Există două instituții colosale în industria ipotecilor din Statele Unite: Fannie Mae și Freddie Mac. Majoritatea oamenilor au auzit despre ele, însă puțini înțeleg ce fac sau rolul important pe care îl joacă în finanțarea proprietății americane. Nici cei mai mulți nu înțeleg potențialul risc sistematic pe care îl prezintă pentru întregul nostru sistem financiar. vom discuta despre ce fac, statutul lor de întreprindere (GSE), sponsorizat de guvern, misiunile lor publice și modul în care acestea profită. Vom explora apoi pericolul pe care aceștia îl pot prezenta pe piața ipotecară din SUA dacă nu reușesc să-și gestioneze eficient riscul. Amintiți-vă, atunci când giganții cad, țăranii sunt cei care sunt rătăciți.
Ce fac ei
Fannie Mae și Freddie Mac achiziționează și garantează credite ipotecare prin intermediul pieței ipotecare secundare. Acestea nu își au originea sau nu au ipoteci de serviciu.
Producătorii de credite ipotecare vând credite ipotecare direct către Fannie Mae și Freddie Mac sau schimbă grupuri de credite ipotecare cu aceștia în schimbul unei valori mobiliare (MBS) garantate de aceleași credite ipotecare, dar care poartă garanția suplimentară a plății la timp a principalului și a dobânzii la titular de securitate. Când inițiatorii ipotecilor vând credite ipotecare către Fannie Mae sau Freddie Mac sau vând MBS-urile care le-au fost eliberate, acesta eliberează, la rândul său, fondurile folosite pentru a crea acele ipoteci, astfel încât inițiatorii să poată crea și mai multe credite ipotecare. Fannie Mae și Freddie Mac investesc, de asemenea, foarte mult în propriile MBS-uri în ceea ce este cunoscut sub denumirea de portofoliile păstrate.
Pe scurt, ele facilitează fluxul de bani de la Wall Street la Main Street.
VEZI: în spatele scenelor ipotecare
Intreprinderi sponsorizate de guvern
Fannie Mae și Freddie Mac sunt GSE-uri. Ambele au fost create prin acte ale Congresului; Fannie Mae în 1938 și Freddie Mac în 1970. Ambele sunt societăți comerciale tranzacționate public pentru a îndeplini o misiune publică. Acțiunile lor tranzacționează pe NYSE sub simbolurile FNM, respectiv FRE. Deși sunt societăți comerciale tranzacționate public, datorită statutului lor, acestea au următoarele legături cu guvernul federal:
- Ambele companii au un consiliu de administrație format din 18 membri, dintre care cinci sunt numiți de președintele Statelor Unite. Pentru a-și susține lichiditatea, secretarul Trezoreriei este autorizat, dar nu este obligat, să achiziționeze până la 2, 25 miliarde de dolari de valori mobiliare de la fiecare companie. Ambele companii sunt scutite de impozitele locale și locale.
Din cauza acestor legături, piața tinde să creadă că titlurile emise de Fannie Mae și Freddie Mac poartă garanția implicită a guvernului american. Cu alte cuvinte, piața este de părere că, dacă ceva ar merge greșit la Fannie Mae sau Freddie Mac, guvernul SUA ar acționa pentru a le salva. Această garanție implicită este reflectată de cât de ieftin sunt capabili să acceseze finanțare. Fannie Mae și Freddie Mac sunt capabili să emită datorii corporative, cunoscute sub numele de „obligații ale agențiilor”, cu randamente mai mici decât alte instituții.
Scopul și misiunea publică a lui Fannie Mae și Freddie Mac
Conform graficelor lor, scopul public al lui Fannie Mae și Freddie Mac este acela de a facilita fluxul constant de fonduri ipotecare cu costuri reduse.
Cartele lor includ următoarele:
- Obiectivul lor singular este piața ipotecară rezidențială. Acestea nu pot intra în linii de activitate care nu au legătură sau întrerupe sprijinul acordat pieței ipotecare rezidențiale. Creditele ipotecare pe care le achiziționează și le garantează trebuie să fie sub o valoare specificată de Oficiul de Supraveghere a Întreprinderilor Federale a Locuințelor (OFHEO). Acestora li se interzice să intre în afacerile altor companii de finanțare a locuințelor - de exemplu, originea ipotecară. Acestea trebuie să îndeplinească obiectivele anuale stabilite de Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD). Aceste obiective se concentrează în jurul locuințelor cu venituri mici și moderate și al locuințelor pentru minorități. Acestea sunt supuse cerințelor de capital și minime de risc și examene anuale de către OFHEO.
Site-ul Freddie Mac afirmă că misiunea sa este de a oferi lichiditate, stabilitate și accesibilitate pieței locuințelor. Site-ul Fannie Mae precizează că misiunea sa este de a extinde locuințele accesibile și de a aduce capital global la comunitățile locale, pentru a servi piața locuințelor din SUA. (Pentru a continua să citiți despre imobiliare, consultați Investiții în imobiliare , tranzacții imobiliare inteligente și tutorialul nostru de explorare a investițiilor imobiliare .)
Companii conduse de profit cu misiune publică
Nu faceți greșeală - Fannie Mae și Freddie Mac sunt determinate de profituri, așa cum solicită acționarii lor. În timp ce își îndeplinesc misiunea publică, își fac profitul în două moduri principale: garantarea veniturilor din taxe și portofoliile păstrate.
