Ce este Factorul Pool?
Factorul de rezoluție reprezintă o măsură a câtă parte din principalul creditului inițial rămâne într-un titlu garantat de active (ABS). Factorul de pool este cel mai puternic asociat cu titluri garantate de credite ipotecare (MBS), care adună creditele ipotecare într-un grup de vânzare pentru investitori. Plățile ipotecare sunt transmise investitorului până la plata creditului.
Factorul de pool este exprimat ca un factor numeric între zero și unul și toate titlurile de credit ipotecare își încep viața cu un factor de pool. Apoi se îndreaptă către zero (plata totală) în timp, în timp ce plățile se fac pe creditele ipotecare de bază. Dacă 50% din valoarea totală inițială a unui MBS este achitată, factorul de pool va fi de 0, 500. Factorul pool este calculat prin împărțirea soldului principal restant (fața curentă) la soldul principal inițial (fața originală).
Cheie de luat cu cheie
- Factorul de rezoluție măsoară cât mai rămâne restul principalului creditului inițial. Factorii pool sunt calculați cel mai frecvent pe un MBS.Pool factorii variază de la zero la unu, începând de la unul când începe împrumutul și se termină la zero atunci când este plătit complet. Factorul pool ajută la determinarea valorii unui ABS.
Înțelegerea factorului pool
Factorul de rezerve pentru titlurile de credit ipotecare este emis de Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) și Ginnie Mae (GNMA) lunar. În esență, este o măsură a valorii rămase în interiorul unui MBS. Atunci când este creat un MBS, există un plan de plăți planificat care se aliniază cu un factor de pool previzionat în diferite faze din viața MBS. Acest lucru ajută un investitor să determine valoarea MBS înainte de a decide să investească în acesta, precum și să determine riscul MBS.
De exemplu, dacă factorul de pool scade mai repede decât se aștepta, acesta ar indica rambursările anticipate ale creditelor ipotecare. Acesta poate fi un steag roșu pentru investitori, deoarece, de obicei, înseamnă că există mai puține proprietăți imobiliare care servesc drept garanție pentru respectivul MBS, deoarece unele ipoteci au fost plătite integral. Mai puține proprietăți ar însemna o creștere a riscului relativ dacă se implică o ipotecă.
Calcularea factorului pool
Formula este reprezentată după cum urmează:
- Factorul pool = Soldul principal restant / soldul principal inițial
Dacă valoarea nominală inițială a unui MBS colectat este de 100.000 USD și factorul de pool lansat în acea lună este de 0.6325, atunci soldul rămas în titlu este de 63.250 USD. Acest număr de 63.250 USD este chipul actual al MBS. Puteți ajunge la fața inițială (100.000 USD) împărțind fața curentă la factorul pool.
Avantajele factorului pool
În ciuda faptului că este un calcul simplu, factorul pool nu este deosebit de util fără context. Investitorii urmăresc schimbările factorului de reglare pentru orice semne de probleme în modelul pe care este construit MBS.
La fel ca în cazul oricărei garanții structurate, ipotezele inițiale se pot schimba, ducând la un dezechilibru al tranzacției de rentabilitate a riscului, care a fost inițial prevăzută. La rândul său, această schimbare poate duce la o valoare mai mare sau mai mică decât cea a investitorului plătită inițial pentru aceasta. Factorul comun este unul dintre punctele cheie de date pe care le va urmări un investitor atunci când încearcă să evalueze prețul de piață echitabil al unei garanții garantate de o ipotecă.
