Refinanțarea unui credit ipotecar înseamnă plata unui împrumut existent și înlocuirea unui nou credit. Există multe motive pentru care proprietarii de case refinanțează: să obțină o rată a dobânzii mai mică; să reducă termenul ipotecar; a converti de la o ipotecă cu rată reglabilă (ARM) la o ipotecă cu rată fixă sau invers; să accesați capitalurile proprii pentru a finanța o achiziție mare sau pentru a consolida datoria.
Întrucât refinanțarea poate costa între 3% și 6% din capitalul unui împrumut și, la fel ca în cazul unei ipoteci originale, necesită o evaluare, căutare de titlu și taxe de aplicare, este important ca un proprietar să stabilească dacă refinanțarea este o decizie financiară înțeleaptă.
Refinanțarea pentru a asigura o rată a dobânzii mai mică
Unul dintre cele mai bune motive pentru a refinanța este reducerea ratei dobânzii la împrumutul dvs. existent. Istoric, regula generală este că refinanțarea este o idee bună dacă vă puteți reduce rata dobânzii cu cel puțin 2%. Cu toate acestea, mulți creditori spun că economiile de 1% sunt suficiente pentru a stimula refinanțarea.
Cheie de luat cu cheie
- O rată a dobânzii mai mică la creditul dvs. ipotecar este unul dintre cele mai bune motive pentru a refinanța. Atunci când rata dobânzii scade, luați în considerare refinanțarea pentru a scurta durata creditului dvs. ipotecar și a plăti semnificativ mai puțin în plățile de dobândă. -rate unu - poate avea sens în funcție de ratele și cât timp intenționați să rămâneți în casa dvs. actuală. Tactarea capitalurilor proprii sau consolidarea datoriilor pot fi motive întemeiate pentru a refinanța - sau face acest lucru poate înrăutăți capcana datoriei.
Reducerea ratei dobânzii nu numai că vă ajută să economisiți bani, dar crește și rata la care vă construiți capitaluri proprii în casa dvs. și poate reduce dimensiunea plății dvs. lunare. De exemplu, o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani, cu o dobândă de 9% la o casă de 100.000 USD, are o plată principală și o dobândă de 804, 62 USD. Același împrumut la 4, 5% vă reduce plata la 506, 69 USD.
Refinanțarea pentru scurtarea termenului împrumutului
Atunci când ratele dobânzilor scad, proprietarii de case au adesea ocazia să refinanțeze un împrumut existent pentru un alt împrumut care, fără schimbări mari în plata lunară, are un termen semnificativ mai scurt. Pentru o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani pe o casă de 100.000 USD, refinanțarea de la 9% la 5, 5% poate reduce termenul în jumătate la 15 ani, cu doar o ușoară modificare a plății lunare de la 804, 62 USD la 817, 08 USD.
Refinanțarea pentru a converti la o ipotecă cu rată reglabilă sau cu rată fixă
În timp ce ARM-urile încep adesea să ofere rate mai mici decât ipotecile cu rată fixă, ajustările periodice pot duce la creșteri ale ratei care sunt mai mari decât rata disponibilă printr-o ipotecă cu rată fixă. Când aceasta se întâmplă, convertirea la o ipotecă cu rată fixă are ca rezultat o rată a dobânzii mai mică și elimină îngrijorarea cu privire la majorarea viitoare a dobânzii.
În schimb, conversia de la un împrumut cu rată fixă la un ARM poate fi o strategie financiară solidă dacă ratele dobânzilor scad. Dacă ratele continuă să scadă, ajustările periodice ale ratei pentru un ARM determină scăderea ratelor și plăți ipotecare mai mici lunare, eliminând nevoia de a refinanța de fiecare dată când scade ratele. Odată cu creșterea ratelor dobânzilor ipotecare, pe de altă parte, aceasta ar fi o strategie neașteptată.
Convertirea la un ARM, care de multe ori are o plată lunară mai mică decât o ipotecă pe termen determinat, poate fi o idee bună pentru proprietarii de case care nu intenționează să rămână în casa lor mai mult de câțiva ani. Dacă ratele dobânzilor scad, acești proprietari pot reduce rata dobânzii și plata lunară a împrumutului, dar nu vor trebui să-și facă griji cu privire la viitoarele rate ale dobânzii mai mari, deoarece nu vor locui suficient de mult în casă.