- În primul rând, să acoperim venitul din taxe de garanție sau „taxele g”. Fannie Mae și Freddie Mac păstrează un anumit procent din fiecare plată ipotecară pentru fiecare credit ipotecar pe care le-au garantat o plată în timp util a principalului și a dobânzii pentru un titular MBS (investitor). De exemplu, fiecare plată ipotecară lunară poate fi defalcată în principal și dobândă. Principalul și dobânda, așa cum sunt colectate de către un servitor ipotecar, sunt transmise uneia dintre cele două companii, să zicem Fannie Mae. Apoi, Fannie Mae transmite principalul și dobânda deținătorului garanției garantate de credite ipotecare; cu toate acestea, păstrează un anumit procent din dobândă ca taxa de garanție - de obicei între 0, 12% și 0, 50% anual. Gândiți-vă la aceasta ca la o poliță de asigurare. Sperăm că Fannie Mae colectează mai multe venituri din comisioane de garanție decât plătește deținătorilor de valori mobiliare garantate de credite ipotecare din cauza unor neplăceri ale debitorului. Este o poliță de asigurare foarte mare. La sfârșitul anului 2006, cele două companii aveau garanții de credit pentru 2, 9 trilioane de dolari de MBS, potrivit secretarului Trezoreriei Robert K. Steel (15 martie 2007, Mărturia în fața Comitetului serviciilor financiare ale Casei SUA pentru reforma GSE).
În al doilea rând, Fannie Mae și Freddie Mac au portofolii imense păstrate de credite ipotecare și MBS. Investesc foarte mult în valori mobiliare proprii și reciproc. Din cauza garanției lor federale implicite, așa cum s-a discutat anterior, sunt capabili să emită datorii cu randamente mai mici decât alte corporații pentru a-și finanța portofoliile păstrate. Cu alte cuvinte, aceștia sunt capabili să obțină spread-uri pe portofoliile lor, care sunt potențial mai mari decât alte instituții, din cauza acestui avantaj al finanțării. A spune că dimensiunea portofoliilor lor este uriașă este o subestimare. La 2006, portofoliile ipotecare combinate ale celor două companii erau de 1, 4 trilioane de dolari, conform Steel (15 martie 2007).
Oversight Over Fannie Mae și Freddie Mac
Fannie Mae și Freddie Mac sunt reglementate de OFHEO și HUD. OFHEO reglementează siguranța și soliditatea financiară a Fannie Mae și Freddie Mac, inclusiv punerea în aplicare, aplicarea și monitorizarea standardelor de capital și limitarea dimensiunii portofoliilor lor păstrate. OFHEO stabilește, de asemenea, limitele anuale de împrumut conforme. HUD are responsabilitatea pentru misiunea de locuire a lui Fannie Mae și Freddie Mac. Toate noile programe de împrumut la care pot participa (cumpărare și / sau garanție) trebuie să fie aprobate de HUD. În plus, HUD stabilește obiective anuale pentru Fannie Mae și Freddie Mac pentru a-și îndeplini misiunea de locuire. Aceste obiective se concentrează pe locuințe cu venituri mici și moderate și locuințe pentru minorități.
Prea mult risc concentrat în două companii cu legături federale?
Nu există nici o îndoială că Fannie Mae și Freddie Mac joacă un rol esențial în sistemul nostru de finanțare a locuințelor. Cu toate acestea, există pericol de concentrare atât de mare în doar două companii. Ei gestionează o sumă imensă de risc de credit și rata dobânzii. Dacă ceva nu a mers corect cu practicile lor de gestionare a riscurilor și / sau de gestionare a portofoliului, nu există nici o îndoială că durerea și stresul ar fi resimțite pe piețele financiare din întreaga lume. Mulți critici consideră că, datorită dimensiunii lor și a complexității gestionării riscului ipotecar, reprezintă un risc prea mare pentru economia noastră. Mai mult, unii consideră că Fannie Mae și Freddie Mac au un avantaj nedrept datorită garanției lor federale implicite care le permite să emită datorii la rate de dobândă indisponibile altor corporații - în mod special, că această garanție implicită le-a permis Fannie Mae și Freddie Mac să creste atat de mare.
Pe scurt, există pericolul ca cele două companii să aibă posibilitatea de a-și asuma un risc prea mare pe cheltuiala potențială a contribuabilului american. Pentru a pune lucrurile în perspectivă, potrivit secretarului Trezoreriei Steel, la sfârșitul anului 2006, Fannie Mae și Freddie Mac aveau aproximativ 4, 3 miliarde de dolari de credit ipotecar, ceea ce reprezenta aproximativ 40% din totalul datoriei ipotecare restante în SUA (15 martie 2007). Sau vizionate diferit, cele două companii au datorii de 5, 2 miliarde de dolari și obligații MBS, care depășesc 4, 9 miliarde de dolari de datorie publică ale guvernului SUA, potrivit președintelui consiliului director al Rezervei Federale, Ben Bernanke (aprilie 2007).
Mai mult, nimeni nu a afirmat niciodată că fie riscul de credit, nici rata de dobândă a unei ipoteci este ușor de gestionat sau atenuat prin utilizarea instrumentelor derivate.
Concluzie
În vara anului 2007, piața tuturor creditelor ipotecare, cu excepția celor garantate de Fannie Mae și Freddie Mac, a ajuns la un stop complet, subliniind importanța rolurilor jucate de cele două companii. În toamna anului 2007, Freddie Mac a șocat piața anunțând pierderi mari legate de credit, alimentând focul pentru argumentul că cele două companii reprezintă un risc imens pentru întregul sistem financiar. Beneficiile pe care Fannie Mae și Freddie Mac le creează pentru proprietarul american vor depăși riscurile pe care le prezintă pentru întregul nostru sistem financiar și contribuabilul american? Numai timpul va spune.
În legătură cu aceste două instituții, consultați Profitul din datoria ipotecară cu MBS .
