Dar ce se întâmplă când perioada de dobândă este în creștere? Cine oferă aceste împrumuturi? Și când are sens să obții unul? Iată un scurt ghid pentru acest tip de credit ipotecar.
Modul în care sunt structurate doar ipotecile cu dobândă
Cel mai de bază, o ipotecă cu dobândă este doar cea în care efectuați plăți de dobândă doar pentru primii câțiva ani - de obicei cinci sau zece - și odată ce această perioadă se încheie, începeți să plătiți atât capitalul, cât și dobânda. Dacă doriți să efectuați plăți principale în perioada doar cu dobândă, puteți, dar aceasta nu este o cerință a împrumutului.
De obicei, veți vedea împrumuturi cu dobândă doar structurate ca ipoteci reglabile 3/1, 5/1, 7/1 sau 10/1 (ARM). Creditorii spun că opțiunile 7/1 și 10/1 sunt cele mai populare la debitori. În general, perioada cu dobândă este egală cu perioada cu rată fixă pentru împrumuturile cu rată ajustabilă. Asta înseamnă că, dacă aveți un ARM 10/1, de exemplu, ați plăti dobânzi doar pentru primii zece ani.
Pe un ARM cu dobândă, după încheierea perioadei introductive, rata dobânzii se va ajusta o dată pe an (de aici provine „1”) pe baza unei rate de dobândă de referință, cum ar fi LIBOR, plus o marjă determinată de creditor. Rata de referință se modifică pe măsură ce piața se schimbă, dar marja este predeterminată la momentul acordării împrumutului.
Limitarea plafonului de schimbare modifică rata dobânzii. Acest lucru este valabil pentru toate ARM-urile, nu doar pentru ARM-uri. Limita inițială a ratei dobânzii la 3/1 ARM și 5/1 ARMS este de obicei două, spune Casey Fleming, ofițer de împrumut la C2 Financial Corp din San Diego și autor al „Ghidul împrumutului: cum să obții cea mai bună ipotecă posibilă”. Asta înseamnă că rata dobânzii dvs. inițiale este de trei procente, atunci întrucât perioada de dobândă se încheie în anul patru sau anul șase, noua dvs. rată a dobânzii nu va fi mai mare de cinci la sută. La ARM-uri 7/1 și 10/1 ARM-uri, rata maximă inițială este de obicei cinci.
După aceea, creșterea ratei este de obicei limitată la două procente pe an, indiferent de perioada de introducere a ARM. Capacitățile de viață sunt aproape întotdeauna cu cinci la sută peste rata dobânzii inițiale a împrumutului, spune Fleming. Deci, dacă rata de pornire este de trei la sută, ar putea crește la cinci la sută în anul opt, șapte la sută în anul nouă și maxim la opt la sută în anul zece.
Odată ce perioada de dobândă se încheie, va trebui să începeți rambursarea capitalului pe restul termenului de împrumut - pe o bază complet amortizată, în termeni de împrumut. Împrumuturile din zilele noastre numai pentru dobândă nu au plăți în balon; în mod obișnuit, nici măcar nu sunt permise conform legii, spune Fleming. Deci, dacă durata completă a unui ARM 7/1 este de 30 de ani și perioada de dobândă este de șapte ani, în anul opt, plata dvs. lunară va fi recalculată pe baza a două lucruri: prima, noua rată a dobânzii și a doua, rambursarea capitalului în restul de 23 de ani.
Împrumuturi cu dobândă fixă cu rată fixă
Creditele ipotecare cu dobândă fixă nu sunt la fel de frecvente. Cu un împrumut cu dobândă fixă de 30 de ani cu dobândă fixă, puteți plăti dobânda doar timp de zece ani, apoi puteți plăti dobândă plus principal pentru restul de 20 de ani. Presupunând că nu ați pus nimic către capital în acei primi zece ani, plata dvs. lunară va sări substanțial în anul 11, nu numai pentru că ați începe să rambursați principalul, ci pentru că veți plăti principalul doar peste 20 de ani în loc de 30 de ani. Întrucât nu plătiți capătul principal în perioada de dobândă, atunci când rata se restabilește, noua dvs. plată a dobânzii se bazează pe întreaga sumă a împrumutului. Un împrumut de 100.000 USD cu o dobândă de 3, 5 la sută ar costa doar 291, 67 USD pe lună în primii zece ani, dar 579, 96 USD pe lună în ceilalți 20 de ani (aproape dublu).
Peste 30 de ani, împrumutul de 100.000 USD te-ar costa 174.190, 80 USD - calculat ca (291, 67 USD x 120 plăți) + (579, 96 USD x 240 plăți). Dacă ați primi un împrumut pe 30 de ani cu rată fixă la aceeași rată a dobânzii de 3, 5 la sută (așa cum am menționat mai sus), costul total peste 30 de ani ar fi de 161 656, 09 USD. Este vorba de 12.534, 71 USD mai mult în dobândă pentru împrumutul cu dobândă, iar costul suplimentar al dobânzii este motivul pentru care nu doriți să păstrați un împrumut numai pentru dobândă pe întregul termen. Cu toate acestea, cheltuiala dvs. cu dobânda va fi mai mică dacă veți lua deducerea impozitului pe dobânzi ipotecare.
