Stephen Schwarzman nu a reușit să parieze mic. Cariera sa a fost definită luând mari șanse. În prezent, președinte și CEO al grupului The Blackstone, a detaliat multe dintre aceste pariuri mari în autobiografia sa recentă, What it Take . De la zilele sale de președinte de clasă la Abington High School, până la procesul umilitor de a încerca să lanseze Blackstone în 1985 cu Pete Peterson, viața lui Schwarzman a fost definită mergând în mare rând.
De atunci, Blackstone a inclus afaceri de investiții concentrate pe capitaluri private, fonduri speculative, credit, infrastructură și științe ale vieții - printre altele - dar multe dintre cele mai mari pariuri ale firmei au fost în domeniul imobiliar. Într-adevăr, Blackstone este unul dintre cei mai mari investitori imobiliari din lume, cu aproximativ un sfert din cei 545 miliarde USD în active investite în acest sector.
Blackstone a fost în spatele unora dintre cele mai mari tranzacții imobiliare din istorie, inclusiv achiziționarea Hilton Properties în iulie 2007 și achiziția din 2015 a Stuyvesant Town din New York pentru 5, 5 miliarde de dolari.
Am vorbit cu Schwarzman pentru lansarea autobiografiei sale despre cariera sa și opiniile sale asupra peisajului investițional - în special în domeniul imobiliar.
Argint: Blackstone a făcut pariuri mari pe imobiliare de-a lungul anilor, iar acum este unul dintre cei mai mari proprietari și investitori imobiliari din lume și este cea mai mare parte din portofoliul dvs. de investiții astăzi. Care sunt regulile dvs. de bază pentru identificarea unor oportunități imobiliare deosebite? Ce cauți?
Schwarzman: Imobiliarele sunt o afacere simplă. Avem câteva reguli.
- Cumpărăm oportunități existente pe care le putem îmbunătăți. Nu facem dezvoltare. Dezvoltarea are un risc mult mai mare decât achiziționarea unei clădiri existente. Ne place conservatorul de a cumpăra ceva existent. În al doilea rând, cumpărăm doar lucruri pe care le putem îmbunătăți. Nu ne interesează doar cumpărarea unui flux de numerar. Vrem să facem ceva mai bun. După ce l-ai îmbunătățit, îl poți vinde pentru mai mult. În al treilea rând, suntem un investitor tematic. Imobiliare are diferite clase de active în cadrul imobiliarelor, de la clădiri de birouri și apartamente până la centre comerciale și depozite. Diferitele clase de active au fundamentele diferite în diferite puncte ale unui ciclu economic, precum și potențialul de perturbare tehnologică. De exemplu, am vândut toate centrele noastre comerciale și tot ceea ce face cu amănuntul atunci când am văzut Amazon dezvoltând acest impuls enorm în 2010 și am decis să devenim un cumpărător și mai mare de depozite. Depozitele au fost o clasă de active performantă în retail în ultimii 5 ani. Mulți comercianți cu amănuntul, nu doar Amazon, au fost nevoiți să se convertească pentru a avea capabilități online. Aveți nevoie de depozite pentru a vă depozita mărfurile pentru a le livra clientului. Acest lucru ne-a dus într-o zonă întreagă în care avem o expunere uriașă în care chiriile cresc dublu (sau mai mult) decât oricare altă clasă de active. De asemenea, privim imobiliare ca o oportunitate globală. La un moment dat, nu există atât de mult capital într-o zonă geografică. De exemplu, am cumpărat multe în Scandinavia, ceea ce s-a dovedit a fi foarte bun. Regula finală privește costurile de înlocuire. Să te asiguri că ești mult sub el atunci când cumperi ceva este cu adevărat important.
Când ne-am încheiat sarcina de a îmbunătăți o proprietate, o vindem. Avem o mică mantră numită „Cumpărați-o, reparați-o, vindeți-o”.
Argint: Unde vezi oportunitățile imobiliare în următorul deceniu?
Schwarzman: Privește 10 ani… în imobiliare, există o tendință a persoanelor care se mută în orașe din suburbi. Această tendință va face ca apartamentele din orașe să fie un loc bun pentru a fi. Îți va schimba orientarea geografică. Dacă sunteți un investitor american, veți dori să aveți o părtinire pentru a fi în rate impozite mici și în medii de lucru mai ușoare. Dacă te uiți la 10 ani, vor exista schimbări reale pe care deja le poți vedea întâmplându-se în nordul spre sud migrația oamenilor. Oamenii se deplasează de la impozite mari la state cu impozite mici precum Florida, Texas sau Carolina de Nord, unde puteți lucra onshore.
În cazul în care oamenii obțineau locuri de muncă, își alegeau locația în funcție de locul de muncă. Acum, mulți tineri caută locația și speră să își găsească un loc de muncă. Dacă merg în locurile potrivite, locurile de muncă se vor muta pentru a le găsi.
În imobiliare, există orașe mondiale care sunt orașe bazate pe cunoaștere. Acestea sunt Seattle, San Francisco, Austin, chiar New York și Londra. Veți găsi orașe din India, cum ar fi Mumbai, Chennai, Bangalore… Găsește industrii despre care știi că vor avea o creștere explozivă și le vor urma în întreaga lume, așa cum arătați peste 10 ani, acestea vor fi foarte bune. Și există cazuri de specialitate în domeniul biotehnologiei și cercetării, adică în ritm accelerat. Suntem unul dintre cei mai mari proprietari de laboratoare umede pentru biopharma. Aceasta este o altă dintre aceste tendințe.
Silver: achiziția proprietăților Hilton în 2007 s-a dovedit a fi un apel extraordinar. Dar Hilton era deja un brand consacrat, cu o amprentă mare. Credeți că afacerea hotelieră va fi în continuare un loc inteligent pentru a investi în următorii zece ani?
Schwarzman: Pe măsură ce bogăția crește, mai multe persoane vor călători. Acesta ar trebui să fie un catalizator pentru a face lucruri care au legătură cu afacerile de călătorie, indiferent dacă sunt orașe de acces sau alte locuri populare. Acestea ar trebui să aibă rezultate bune.
