Cuprins
- Combinarea creditelor ipotecare
- Știi cu ce începi
- Cum să consolidezi
- Linia de jos
A avea două credite ipotecare nu este atât de rar pe cât ai putea crede. Oamenii care acumulează suficientă echitate în casele lor aleg deseori să ia o a doua ipotecă. Aceștia ar putea folosi acești bani pentru a plăti o datorie, pentru a trimite un copil la facultate, pentru a finanța începerea unei afaceri sau pentru a face o achiziție importantă. Alții vor folosi oa doua ipotecă pentru a îmbunătăți valoarea casei sau proprietății lor prin remodelarea sau construirea unei piscine etc.
Totuși, două credite ipotecare pot fi mai dificile decât să deții doar una. Din fericire, există mecanisme disponibile pentru a combina sau consolida două ipoteci într-un singur împrumut. Dar, procesul de consolidare poate fi el însuși complicat, iar matematica poate sfârși prin a nu-l pune în valoare în cele din urmă.
Cheie de luat cu cheie
- Deținerea unui credit ipotecar este o situație obișnuită, care poate fi simplificată prin combinarea lor într-un singur împrumut. Consolidarea a două împrumuturi într-unul poate necesita ajutorul unui broker expert cu experiență în acest sens. În timp ce consolidarea vă poate simplifica finanțele și vă poate economisi bani peste timp, ele vin cu costuri care s-ar putea să nu ajungă să fie o decizie inteligentă până la urmă.
Combinarea creditelor ipotecare
Să ne uităm la un exemplu: ați scos o linie de credit de capitaluri proprii în urmă cu zece sau mai mulți ani în urmă și în perioada de tragere - perioada în care puteți „trage” pe linia de credit - plătiți o sumă gestionabilă: 275 USD pe lună în o linie de credit de 100.000 USD.
Conform condițiilor acestui împrumut, după zece ani, perioada de tragere a devenit perioada de rambursare - următorii 15 ani în care trebuie să plătiți creditul ca o ipotecă. Dar probabil nu vă așteptați ca plata de 275 USD să devină o plată de 700 de dolari, care ar putea avansa și mai mare dacă rata primei va crește.
Consolidând cele două împrumuturi, puteți economisi mai mult de 100 de dolari în fiecare lună și să blocați rata dobânzii dvs., mai degrabă decât să o urmăriți să crească dacă creșterea primei. Pe de altă parte, poate doriți să plătiți împrumuturile mai repede și doriți condiții mai bune care vă vor ajuta să o faceți. Cum funcționează acest tip de consolidare și este o idee bună?
Știi cu ce începi
Pentru a înțelege ce se întâmplă atunci când te consolidezi, trebuie să știi câteva lucruri despre împrumuturile curente pe care le ai. Dacă, atunci când mergeți la consolidarea împrumuturilor, vă dați seama că cea de-a doua ipotecă a fost folosită pentru a scoate numerar din casă pentru un motiv oarecare - numit împrumut de încasare - poate adăuga costuri pentru noul împrumut și reduce suma pentru care califica. Împrumuturile de încasare au un preț mai mare, spun creditorii, deoarece împrumutatul este mai probabil statistic să se îndepărteze de împrumut dacă au probleme.
Apoi, există refinanțarea ratei / termenului (refi). Acest tip de împrumut este pur și simplu o ajustare a ratei dobânzii și a termenilor împrumutului dvs. curent. Împrumutul este considerat mai sigur pentru împrumutător, deoarece împrumutatul nu poartă niciun ban sau reduce suma de capitaluri pe care le au în proprietate. Este posibil să fi refinanțat recent când ratele ipotecare au scăzut la valori minime istorice.
De ce contează aceste distincții? Potrivit Casey Fleming, consilier ipotecar la C2 FINANCIAL CORPORATION și autor al, „Ghidul împrumutului: Cum să obții cel mai bun credit ipotecar”, acestea sunt importante, deoarece termenii și suma pe care o vei plăti pentru noile ipoteci ar putea fi foarte diferite.