Aceste tipuri de împrumuturi sunt disponibile pe scară largă?
Deoarece atât de mulți debitori s-au confruntat cu împrumuturi numai din dobândă în anii cu bule, băncile ezită să ofere produsul astăzi, spune Yael Ishakis, vicepreședinte al Împrumuturilor FM Acasă din Brooklyn, NY și autor al „Ghidului complet pentru achiziții o casa."
Fleming spune că majoritatea sunt împrumuturi cu dobândă variabilă, cu o perioadă determinată de cinci, șapte sau zece ani. Un împrumut jumbo este un tip de împrumut neconform. Spre deosebire de împrumuturile conforme, împrumuturile neconforme nu sunt de obicei eligibile pentru a fi vândute întreprinderilor sponsorizate de guvern, Fannie Mae și Freddie Mac - cei mai mari cumpărători de credite ipotecare conforme și un motiv pentru care împrumuturile conforme sunt atât de disponibile.
Când Fannie și Freddie cumpără împrumuturi de la creditorii ipotecari, aceștia pun mai mulți bani la dispoziția creditorilor pentru a emite împrumuturi suplimentare. Împrumuturile neconforme, precum împrumuturile numai cu dobândă, au o piață ipotecară secundară limitată, astfel încât este mai greu să găsești un investitor care dorește să le cumpere. Mai mulți creditori atârnă de aceste împrumuturi și le servesc în casă, ceea ce înseamnă că au mai puțini bani pentru a face împrumuturi suplimentare. Prin urmare, împrumuturile numai pentru dobândă nu sunt la fel de disponibile. Chiar dacă un împrumut numai cu dobândă nu este un împrumut jumbo, el este totuși considerat neconform.
Deoarece împrumuturile cu dobândă nu sunt la fel de disponibile ca, să zicem, împrumuturile cu rată fixă de 30 de ani, „cea mai bună modalitate de a găsi un creditor bun numai pentru dobândă este printr-un broker de renume cu o rețea bună, pentru că va dura ceva cumpărături serioase pentru a găsi și compara ofertele ”, spune Fleming.
Compararea costurilor
„Creșterea ratei pentru funcția numai pentru dobândă variază în funcție de creditor și de zi, dar calculează că vei plăti cel puțin o primă de 0, 25 la sută din rata dobânzii”, spune Fleming.
În mod similar, Whitney Fite, președintele împrumuturilor Angel Oak Home din Atlanta, spune că rata dobânzii ipotecare este doar cu 0, 125 până la 0, 375 la sută mai mare decât rata pentru un împrumut cu rată fixă amortizată sau ARM, în funcție de detalii.
Iată cum ar arăta plățile dvs. lunare cu un împrumut cu dobândă de doar 100.000 USD, comparativ cu un împrumut cu rată fixă sau cu un ARM cu amortizare completă, fiecare cu o rată tipică pentru acel tip de împrumut:
- ARM de numai 7 ani, cu dobândă, 3, 125 la sută: 260, 42 USD lunar Plată împrumut convențional cu rată fixă pe 30 de ani (nu numai pentru dobândă), 3, 625 la sută: 456, 05 USD plată lunară pe 7 ani, ARM cu amortizare completă (amortizare de 30 de ani), 2, 875 procente: 414, 89 USD plată lunară
La aceste rate, pe termen scurt, un ARM doar cu dobândă vă va costa 195, 63 USD mai puțin pe lună la 100 000 USD împrumutați pentru primii șapte ani, comparativ cu un împrumut cu rată fixă de 30 de ani și 154, 47 USD mai puțin pe lună, comparativ cu o amortizare completă 7/1 ARM.
Este imposibil să calculați costul real de viață al unui împrumut cu dobândă reglabilă doar atunci când îl acordați, deoarece nu puteți ști din timp ce rata dobânzii se va reseta la fiecare an. Fleming spune că nu există o modalitate de a compensa costurile, deși puteți stabili plafonul dobânzii pe durata vieții și planul din contract. Acest lucru vă va permite să calculați costul de viață minim și maxim și să știți că costul dvs. efectiv ar scădea undeva între ele. „Cu toate acestea, ar fi o gamă uriașă”, spune Fleming.
Linia de jos
Creditele ipotecare numai din dobândă pot fi dificil de înțeles, iar plățile dvs. vor crește substanțial odată ce perioada de dobândă se încheie. Dacă împrumutul dvs. doar din dobânzi este un ARM, plățile dvs. vor crește și mai mult dacă ratele dobânzilor cresc, ceea ce reprezintă un pariu sigur în mediul actual cu rate mici. Aceste împrumuturi sunt cele mai bune pentru debitorii sofisticați, care înțeleg pe deplin cum funcționează și ce riscuri își asumă.
