Ce este un împrumut combinat?
Un împrumut combinat constă din două împrumuturi ipotecare separate de la același creditor, la același debitor. Un tip de împrumut combinat oferă finanțare pentru construcția unei case noi, urmată de o ipotecă convențională după finalizarea construcției. Un alt tip de împrumut combinat prevede două împrumuturi simultane pentru achiziționarea unei case existente. Este adesea folosit atunci când cumpărătorul nu poate primi o reducere de 20%, dar vrea să evite plata pentru asigurarea de ipotecă privată (PMI).
Cum funcționează un împrumut combinat
În cazul unei case noi, un împrumut combinat constă, de obicei, dintr-o ipotecă cu rată reglabilă pentru finanțarea construcției, urmată de un al doilea împrumut, de obicei o ipotecă de 30 de ani, odată ce casa este terminată. De obicei, al doilea împrumut va fi folosit pentru a plăti primul, lăsând împrumutatului doar un singur împrumut.
Pentru cineva care cumpără o casă existentă, un împrumut combinat poate lua forma unui credit hipotecar sau ipotecar 80-10-10. O ipotecă 80-10-10 constă din două împrumuturi cu o singură plată. Împrumutul primar acoperă 80% din prețul de achiziție al casei, al doilea împrumut cu încă 10%, iar cumpărătorul face o scădere de 10% în numerar.
Deoarece împrumutul primar are un raport credit-valoare de 80%, cumpărătorul poate evita de obicei plata pentru asigurarea de ipotecă privată (PMI), care este, în general, necesară atunci când cumpărătorii de case efectuează plăți mai mici de 20%. PMI nu este o cheltuială unică, dar trebuie plătită anual până când capitalul propriu al proprietarului de locuință ajunge la 20%. În general costă debitorii o sumă egală cu 0, 5% până la 1% din valoarea împrumutului lor în fiecare an.
Cel de-al doilea împrumut reprezintă celelalte 20%. De obicei, acesta va avea forma unei linii de credit a capitalului propriu (HELOC). Un HELOC funcționează la fel ca un card de credit, dar cu o rată a dobânzii mai mică, întrucât capitalul din casă îl acceptă. Ca atare, acesta generează dobândă numai atunci când împrumutatul îl folosește.
Un împrumut combinat poate ajuta cumpărătorii de case să evite costurile adăugate ale asigurării ipotecare private.
Pro și contra unui împrumut combinat
Utilizarea unui împrumut combinat pentru a cumpăra o casă existentă tinde să fie cea mai frecventă pe piețele active ale locuințelor. Pe măsură ce prețurile urcă și locuințele devin mai puțin accesibile, creditele ipotecare le permit cumpărătorilor să împrumute mai mulți bani decât ar putea permite plata lor în avans. Acesta poate fi un avantaj atât timp cât cumpărătorii nu își asumă mai multe datorii decât pot face față, dacă ceva nu merge bine.
Împrumuturile combinate pot fi, de asemenea, o opțiune pentru persoanele care încearcă să cumpere o casă nouă, dar nu și-au vândut încă cea actuală. În acest scenariu, cumpărătorul ar putea folosi HELOC-ul pentru a acoperi o parte din plata în avans la noua casă și apoi să plătească HELOC-ul atunci când se vinde casa veche.
Cumpărătorii care își construiesc o casă nouă pot avea opțiuni mai simple sau mai puțin costisitoare decât un împrumut combinat. De exemplu, constructorul ar putea finanța construcția. Apoi, când casa este completă, cumpărătorul poate aranja o ipotecă obișnuită și să plătească constructorului. În mod alternativ, proprietarul de locuințe ar putea utiliza un împrumut de construcție de sine stătător și apoi să cumpere o ipotecă permanentă.
Cu toate acestea, un împrumut combinat poate avea o margine în raport cu două împrumuturi separate de la creditori diferiți, din cauza costurilor sale de închidere unice.
