Ce este un împrumut de dotare?
Un împrumut de dotare, cunoscut și sub denumirea de ipotecă de dotare, este un tip de ipotecă în care împrumutatul plătește doar dobânda la împrumut în fiecare lună. În loc să efectueze plăți pe principal, împrumutatul face investiții periodice într-un plan de economii sau o dotare, care se va maturiza când scade ipoteca. Împrumutatul folosește apoi fondurile din acea dotare pentru a achita capitalul ipotecar.
Împrumuturile din dotare au fost în primul rând populare în Regatul Unit. Consumatorii care le folosesc au optat deseori să cumpere ceea ce britanicii numesc poliță de asigurare de viață (echivalentul unei polițe de asigurare de viață în SUA) pentru a acumula economiile necesare pentru achitarea principalului. Această politică de asigurare de viață ar fi stabilită pentru a se maturiza simultan cu ipoteca.
Cum funcționează un împrumut de dotare
Pentru a autoriza un împrumut dotat, creditorul va solicita dovada că împrumutatul are un plan realist de rambursare a principalului. Acest plan nu se poate baza pe o moștenire preconizată sau o cădere de vânt.
Spunem că un împrumutat alege să cumpere o casă care costă 150.000 USD, finanțând achiziția cu o ipotecă de 25 de ani înzestrată. Creditorul care emite ipoteca stabilește plata lunară la 850 de dolari (reflectând o dobândă prevalentă de 6, 8%). Această sumă acoperă doar dobânda la împrumut; împrumutatul trebuie să acopere în sine toate impozitele și asigurările relevante.
Între timp, împrumutatul a achiziționat și o poliță de asigurare de viață care se va maturiza în 25 de ani. El efectuează plăți lunare de 250 USD în această politică, deoarece compania care emite polița a calculat că plățile lunare din această sumă, cu randamentul anticipat prin dobândă, vor garanta că polița va avea o valoare în numerar de 150.000 USD sau mai mult la sfârșitul 25 ani. Dacă la sfârșitul celor 25 de ani, piețele s-au stabilit, politica se va maturiza, iar împrumutatul va folosi suma de 150.000 USD care s-a acumulat pentru a achita principalul. Orice sumă din polița de peste 150.000 USD va fi destinată debitorului. Orice lipsă va necesita ca împrumutatul să plătească diferența de numerar.
Cu un împrumut dotat, plățile lunare ale împrumutatului se îndreaptă doar către dobândă la împrumut; principalul este plătit într-o sumă forfetară la scadența ipotecii.
Pro și contra unui împrumut de dotare
Partea bună. Împrumuturile dotate oferă numeroase stimulente pentru împrumutați. Cea mai importantă este, desigur, plățile lunare mai mici, deoarece plătesc doar dobândă în loc de dobândă și principal pentru împrumut. Desigur, aceștia trebuie să plătească în continuare o poliță de asigurare de viață sau o altă formă de plan de economii pentru a demonstra că planifică plata principală finală la scadența împrumutului.
Însă, un plan de economii impus este rareori un lucru rău și ar putea fi chiar profitabil: mulți oameni au încheiat împrumuturi de dotare crezând că banii economisiți prin politica de asigurare de viață vor ajunge să fie mai mult decât principalul creditului ipotecar. În aceste cazuri, împrumutatul ar primi o sumă forfetară suplimentară după achitarea principalului creditului ipotecar.
Partea riscantă. În ciuda acestor beneficii, împrumuturile înzestrate pot fi mai riscante decât creditele ipotecare tradiționale. Orice fel de plan de investiții sau de economii poate pierde valoare în timp, în funcție de piață: Ce se întâmplă dacă există o corecție majoră, ceea ce determină să se micșoreze deținerile unui portofoliu, tocmai în momentul în care se acordă ipoteca? În mod similar, modificările abrupte ale ratelor dobânzii ar putea influența rata de creștere a valorii în numerar a poliței de asigurare de viață. Dacă politica pierde valoare, împrumutatul poate rămâne cu un deficit atunci când ipoteca se scade. În acest caz, ar trebui să aibă o altă sursă de numerar pentru a putea plăti ipoteca.
Exemplu de viață reală a unui împrumut de dotare
Acest scenariu a lovit mii de proprietari britanici în ultimii ani. La sfârșitul anilor '80, creditele ipotecare au fost o modalitate extrem de populară de a finanța o achiziție de locuințe, alimentată de creșterea piețelor de acțiuni și de bunuri imobiliare (și a unor reduceri de impozite speciale pentru produs); mai mult de un milion de planuri sau politici de economii de dotare au fost vândute într-un an. Dar, până la sfârșitul anilor 90, a devenit clar că aceste planuri urmau să se încadreze în ritmurile lor de creștere proiectate optimist - și cu sumele ipotecilor pe care trebuiau să le acopere. În anii 2010, mulți proprietari au fost nevoiți să găsească alte modalități de a-și rambursa creditele ipotecare sau de a risca să-și piardă reședințele.
Mulți autorități de reglementare și analiști financiari au condamnat împrumuturile de dotare ca fiind un caz de vânzare greșită, nu spre deosebire de situația cu polițele de asigurare de viață universale variabile care s-au desfășurat în SUA aproximativ în același timp. Foarte puține împrumuturi de dotare sunt vândute astăzi în Marea Britanie.
