Ce este DownREIT?
DownREIT este un efort comun între un proprietar imobiliar și un trust de investiții imobiliare (REIT) în scopul achiziționării și controlului imobiliar.
Cheie de luat cu cheie
- Un DownREIT este un acord de parteneriat între un REIT și un proprietar imobiliar care permite amânarea impozitului pe vânzarea de bunuri imobiliare apreciate. Există două tipuri de DownREIT. Primul tip implică o contribuție de capital limitată la REIT-uri, în timp ce cel de-al doilea tip implică o contribuție semnificativă de capital din partea REIT.DownEIT-urile sunt mai complicate în comparație cu UPREIT-urile și pot avea implicații fiscale, dacă unitatea operativă este considerată o garanție de către IRS.
Înțelegerea DownREIT
DownREIT implică un acord de parteneriat între un proprietar imobiliar și (REIT) care ajută proprietarul imobiliar să amâne impozitul pe câștigurile de capital pentru vânzarea de bunuri imobiliare apreciate. UPREIT a fost inventat după recesiunea imobiliară din anii 1990 pentru a facilita investiția de capital în industria imobiliară. DownREIT a evoluat din UPREIT.
Proprietarii imobiliari care contribuie cu proprietăți la DownREIT primesc unități de operare într-un parteneriat. Această entitate de parteneriat și relația proprietarului de proprietate cu aceasta pot fi structurate într-o varietate de moduri diferite, în funcție de structura REIT și de eventualele UPREIT-uri care pot exista. Într-un DownREIT, REIT trebuie să fie de acord cu un acord de blocare sau de blocare pentru vânzarea activelor contribuite.
Există două tipuri de categorii de parteneriate DownREIT. În primul tip de parteneriat, REIT oferă un capital limitat, iar partenerii pe acțiuni primesc preferințe cu privire la distribuirea numerarului operațional într-o sumă egală cu dividendele pe acțiuni REIT. A doua categorie de REIT implică aportul de capital semnificativ de către REIT. Partenerul general primește distribuție egală cu returnarea capitalului.
DownREIT Comparativ cu UPREIT
DownREIT este mai puțin utilizat decât UPREIT, deoarece este mai complicat și poate să nu aibă aceleași avantaje fiscale ca și un UPREIT. Contribuirea proprietății la un DownREIT este o tranzacție complexă care necesită îndrumări profesionale de impozitare și investiții. Dacă tranzacția nu este structurată cu extremă atenție, IRS poate considera transferul de proprietăți în DownREIT în schimbul unităților de operare ca fiind o tranzacție impozabilă în conformitate cu normele de vânzare deghizată sau anti-abuz. Prin urmare, un UPREIT poate fi alegerea mai logică pentru un proprietar a cărui preocupare principală este aceea de a amâna obligația de impozit pe venit.
Spre deosebire de UPREIT-uri, în care dreptul de proprietate asupra imobilelor nu este implicat, un DownREIT implică deținerea de bunuri imobiliare. O parte din această proprietate este deținută direct, în timp ce unele pot fi deținute prin parteneriate limitate cu cei care au contribuit la proprietatea acesteia.
Un DownREIT poate fi o opțiune logică dacă proprietarul consideră că imobilul său va aprecia mai mult decât celelalte participații ale REIT, deoarece păstrează un interes mai mare pentru proprietatea contribuită cu un DownREIT decât ar face cu un UPREIT.
Acestea fiind spuse, întrucât structura de proprietate a unui DownREIT este mai complexă, conversia unităților de operare în numerar necesită calcule mai complexe. De asemenea, UPREIT-urile și DownREIT-urile funcționează diferit ca investiții, deoarece sunt structurate diferit. Cu un DownREIT, parteneriatul dintre REIT și investitor poate avea performanțe diferite decât performanța REIT în ansamblu.
DownREIT-urile sunt similare cu UPREIT-urile, însă, în valoarea lor ca instrument de planificare a proprietății. Ambele intensifică baza unităților de operare la moartea proprietarului, permițând un transfer fără taxe de bunuri imobiliare apreciate moștenitorilor. Moștenitorii pot converti apoi unitățile de operare în acțiuni REIT sau în numerar fără a plăti impozit.
Exemplu de DownREIT
Luați în considerare un portofoliu de cinci proprietăți în valoare de 100 milioane USD Proprietățile au datorii egale cu 80 milioane dolari la o dobândă de 8%. Partenerii care dețin proprietatea au un sold cumulativ de capital de 5 milioane de dolari. REIT intră în tranzacție și plătește 60 de milioane de dolari din datoria existentă pentru proprietate și înlocuiește soldurile contului de capital pentru restul partenerilor cu o datorie de 7%. Acțiunile sunt emise ca unități de operare pentru restul de 20 de milioane de dolari deținute de parteneri, iar REIT devine deținătorul majorității, în timp ce partenerii rămași devin medici generaliști și LP.
