Folosindu-ți ira pentru a cumpăra imobiliare

Cuprins

• Dreptul IRA pentru proprietate
• Ce este și nu este al tău
• Efectuarea achiziției într-un IRA
• Deținerea proprietății într-un IRA
• Vânzarea proprietății într-un IRA
• Pro și contra proprietății într-un IRA
• Linia de jos

În ceea ce privește IRA, activele financiare - acțiuni, obligațiuni și fonduri mutuale sau fonduri tranzacționate pe schimburi (ETF) - sunt suspecții obișnuiți de investiții. Totuși, este posibil să dețineți imobiliare în IRA dvs. Roth în anumite condiții. Puteți cumpăra locuințe unifamiliale sau multiplex, clădiri de apartamente, proprietăți comerciale, cum ar fi magazine cu amănuntul, hoteluri sau complexe de birouri, terenuri brute și loturi, și chiar alunecări de bărci.

Nu este la fel de ușor ca achiziționarea a câteva sute de acțiuni de acțiuni. Dacă doriți să vă plonjați în achiziții de proprietăți prin intermediul IRA autodirecționat, trebuie să cunoașteți regulile - și sunt multe.

Cheie de luat cu cheie

• Puteți deține proprietăți imobiliare în IRA dvs., dar veți avea nevoie de un IRA autodirigit pentru a face acest lucru. Orice proprietate imobiliară pe care o cumpărați trebuie să fie strict în scopuri de investiții: dvs. și membrii familiei nu o puteți folosi. un IRA necesită, de obicei, plata în numerar, iar toate cheltuielile de proprietate trebuie să fie plătite de către IRA. Imobilul din IRA poate fi complicat, cu probleme fiscale și birocrație. Dar, pe de altă parte, proprietatea vă poate oferi o rată de rentabilitate bună (sau mare) și vă poate diversifica portofoliul.

Dreptul IRA pentru cumpărarea proprietății de investiții

În primul rând, IRA dvs. trebuie să fie autodirigit. Termenul „autodirecționat” înseamnă că investițiile alternative sunt acceptate sau oferite de către custodul IRA, instituția financiară sau compania responsabilă pentru păstrarea evidenței și cerințele de raportare IRS. Un IRA auto-regizat este independent de orice brokeraj, bancă sau companie de investiții care ar lua decizii pentru dvs. (majoritatea conturilor de brokeraj nu permit oricum participațiile imobiliare).

Pentru a cumpăra și a deține proprietăți prin intermediul IRA, veți avea în continuare nevoie de un custod, o entitate specializată în conturi autodirigite care va gestiona tranzacția, documentele asociate și raportarea financiară. Totul trece prin custod pentru a vă feri de încălcarea regulilor stricte cu privire la aceste tipuri de tranzacții imobiliare.

După cum vă așteptați, custodele va percepe o taxă pentru serviciu. Cu toate acestea, nu vă va sfătui cum să vă structurați cel mai bine exploatațiile. Sarcina acestui custod este să se ocupe de munca de back-office.

Înainte de a privi restul regulilor, înțelegeți acest fapt de bază: Dvs. și IRA dvs. sunteți două entități separate. IRA dvs. deține proprietatea - nu. De fapt, titlul proprietății se va citi „XYZ Trust Custodian Company (FBO) IRA”.

Ce este și nu este al tău

Proprietatea dvs. imobiliară trebuie să fie pur și simplu o investiție. Nu o poți folosi ca casă de vacanță, un loc în care copiii tăi să locuiască, o a doua casă sau un birou pentru afacerea ta. Aceste reguli se aplică dvs. și persoanelor pe care IRS le consideră „descalificate”. Deci cine este considerată o persoană descalificată?

• Soțul tăuPărinții tăi, bunicii și străbunicii Copiii tăi și soții lor, nepoții și strănepoții Furnizorii de servicii ai entității tale IRAOcine deține peste 50% din proprietate

De asemenea, nu puteți cumpăra proprietatea de la una dintre aceste persoane descalificate - aceasta se numește tranzacție care se ocupă de sine și nici IRA nu poate achiziționa proprietăți pe care le dețineți deja. Puteți afla mai multe despre tranzacțiile interzise în secțiunea 4.72.11.2.1 din Manualul veniturilor interne.

Efectuarea achiziției

Soldul dvs. de IRA va trebui să fie destul de ridicat, deoarece obținerea unei ipoteci pentru a cumpăra proprietăți într-un IRA nu este ușor. Probabil va trebui să plătiți în numerar, ceea ce nu numai că ia o mușcătură mare din cont, ci afectează și rata de rentabilitate pe drum.

Investitorii imobiliari adesea scad o sumă mică și profită de ratele dobânzilor încă relativ scăzute pentru a beneficia de achiziție, considerând că pot câștiga mai mulți bani pe proprietate decât vor plăti în dobânzi. Dacă nu puteți finanța achiziția imobiliară, pierdeți potențialul pentru o rentabilitate semnificativă a investiției (ROI).

Unele bănci vor lua în considerare împrumuturi pentru acest tip de tranzacție, dar prezintă o altă problemă: Orice venituri din proprietate pot fi considerate venituri impozabile neafiliate din mediul de afaceri (UBTI). Puteți afla mai multe despre UBTI din secțiunea 511 404 din Codul de venituri interne IRS (IRC).

