Cumpărătorii care intenționează să finanțeze o achiziție de locuință cu un împrumut federal de administrare a locuințelor (FHA) primesc uneori o surpriză urâtă: nu li se va permite să cumpere o proprietate particulară, deoarece nu îndeplinește cerințele FHA. De ce există aceste cerințe, care sunt acestea și pot fi remediate pentru ca cumpărătorii să poată achiziționa casele pe care le doresc?
De ce FHA stabilește standarde minime de proprietate
Atunci când un cumpărător scoate o ipotecă, proprietatea servește drept garanție pentru împrumut. Cu alte cuvinte, dacă împrumutatul încetează să mai efectueze plățile ipotecare, creditorul ipotecar va înlătura în cele din urmă și va intra în posesia casei. Creditorul va vinde apoi casa pentru a revendica cât mai mult din banii încă datorați împrumutului. Procesul de excludere are 6 faze.
Obligarea ca proprietatea să îndeplinească standardele minime protejează creditorul. Înseamnă că proprietatea ar trebui să fie mai ușor de vândut și să comande un preț mai mare în cazul în care creditorul trebuie să o acapareze. În același timp, această cerință protejează împrumutatul: înseamnă că el sau ea nu va fi încărcat cu facturi de reparație ruinatoare de la început și, cu un loc fundamental pentru a trăi, împrumutatul are mai multe stimulente pentru a face plăți în perioadele financiare dificile să păstreze căminul.
Care sunt standardele minime de proprietate?
Potrivit Departamentului SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD), FHA necesită ca proprietățile finanțate cu produsele sale de împrumut să îndeplinească următoarele standarde minime:
- Siguranță: Casa trebuie să protejeze sănătatea și siguranța ocupanților. Securitate: casa trebuie să protejeze securitatea proprietății. Soliditatea: proprietatea nu trebuie să aibă deficiențe fizice sau condiții care să afecteze integritatea structurală a acesteia.
HUD descrie apoi condițiile pe care proprietatea trebuie să le îndeplinească pentru a îndeplini aceste cerințe. Un evaluator va observa starea proprietății în timpul evaluării proprietății necesare și va raporta rezultatele pe formularul de evaluare FHA. Evaluările de proprietate sunt una dintre numeroasele cerințe pe care cumpărătorii le îndeplinesc înainte de a stabili o tranzacție.
Pentru locuințele unifamiliale detașate, evaluatorul trebuie să utilizeze un formular numit Raport de evaluare unifamiliar. Formularul solicită evaluatorului să descrie caracteristicile de bază ale proprietății, precum numărul de povești, anul în care a fost construită, metrajul pătrat, numărul de camere și locația. De asemenea, este necesar ca evaluatorul să „descrie starea proprietății (inclusiv reparațiile necesare, deteriorarea, renovările, remodelarea etc.)” și întreabă: „Există deficiențe fizice sau condiții adverse care afectează capacitatea de viață, soliditatea sau integritatea structurală a proprietatea?" Formularul de evaluare a unității de condominiu este similar, dar are întrebări specifice despre condiții comune, asociația proprietarilor de case, numărul de unități ocupate de proprietari și așa mai departe.
FHA nu necesită repararea unor defecte cosmetice sau minore, întreținere amânată și uzură normală, dacă acestea nu afectează siguranța, securitatea sau soliditatea locuinței. FHA spune că exemple de astfel de probleme includ, dar nu sunt limitate la următoarele:
- Balanțe care lipsesc, uși de ieșire crăpate sau deteriorate, care sunt operabile altfel, geamuri cu geamuri crăpate Suprafețe de vopsea defecte în locuințe construite după 1978 (din cauza pericolelor de vopsea cu plumb)) Dovada unor deteriorări anterioare ale insectelor / organismului care nu activează lemnul (în cazul în care nu există dovezi de deteriorare structurală nereparată) Blaturi deteriorate sau uzate Plasturiu deteriorat, tablă sau alte materiale de perete și tavan în locuințe construite după 1978 - Manopera interioară pavaj trotuare parțial, covoare slab instalate) Spații cu rafturi cu resturi și coșul de gunoi Lipsa unei suprafețe de intrare de toate condițiile meteo
Cu toate acestea, există multe domenii în care FHA necesită remedierea problemelor pentru ca vânzarea să se închidă. Iată câteva dintre cele mai frecvente probleme cu care probabil se vor confrunta cumpărătorii de case.
Electricitate și încălzire
- Cutia electrică nu trebuie să aibă fire sforate sau expuse. Toate camerele locuibile trebuie să aibă o sursă de căldură funcțională (cu excepția anumitor orașe selectate, cu ierni blânde).
