Un trust de investiții imobiliare (REIT) trebuie să plătească cel puțin 90% din profitul impozabil ca dividend pentru acționari, ceea ce face din REIT instrumente cu randament relativ ridicat. De fapt, din perspectiva rentabilității totale - dividende plus aprecierea prețurilor - REIT-urile se comportă ca un stoc tipic cu capacități mici. Dar, spre deosebire de un stoc cu capacități mici, cea mai mare parte a rentabilității preconizate a unui REIT nu provine din aprecierea prețurilor, ci din dividende. De fapt, în medie, aproximativ două treimi din rentabilitatea REIT provin din dividende. Unul dintre dezavantajele pentru investitori este că, ca investiție cu randament ridicat, se poate aștepta ca un REIT să prezinte sensibilitate la modificările ratei dobânzii., explorăm această relație. (Pentru citirea în fundal, consultați Ce sunt REIT-urile ?)
Randamente relativ mari
În figura 1, prezentăm randamentul median pentru fiecare sector REIT din septembrie 2004 ca exemplu al riscului pe care îl poate prezenta un REIT. Partea superioară a fiecărei bare are un randament de 75%; partea de jos este în randament de 25%; iar pauză de la verde la albastru la mijloc este randamentul median.
Figura 1: Randamente în diferite sectoare REIT
Puteți vedea că randamentele variază în funcție de sector. În septembrie 2004, randamentul median al tuturor REIT-urilor (cea mai extinsă din dreapta) a fost de aproximativ 5, 5%, dar randamentele au fost dispersate: randamentul de 25% (partea inferioară a porțiunii albastre) a fost de aproximativ 4% și 75% randamentul a fost mai mare de 6, 5% (partea superioară a porțiunii verzi). Aceasta înseamnă că doar jumătate din randamentele REIT au fost cuprinse între 4% și 6, 5%, în timp ce cealaltă jumătate a randamentelor REIT a fost în afara acestui interval. În același timp, randamentul pentru tezaurele guvernului american pe termen lung a fost mai mic de 5%. Acest lucru sugerează că dacă obiectivul tău este venitul, s-ar putea să te descurci mai bine cu un REIT, dar îți asumi un risc suplimentar.
Returnări totale REIT comparativ cu ratele dobânzii
Înțelepciunea convențională spune că ratele mai mari sunt în general rele pentru REIT. Cel mai popular indice REIT este indicele NAREIT Equity REIT. Figura 2 compară valoarea indicelui NAREIT cu obligațiunea de trezorerie de 10 ani (obligațiunea T) de la începutul anului 1972 până aproape de sfârșitul anului 2004:
Figura 2 - Indicele Copyright NAREIT
Returnare anualizată pentru perioada care se încheie în septembrie 2004
| 1 an | 2 ani | 3 ani | 4 ani | 5 ani | 6 ani | 7 ani |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
tabelul 1
Returnări ale prețurilor REIT Comparativ cu ratele dobânzilor Din păcate, putem presupune că profiturile anterioare, precum acestea, nu pot fi replicate în viitor pe termen lung pentru industria în ansamblu. Vor exista excepții pe termen scurt.
Să ne concentrăm doar pe componenta de preț a acțiunilor REIT. În figura 3 de mai jos, comparăm aceleași rate ale obligațiunilor de trezorerie de 10 ani cu un indice doar pentru prețuri. Cu alte cuvinte, excludem dividendele și ne izolăm doar la modificările de preț pentru a vedea ce s-ar întâmpla cu 100 USD dacă s-ar investi în 1972.
Figura 3 - Fonduri de autor din operațiuni (FFO).
În timp ce astfel de câștiguri ar putea fi replicate înaintează, este puțin probabil. În plus, este în întregime posibil ca prețurile să revină la multiplii anterioare (de exemplu, prețul ca multiplu al FFO).
În al doilea rând, rata dobânzii pe termen mediu este scăzută de standardele istorice. Este cu totul probabil ca această dobândă să crească în sus. Dacă cei 15 ani de corelație inversă între ratele și prețurile REIT prezentate mai sus ar continua, prețurile REIT ar avea de suferit.
rezumat
Perioada de 15 ani analizată mai sus arată că există o relație inversă puternică între prețurile REIT și ratele dobânzilor. În medie, este sigur să presupunem că creșterile dobânzii ar putea fi satisfăcute de scăderea prețurilor REIT. Desigur, reacția pe sectoare va varia. De exemplu, unii susțin că, în cazul REIT-urilor rezidențiale și al birourilor, creșterea ratelor dobânzilor ar crește prețurile REIT, deoarece ratele crescânde corespund creșterii economice și cererii mai mari. Dar va trebui să fii selectiv într-un astfel de mediu. Vestea bună despre REIT-uri este că randamentele mari sunt un fel de acoperire împotriva scăderilor prețurilor: dacă cumpărați un REIT cu randament ridicat, orice scădere a prețurilor va fi atenuată între timp cu venituri mari.
Pentru a afla mai multe despre REIT-uri, consultați Evaluarea de bază a unui trust de investiții imobiliare (REIT) și modul REIT .
Articole similare
Investiții imobiliare
REIT-uri vs. ETIT-uri REIT: cum se compară
Stocuri de dividende
6 REITURI care plătesc dividendele lunar
Investiții imobiliare
REIT-uri de tip Senior Living: bun pentru portofoliul dvs.?
Investiții imobiliare
Cum să evaluați un trust de investiții imobiliare (REIT)
Investiții imobiliare
5 tipuri de REIT-uri și cum să investești în ele
Investiții imobiliare
Cum să analizezi trusturile de investiții imobiliare
Link-uri pentru parteneriTermeni înrudiți
Trust de investiții imobiliare (REIT) Definiție Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie comercializată public, care deține, operează sau finanțează proprietăți care produc venituri. mai multe Cum să profităm din imobiliare Imobiliarele sunt reale - adică tangibile - proprietăți formate din teren, precum și orice altceva, inclusiv clădiri, animale și resurse naturale. mai mult Rata de capitalizare Definiția Rata de capitalizare este rata de rentabilitate a unei proprietăți de investiții imobiliare bazată pe veniturile pe care proprietatea trebuie să le genereze. mai mult Randamentul dividendelor Randamentul dividendelor este un raport financiar care arată cât de mult plătește o companie în dividende în fiecare an în raport cu prețul acțiunilor sale. mai mult Definiția fondului de creștere și venituri Fondurile de creștere și venituri urmăresc atât aprecierea capitalului, cât și venitul curent, adică dividende și dobânzi din obligațiuni. mai mult Definiția investiției Investiția este actul de a aloca fonduri unui activ sau de a-și angaja un capital pentru a face un efort cu așteptarea generarii unui venit sau a unui profit. Mai Mult