Ce înseamnă timpul de înjumătățire?
Timpul de înjumătățire este un termen utilizat pentru a descrie o dată viitoare când jumătate din totalul principalului va fi achitată o garanție garantată de o ipotecă (MBS) sau o altă formă de datorie sau obligațiune. În timp ce se poate face o estimare a timpului de înjumătățire plasmatică, aceasta nu este definită ca variabile ale securității sau ipoteca se poate schimba.
Cheie de luat cu cheie
- Timpul de înjumătățire reprezintă o dată viitoare când jumătate din totalul principalului va fi achitată o garanție garantată de o ipotecă (MBS) sau o altă formă de datorie sau obligațiune. În imobiliare, cu cât dobânda este mai mare, cu atât va dura proprietarul de locuință pentru a ajunge la jumătatea punctului de rambursare a ipotecii. în afara domeniului ipotecar, timpul de înjumătățire depinde de rambursare prin amortizare sau o dispoziție a fondului afundat.
Înțelegerea timpului de înjumătățire
În imobiliare, timpul de înjumătățire înseamnă jumătatea punctului de rambursare a ipotecii. Pentru un MBS, împrumuturile la domiciliu sunt vândute de către emitent bănci către o întreprindere sponsorizată de guvern (GSE) sau o companie financiară și apoi grupate pentru a forma o singură garanție investibilă; aceasta înseamnă că timpul de înjumătățire are loc atunci când se plătește jumătate din totalul principal al ipotecilor subiacente.
Timpul necesar pentru a atinge timpul de înjumătățire depinde de ratele dobânzii. Pe măsură ce costul împrumutului scade, principalul va fi achitat mai repede, deoarece proprietarii de case sunt încurajați să-și refinanțeze ipotecile la rate mai ieftine. În schimb, pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, timpul de înjumătățire va crește pe măsură ce proprietarii de case vor dura mai mult pentru a plăti ipoteca restantă pe proprietatea lor.
Timpul de înjumătățire poate fi utilizat și pentru a reprezenta jumătatea punctului de rambursare pentru alte forme de obligațiuni sau datorii. Obligațiunile care se află în afara domeniului ipotecar vor avea un timp de înjumătățire care depinde de rambursare prin amortizare sau un fond de scădere.
De exemplu, obligațiunile de 25 de ani au uneori o dispoziție în care 5% din capitalul obligațiunii trebuie rambursat după cinci ani de la emitere. În acest caz, obligațiunea are un timp de înjumătățire de cinci ani, adăugat la numărul de ani necesari pentru a retrage jumătate din emisiune. Prin urmare, obligațiunea își va atinge timpul de înjumătățire după 15 ani.
Exemplu de înjumătățire
Timpul de înjumătățire al unei credite ipotecare este jumătatea punctului de rambursare a principalului și nu include plata dobânzii. Cu toate acestea, cu cât este mai mare interesul, cu atât va dura mai mult pentru a ajunge la jumătatea punctului principal.
Să spunem, de exemplu, că o persoană își ia o ipotecă de 30 de ani pentru 100.000 de dolari pentru a cumpăra o casă, cu o dobândă de 5%. Aceasta face ca plata sa lunară să fie în jur de 500 de dolari, care începe cu o sumă mare de dobândă și scade în timp, pe măsură ce se plătește mai mult principal.
În acest scenariu, va fi nevoie de mai mult de 19 ani pentru a achita jumătate din capitalul ipotecar, din cauza efectelor dobânzii.
Timpul de înjumătățire al unui MBS
Așa cum arată exemplul de mai sus, data de înjumătățire a unei credite ipotecare ar trebui să apară de obicei mai târziu decât punctul intermediar cronologic al împrumutului. Cu toate acestea, în anumite circumstanțe, acest moment poate apărea mult mai rapid.
În Statele Unite, termenul mediu de ipotecă este de 30 de ani, dar timpul de înjumătățire plasmatică mediu al unui MBS este de aproximativ 12 ani. De ce? Deoarece unele dintre creditele ipotecare ambalate în aceste investiții sunt plătite înainte de termen. De fiecare dată când un proprietar de casă efectuează o plată anticipată, grăbește perioada de timp necesară pentru ca aceste investiții să recupereze jumătate din capital pe ipotecile de bază.
În mod normal, a fi plătit mai repede decât se aștepta este un lucru bun. Nu este cazul titularilor de MBS. Când refinanțarea proprietarilor de locuințe, investitorii sunt plătiți principalului cărora li se datorează, dar pierd și restul dobânzii care mai era datorată ipotecii inițiale.
Acest lucru face ca sarcina de a prezice unde se orientează ratele dobânzilor pentru investitorul MBS. Ratele constante ar trebui să prelungească durata unui MBS și, ulterior, durata de înjumătățire, asigurând recuperarea mai multor bani din investiție. Creșterea ratelor nu este atât de favorabilă, întrucât adesea lasă investitorii blocați cu randamente mai mici decât ar putea ajunge în altă parte.