Refinanțarea la capitalul propriu sau consolidarea datoriei
Deși motivele menționate anterior pentru refinanțare sunt toate solide din punct de vedere financiar, refinanțarea ipotecară poate fi o pantă alunecătoare către datoria care nu se încheie niciodată.
Proprietarii de case accesează deseori capitalurile proprii în casele lor pentru a acoperi cheltuieli majore, cum ar fi costurile de remodelare a casei sau educația colegiului unui copil. Acești proprietari pot justifica refinanțarea prin faptul că remodelarea adaugă valoare casei sau că rata dobânzii la împrumutul ipotecar este mai mică decât rata pe bani împrumutați dintr-o altă sursă.
O altă justificare este aceea că dobânda pentru credite ipotecare este deductibilă din impozit, deși aceste argumente pot fi adevărate, creșterea numărului de ani pe care îi datorezi ipotecii este rareori o decizie financiară inteligentă și nici nu cheltuiești un dolar pe dobânzi pentru a obține un 30-. deducere fiscală cent. De asemenea, rețineți că de la intrarea în vigoare a Legii privind reducerea impozitelor și locurile de muncă, mărimea împrumutului pe care puteți deduce dobânda a scăzut de la 1 milion USD la 750.000 USD dacă v-ați cumpărat casa după 15 decembrie 2017.
Mulți proprietari de case refinanțează pentru a-și consolida datoria. La valoarea nominală, înlocuirea datoriei cu dobândă mare cu o ipotecă cu dobândă scăzută este o idee bună. Din păcate, refinanțarea nu aduce prudență financiară automată. Faceți acest pas numai dacă sunteți convins că puteți rezista tentației de a cheltui odată ce refinanțarea vă scutește de datorii.
Durează ani să recuperezi costurile de 3% până la 6% din costurile de refinanțare, așa că nu o face decât dacă plănuiești să rămâi în casa actuală mai mult de câțiva ani.
Fiți conștienți că un procent mare de persoane care au generat odată datorii cu dobândă ridicată la carduri de credit, mașini și alte achiziții o vor face pur și simplu, după ce refinanțarea ipotecare le oferă creditul disponibil pentru a face acest lucru. Acest lucru creează o pierdere cvadruplă instantanee compusă din comisioane irosite la refinanțare, capitaluri pierdute în casă, ani suplimentare de plăți de dobândă crescute la noua ipotecă și restituirea datoriei cu dobândă mare odată ce cardurile de credit sunt din nou excluse - posibilul rezultatul este o perpetuare nesfârșită a ciclului datoriilor și eventuala falimentare.
Linia de jos
Refinanțarea poate fi o mișcare financiară excelentă dacă vă reduce plata creditului ipotecar, scurtează termenul împrumutului dvs. sau vă ajută să construiți mai rapid capitaluri proprii. Atunci când este utilizat cu atenție, acesta poate fi, de asemenea, un instrument valoros pentru a controla datoriile. Înainte de a refinanța, aruncați o privire atentă asupra situației dvs. financiare și întrebați-vă: Cât timp intenționez să continuu să trăiesc în casă? Câți bani voi economisi prin refinanțare?
Legea privind reducerea impozitelor și locurile de muncă a modificat dimensiunea împrumutului din care puteți deduce dobânda: a scăzut de la 1 milion USD la 750.000 USD dacă v-ați cumpărat casa după 15 decembrie 2017.
Din nou, rețineți că refinanțarea costă între 3% și 6% din capitalul creditului. Este nevoie de ani pentru a recupera acel cost cu economiile generate de o rată a dobânzii mai mică sau un termen mai scurt. Așadar, dacă nu intenționați să rămâneți în casă mai mult de câțiva ani, costul refinanțării poate anula orice economie potențială. De asemenea, plătește să vă amintiți că un proprietar experimentat caută întotdeauna modalități de a reduce datoriile, de a construi capitaluri proprii, de a economisi bani și de a elimina plata lor ipotecară. Scoaterea numerarului din capitalurile proprii atunci când refinanțați nu ajută la atingerea unuia dintre aceste obiective.
