a acumulat cel puțin 100.000 USD în capitaluri proprii (presupunând că valoarea proprietății nu a scăzut sub 200.000 USD). Pentru a converti o parte din acțiunea respectivă în numerar, proprietarul ar putea opta pentru o refinanțare a cash-out.
Dacă ar dori să convertească 50.000 USD din capitalurile proprii, ar putea refinanța prin acordarea unui nou împrumut pentru un total de 150.000 USD. Noua ipotecă ar consta în soldul rămas de 100.000 USD din împrumutul inițial, plus 50.000 de dolari doriți, care ar putea fi scoși în numerar. Cu alte cuvinte, aceștia își pot asuma o ipotecă nouă de 150.000 de dolari, pot plăti înapoi cei 100.000 de dolari datori la prima ipotecă și au 50.000 de dolari rămași.
Suma maximă de numerar disponibilă pentru un proprietar într-o refinanțare a cash-out-ului depinde de raportul împrumut-valoare al proprietății.
Limitarea opțiunilor de refinanțare a încasărilor
Calculând raportul actual de împrumut-valoare (LTV) al proprietății, un creditor poate stabili o sumă maximă de împrumut pentru o refinanțare a cash-out. Creditorul analizează valoarea curentă de piață a proprietății în comparație cu soldul restant pe care îl datorează împrumutatul asupra împrumutului existent.
Dacă folosim exemplul anterior - și presupunem că valoarea de piață curentă a proprietății este de 250.000 USD - și că creditorul a stabilit un LTV maxim de 80%, suma maximă de refinanțare a numerarului ar fi de 100.000 USD. LTV de 80% ar stabili că valoarea maximă a noului împrumut ar fi de 200.000 USD sau 250.000 x x80. După achitarea ipotecii inițiale (100.000 USD), împrumutatul ar avea 100.000 USD în numerar.