Acoperișuri și mansarde
- Acoperișul trebuie să păstreze umezeala. Acoperișul trebuie să dureze cel puțin doi ani în plus. Evaluatorul trebuie să inspecteze mansarda pentru a evidenția posibile probleme de acoperiș. Acoperișul nu poate avea mai mult de trei straturi de acoperiș. Dacă inspecția relevă nevoie de reparații acoperiș, iar acoperișul are deja trei sau mai multe straturi de acoperiș, FHA necesită un nou acoperiș.
Încălzitoare de apă
Încălzitorul de apă trebuie să îndeplinească codurile de construcție locale și trebuie să transmită cu proprietatea.
Pericole și neplăceri
O serie de condiții se încadrează în această categorie. Acestea includ, dar nu se limitează la următoarele:
- Solul contaminatProximitatea cu un deșeu periculosPuințe de ulei și gaze situate pe proprietateTraficul maritim Zgomotul aerian și pericoleOlte surse de zgomot excesivProximitatea cu ceva ce ar putea exploda, cum ar fi o linie petrolieră de înaltă presiuneProximitatea cu liniile electrice de înaltă tensiuneProximitatea cu un turn de transmisie radio sau TV
Acces la proprietate
Proprietatea trebuie să ofere acces sigur și adecvat pentru pietoni și vehicule, iar strada trebuie să aibă o suprafață pentru toate condițiile meteorologice, astfel încât vehiculele de urgență să poată accesa proprietatea în orice condiții meteorologice.
Soliditatea structurală
Orice condiții structurale defecte și orice alte condiții care ar putea duce la daune structurale viitoare trebuie remediate înainte de vânzarea proprietății. Acestea includ construcția defectuoasă, umezeala excesivă, scurgerea, degradarea, deteriorarea termitei și soluționarea continuă.
Azbest
Dacă o zonă a locuinței conține azbest care pare a fi deteriorată sau deteriorată, FHA necesită o inspecție suplimentară de către un profesionist din azbest.
bai
Locuința trebuie să aibă toaletă, chiuvetă și duș. (Această cerință poate părea o prostie, dar ați fi surprins ce vor lua oamenii cu ei atunci când vor fi închise și ce vandale vor fura dintr-o casă vacantă.)
Electrocasnice
Dovezile anecdotice sugerează că FHA necesită proprietăți pentru a avea aparate de bucătărie, în special o sobă de lucru. Cu toate acestea, documentele FHA nu menționează nicio cerință cu privire la aparate.
Remedii pentru cumpărători pentru proprietăți sub standarde minime
Ce trebuie să faci un cumpărător după ce te-ai îndrăgostit de o proprietate care are una dintre aceste probleme potențial de ucidere?
Primul pas ar trebui să fie să ceri vânzătorului să facă reparațiile necesare. Dacă vânzătorul nu își poate permite să facă reparații, poate prețul de achiziție poate fi crescut astfel încât vânzătorii să-și recupereze banii la închidere. De obicei, situația funcționează invers - dacă o proprietate are probleme semnificative, cumpărătorul va solicita un preț mai mic pentru a compensa. Cu toate acestea, în cazul în care proprietatea are deja prețuri sub piață sau dacă cumpărătorul o dorește destul de prost, ridicarea prețului pentru a se asigura că reparațiile sunt finalizate și tranzacția închisă ar putea fi o opțiune.
Dacă vânzătorul este o bancă, este posibil să nu fie dispus să facă reparații. În acest caz, acordul este mort. Proprietatea va trebui să se adreseze unui cumpărător de numerar sau unui cumpărător non-FHA al cărui creditor le va permite să cumpere proprietatea în condiția actuală.
Mulți cumpărători de locuințe vor trebui pur și simplu să caute până când vor găsi o proprietate mai bună care să corespundă standardelor FHA. Această realitate poate fi frustrantă, în special pentru cumpărătorii cu fonduri limitate și proprietăți limitate în gama lor de preț. Din păcate, uneori este singura soluție.
Este posibil ca unii cumpărători să poată obține aprobarea pentru un alt produs de împrumut. Un împrumut non-FHA poate oferi mai multă libertate în ce condiție poate fi proprietatea, dar creditorul va avea în continuare propriile cerințe, deci nu este o garanție. O altă opțiune este să solicitați un împrumut FHA 203 (k), care permite achiziționarea unei case care are probleme semnificative.
Linia de jos
Împrumuturile FHA facilitează împrumuturile să se califice pentru o ipotecă, dar nu neapărat fac mai ușoară achiziționarea unei proprietăți. Mulți cumpărători vor trebui pur și simplu să se uite până când vor găsi o proprietate mai bună care să corespundă standardelor FHA - un proces care poate fi frustrant, în special pentru cumpărătorii cu fonduri limitate și puține proprietăți în gama de prețuri.
Cu toate acestea, debitorii FHA care știu la ce să se aștepte la cumpărăturile la domiciliu își pot restrânge căutarea la proprietăți care sunt susceptibile de a îndeplini liniile directoare FHA, sau cel puțin evită să-și stabilească speranțele pe o proprietate superioară de fixator înainte de a o evalua.
