Ce este un Land Flip
Un flip land este o practică imobiliară frauduloasă, în care un grup de cumpărători în colaborare se reunesc pentru a schimba între ei o bucată de teren nedezvoltat pentru a umfla prețul proprietății dincolo de valoarea de piață.
BREAKING DOWN Land Flip
După ce au manipulat prețul de piață al unei proprietăți, făptuitorii de flipuri de terenuri îl vând unui cumpărător extern neașteptat la un preț extrem de umflat. Atunci când un cumpărător încearcă să revândă terenul, valoarea sa revine la nivelurile normale ale pieței, deoarece fie nu are o valoare reală, fie are probleme legale ascunse, cum ar fi poluarea toxică, liniile de credit sau problemele de serviciu. Rezultatul net reprezintă o pierdere mare, nerecuperabilă pentru cumpărător.
De exemplu, un grup de cinci flip-uri ar putea achiziționa o bucată de teren pentru 10.000 USD. Fiecare membru al grupului vinde bucata de teren altuia pentru un preț puțin mai mare. Când al cincilea și ultimul membru a achiziționat proprietatea de la ceilalți, prețul acesteia a crescut la 14.000 de dolari. În acest moment, grupul vinde terenul unui cumpărător independent pentru 15.000 de dolari, generând un profit fraudulos de 5.000 de dolari.
Instituțiile financiare se confruntă cu riscul de flip a terenurilor atunci când fac împrumuturi pentru achiziția de bunuri nedezvoltate. În mare parte, acest lucru se datorează faptului că valoarea și cererea pentru o bucată de teren nedezvoltată este greu de determinat. Împrumutatul poate retrage coletul nedezvoltat în cazul în care un cumpărător este implicit în împrumut. Cu toate acestea, poate fi dificil să revindeți proprietatea, chiar și la un preț echitabil. Mulți creditori necesită o reducere de până la 50% pentru terenuri nedezvoltate pentru a se proteja împotriva riscului de neplată.
Exemplu de Land Flip
Companiile care perpetuează un flip land pot aborda potențiali investitori prin telefon, prin anunțuri în mass-media locală și prin campanii de poștă directă prin poștă. Aceste promoții promit profituri uriașe și includ cadouri pentru a atrage angajamentul investitorilor.
În 2006, Washington Post și alte agenții de știri au raportat un scandal considerabil de infiltrare a terenurilor care implică Total Realty Management. În acest caz, bucăți de teren vacant de-a lungul coastei din Carolina de Nord care se vând la prețul de până la 400.000 de dolari au scăzut brusc la valoarea de 20.000 de dolari. În unele cazuri, proprietățile au fost vândute înainte și înapoi între angajații din Total Realty Management. De exemplu, TRM a cumpărat o proprietate pentru 180.000 de dolari și a vândut-o unui angajat în aceeași zi pentru 250.000 de dolari. Angajatul a vândut proprietatea înapoi către TRM, care apoi a vândut-o unui alt colector pentru suma de 310.000 USD. În cele din urmă, s-a vândut unui cuplu neașteptat pentru 354.000 de dolari.
Conform rapoartelor despre scandal, cel puțin 1.500 de investitori implicați au pierdut sute de mii de dolari fiecare. De asemenea, băncile de închidere a banilor au pierdut zeci de milioane.
