Cuprins
- Ce este o primă ipotecă?
- Înțelegerea primei credite ipotecare
- Exemplu de o prima ipoteca
Ce este o primă ipotecă?
O primă ipotecă este principiul principal pe o proprietate. O primă ipotecă este împrumutul primar care plătește proprietatea, iar împrumutul are prioritate față de toate celelalte credite sau creanțe asupra unei proprietăți în caz de neplată. O primă ipotecă nu este ipoteca pe prima casă a unui împrumutat; este ipoteca inițială preluată asupra oricărei proprietăți. Se mai numește și First Lien. Dacă locuința este refinanțată, ipoteca refinanțată își asumă prima poziție ipotecară.
Cheie de luat cu cheie
- O primă ipotecă este principiul principal al proprietății care garantează ipoteca. A doua ipotecă este banii împrumutați din capitalurile proprii pentru finanțarea altor proiecte și cheltuieli. În cazul în care raportul credit pe valoare (LTV) al unei prime ipotecare este mai mare de 80 %, creditorii necesită, în general, o asigurare de ipotecă privată. Dobânda ipotecară plătită pentru o primă ipotecă este deductibilă din impozit, aplicabilă numai contribuabililor care prezintă cheltuieli cu declarațiile fiscale.
Înțelegerea primei credite ipotecare
Atunci când o persoană fizică dorește să cumpere o proprietate, poate decide să finanțeze achiziția cu un împrumut de la o instituție de creditare. Creditorul se așteaptă ca împrumutul pentru locuință sau ipoteca să fie rambursat în rate lunare, care includ o parte din plățile principalului și dobânzilor. Împrumutatul va avea un împrumut asupra proprietății, deoarece împrumutul este garantat de locuință. Această ipotecă scoasă de un cumpărător pentru achiziționarea casei este cunoscută drept prima ipotecă.
Prima ipotecă este împrumutul inițial acordat pe o proprietate. Cumpărătorul de acasă ar putea avea mai multe proprietăți în numele lor; cu toate acestea, sunt ipotecile originale efectuate pentru a asigura fiecare dintre proprietățile care constituie prima ipotecă. De exemplu, dacă un proprietar de proprietate scoate o ipotecă pentru fiecare din cele trei case ale lor, fiecare dintre cele trei credite ipotecare este prima ipotecă.
Termenul „prima ipotecă” îl determină pe unul să înțeleagă că ar putea exista și alte ipoteci pe o proprietate. Un proprietar ar putea scoate o altă ipotecă, cum ar fi oa doua ipotecă, în timp ce ipoteca inițială și prima este încă în vigoare. A doua ipotecă este banii împrumutați cu capitaluri proprii pentru finanțarea altor proiecte și cheltuieli. Cu toate acestea, cea de-a doua ipotecă și orice alte credite ipotecare ulterioare efectuate pe aceeași proprietate sunt subordonate primei ipoteci. Aceasta înseamnă că prima ipotecă este plătită înainte de achitarea ipotecilor secundare în caz de neplată.
Prima ipotecă și împrumutul pe valoare (LTV)
Dacă raportul împrumut-valoare (LTV) al unei prime ipoteci este mai mare de 80%, creditorii necesită, în general, o asigurare de ipotecă privată (PMI). Într-un astfel de caz, uneori poate fi economic ca un împrumutat să limiteze mărimea primei credite ipotecare la 80% LTV și să utilizeze finanțarea secundară pentru a împrumuta suma rămasă necesară. Economia de plată a PMI versus utilizarea unui al doilea împrumut depinde în mare măsură de rata la care un împrumutat se așteaptă ca valoarea casei sale să crească. PMI poate fi eliminat atunci când LTV-ul primei credite ipotecare ajunge la 78%. Cu toate acestea, trebuie să se plătească un al doilea titlu, care de obicei are o rată a dobânzii mai mare decât o primă ipotecă. Acest lucru se realizează cel mai probabil prin refinanțarea primei credite ipotecare pentru o sumă egală cu soldul rămas atât pentru prima și a doua ipotecă.
Impozite pe o primă ipotecă
Dobânda ipotecară plătită pentru o primă ipotecă este deductibilă din impozite. Aceasta înseamnă că proprietarii de locuințe își pot reduce veniturile impozabile cu suma dobânzii care a fost plătită la împrumut pentru anul fiscal. Cu toate acestea, deducerea impozitului pe dobânzi ipotecare este aplicabilă numai contribuabililor care prezintă cheltuieli pe declarațiile de impozit.
Exemplu de o prima ipoteca
De exemplu, dacă un cumpărător asigură o primă ipotecă de 250.000 USD pe o proprietate de casă și, după câțiva ani, obține oa doua ipotecă pentru 30.000 USD pe aceeași proprietate, prima ipotecă este veche la cea de-a doua ipotecă. Împrumutatul implicită a plăților după ce a rambursat deja 50.000 USD din suma inițială a împrumutului, iar proprietatea sa este închisă și vândută pentru acoperirea împrumutului. Dacă veniturile din vânzarea proprietății se ridică la 210.000 de dolari, primul creditor ipotecar va primi soldul datorat, adică 200.000 de dolari. Al doilea creditor ipotecar va primi tot ce a mai rămas, care în acest caz este de 10.000 USD. Deoarece o primă ipotecă este o creanță primară care are prioritate față de creanțele secundare, creditele ipotecare secundare comandă, de regulă, dobânzi mai mari decât ipotecile primare.