Deținerea proprietății

Întrucât IRA-ul dvs. nu plătește impozite, nu puteți profita de deducerile care aparțin proprietății imobiliare. Deoarece ați plătit numerar, nu există plăți de dobândă ipotecară de dedus. Nici nu obțineți beneficiile deducerilor sau amortizării impozitului pe proprietăți. Dacă proprietatea dvs. generează venituri din închiriere, fiecare parte din acesta revine în IRA. Întrucât nu dețineți proprietatea, nu puteți aduce niciun venit din bani. (Desigur, veți obține banii în cele din urmă, atunci când faceți retrageri din cont la pensionare.)

Pe partea strălucitoare, niciunul dintre costurile de întreținere sau alte costuri asociate proprietății imobiliare nu iese din buzunar. IRA plătește pentru tot. Totuși, acest lucru nu este lipsit de dezavantaje. Fiecare dolar care iese din IRA dvs. este un dolar care nu mai primește câteva decenii pentru a aprecia în valoare fără taxe.

Un risc imens: cheltuielile de întreținere care scad banii IRA și duc la penalități costisitoare dacă „contribuiți” în contul pentru a le acoperi.

Și ce se întâmplă dacă proprietatea suportă o serie de cheltuieli majore care îți împing soldul IRA atât de jos încât contul nu are suficienți bani pentru a-l plăti? Nu uitați, nu puteți plăti nimic din această proprietate din propriul buzunar, iar contribuțiile IRA sunt limitate: puteți depune doar 6.000 - 7.000 USD dacă aveți 50 de ani sau mai mult - în 2020.

Dacă acest lucru nu acoperă reparația și trebuie să depuneți mai multe, sunteți în cârlig pentru penalități asociate cu contribuția prea mare. Acesta este un risc semnificativ, deoarece proprietatea poate necesita deseori menținerea prețurilor, iar veniturile pe care le obțineți din chirii pot să nu acopere ceea ce trebuie să cheltuiți într-un an cu o întreținere ridicată.

Vânzarea proprietății într-un IRA

Pentru a vă vinde proprietatea, calculați un preț de vânzare la fel cum ați face cu orice altă exploatație imobiliară. Odată ce ambele părți sunt de acord cu un preț și termeni, solicitați ca custodul dvs. să vândă proprietatea în numele IRA. Toți banii vor reveni în IRA-ul dvs. fie amânat din impozit, fie fără taxe, în funcție de machiajul IRA.

O ultimă considerație: lichiditatea. Cât de ușor este pentru tine să ieși din investiție? Cu stocurile, este relativ ușor. Uneori îți poți face banii înapoi în câteva secunde. În schimb, proprietatea imobiliară este o investiție notoriu nelegală. Poate dura mult timp pentru a se desface și ai putea pierde bani pe parcurs. După cum au învățat opt ​​milioane de oameni în Marea Recesiune din 2008, te-ai putea găsi cu un activ care valorează mai puțin decât suma de bani pe care o datorezi.

Pro și contra proprietății într-un IRA

Am menționat atât de multe neplăceri și dezavantaje, s-ar putea să vă întrebați în acest moment dacă există vreun punct pentru a pune proprietatea într-un IRA. Istoric, bunurile imobiliare au fost o investiție bună pe termen lung, întrucât valorile proprietății cresc în timp, iar aprecierea pe termen lung merge în paralel cu orizontul investițional pe termen lung al unui cont de pensionare. Pe termen scurt, orice venit generat de proprietate este protejat de impozit în IRA. În cele din urmă, ca un activ greu, bunurile imobiliare ajută la diversificarea unui portofoliu, altfel investit în acțiuni și alte valori mobiliare - nu cea mai proastă idee din lume.

Pro-uri

• Imobiliarele ajută la diversificarea unui portofoliu, adesea fiind contrare piețelor financiare.

• Imobiliarele s-au apreciat istoric de-a lungul timpului, ideale pentru orizontul investițional pe termen lung al IRA.

• Proprietățile imobiliare pot oferi un flux de venituri constant din chirii și orice venit din închiriere crește fără taxe în IRA.

• Puteți cumpăra, vinde, flipă și acumula proprietăți.

Contra

• Trebuie să înființați un IRA autodirigit cu un custodian.

• Nu puteți solicita deduceri pentru impozite pe proprietate, dobândă ipotecară, amortizare și alte cheltuieli legate de proprietate.

• Toate cheltuielile, reparațiile și costurile de întreținere trebuie plătite cu fonduri IRA și trebuie să plătiți altele pentru a le face și gestiona proprietatea.

• Tu și rudele dvs. nu puteți trăi sau conduce o afacere din proprietate.

Linia de jos

Utilizarea unui IRA pentru a cumpăra o proprietate de investiții nu este pentru cei slabi de inimă și nici pentru cineva necunoscut cu diferitele tipuri de conturi individuale de pensionare. Investiția imobiliară de orice tip este destul de riscantă sau, în cel mai bun caz, întreținere ridicată; pentru un IRA, totuși, bunurile imobiliare sunt o alegere deosebit de riscantă. Nu numai că valorile proprietății pot scădea mai degrabă decât să crească; un an de costuri de întreținere semnificative ar putea, de asemenea, să vă supună penalități dacă venitul dvs. și limita de contribuție IRA nu acoperă reparațiile pe care nu vă puteți permite să le ignorați.

Cu excepția cazului în care aveți timp și expertiză pentru gestionarea proprietăților imobiliare, probabil sunteți cel mai bine cu mai multe strategii generale pentru IRA. Sau luați în considerare opțiunile imobiliare securitizate, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT) sau fondurile mutuale și ETF-urile care investesc în proprietăți. Acestea sunt o formă indirectă de proprietate a proprietății, dar sunt o propunere mai simplă, mai lichidă - și pot fi reținute și în IRA-uri regulate.