„Să zicem că dvs. și vecinul dvs. beneficiați amândoi de 75% din împrumuturi de refinanțare de la împrumut, sub limita conformă a împrumutului de 417.000 USD. Al tău este un cash-out, al lui nu este. Împrumutul dvs. ar costa cu 0, 625 puncte mai mult decât vecinul dvs. din aprilie 2015. Și 1 punct reprezintă 1% din suma împrumutului, așa că, dacă suma împrumutului dvs. este de 200 000 USD, toate lucrurile fiind egale, ați plăti 1.250 USD (200 000 x 0, 00625) mai mult pentru aceeași rată a dobânzii ca aproapele.
Gândiți-vă în acest fel. Dacă inițial ați achiziționat cele două împrumuturi atunci când ați cumpărat casa, nu este un împrumut încasat, deoarece a doua ipotecă a fost folosită pentru a achiziționa casa - nu scoateți bani din ea. Dar mai târziu, dacă ați primit bani ca urmare a luării unei a doua ipotecare, acela a fost un împrumut în bani, și astfel un nou împrumut consolidat va fi considerat același.
Există un alt motiv pentru care această distincție devine importantă. Deoarece împrumuturile de tip cash-out sunt mai riscante pentru creditor, acestea pot împrumuta doar 75% până la 80% din capitalurile proprii în locuință, comparativ cu 90% pentru un refi de rată / termen. Fleming o pune în engleză simplă astfel: „Dacă împrumutul dvs. va fi considerat un împrumut în bani, veți avea nevoie de mai multe capitaluri proprii pentru a vă califica.”
Cum să consolidezi
Împrumutatul va face toate documentele complicate care merg cu consolidarea împrumuturilor. Meseria ta este să fii un consumator informat. Nu vorbiți cu un singur creditor - vorbiți cu mai mulți.
Întrucât consolidarea a două împrumuturi este mai complicată decât o ipotecă simplă la domiciliu, cel mai bine este să vorbești personal cu cât mai mult de trei sau patru creditori. Ați putea vorbi cu banca sau cu uniunea de credit, cu un broker de credit ipotecar sau puteți lua recomandări de la profesioniștii din sectorul de încredere.
Desigur, întrebați-i dacă noul împrumut va deveni un împrumut în bani sau un refi de rată / termen. Este un împrumut cu rată fixă sau variabilă? 15 sau 30 de ani?
Odată ce sunteți mulțumit de un anumit creditor, ei vă vor parcurge procesul. Nu semnați nimic fără să-l citiți mai întâi și asigurați-vă că înțelegeți programul de plată.
Dacă împrumutul dvs. este un împrumut în bani, Casey Fleming spune că poate exista un mod de a-l converti la o rată / termen refi un an mai târziu.
„Consolidă împrumuturile ca fiind cash-out, dar obține un credit creditor care plătește toate costurile asociate tranzacției. Așteptați un an și refinanțați din nou. Deoarece refinanțați un singur împrumut în acel moment, nu este un împrumut în bani. Acum puteți cheltui bani pe puncte pentru a cumpăra rata dobânzii, deoarece veți păstra împrumutul pentru o perioadă mai lungă de timp. ”Fleming continuă să sfătuiască să facă acest lucru numai dacă credeți că ratele dobânzilor sunt stabile sau pot scădea.
Linia de jos
„Nu luați niciodată o decizie de a refinanța sau consolida împrumuturile doar pe baza reducerii plății dvs. lunare. În majoritatea cazurilor, veți cheltui mai mult pe viață pe noul împrumut decât veți plăti pur și simplu împrumuturile existente ”, spune Fleming. „Milioane de consumatori își continuă să-și ipoteceze viitorul și ajung cu zeci sau chiar cu sute de mii de dolari mai puțin la pensionare.”
În schimb, stabiliți cât timp credeți că veți rămâne în casă și comparați costul ipotecii curente cu noua ipotecă, plus costurile asociate noului împrumut pe toată perioada de timp în care veți deține împrumutul. Dacă costurile ar fi mai mici, consolidarea este probabil o idee bună.
