Cuprins
- Ce este un drept fiscal?
- Drepturi fiscale după numere
- Cum pot investi în credite fiscale?
- Cum să profiți dintr-o legătură
- Dezavantajele drepturilor fiscale
- Linia de jos
Volatilitatea crescândă a pieței bursiere, combinată cu ratele dobânzilor încă istorice, îi determină pe mulți investitori să caute căi alternative care să ofere o rată decentă de rentabilitate. O nișă de investiții adesea trecute cu vederea sunt drepturile de impozitare a proprietății. Această oportunitate unică poate oferi investitorilor cunoscuți rate excelente de rentabilitate în unele cazuri. Creditele de proprietate pot avea, de asemenea, un risc substanțial, ceea ce înseamnă că cumpărătorii novici trebuie să înțeleagă regulile și capcanele potențiale care vin cu acest tip de activ. Acest articol discută drepturile fiscale, cum poți investi în ele și ce dezavantaje vin cu acest tip de vehicul de investiții.
Cheie de luat cu cheie
- Drepturile de vânzare sunt vândute la licitații care implică uneori licitarea războaielor. Dacă aveți nevoie să excludeți, pot exista și alte drepturi împotriva proprietății care vă împiedică să luați posesiunea. Dacă obțineți proprietatea, pot exista cheltuieli neprevăzute, cum ar fi reparații sau chiar evacuarea Ocupanții actuali. Puteți investi, de asemenea, în fonduri de proprietate.
Ce este un drept fiscal?
Atunci când un proprietar nu achită impozitele asupra proprietății sale, orașul sau județul în care se află proprietatea are autoritatea de a plasa un drept de proprietate asupra proprietății. Dreptul de garanție este o cerere legală împotriva proprietății pentru suma datorată neplătită. Proprietatea cu un titlu atașat acesteia nu poate fi vândută sau refinanțată până la achitarea impozitelor și îndepărtarea garanției.
În momentul emiterii unui certificat, municipalitatea creează un certificat de bon fiscal care reflectă suma datorată asupra proprietății, plus orice dobândă sau penalități datorate. Aceste certificate sunt apoi scoase la licitație către cel mai mare ofertant investitor. Creditele fiscale pot fi achiziționate pentru cât mai puține câteva sute de dolari pentru proprietăți foarte mici, dar majoritatea costă mult mai mult.
Drepturile de impozitare a proprietății pot fi achiziționate de la o municipalitate, permițând proprietarului de a percepe plăți cu dobândă sau a exclude în proprietate.
Drepturi fiscale după numere
În 2017, aproximativ 14 miliarde de dolari din impozitele pe proprietate nu au fost plătite, potrivit lui Brad Westover, directorul executiv al Asociației Naționale a Legii Fiscale (NTLA). Aproximativ o treime din aceste credite sunt ulterior vândute investitorilor privați. Administrațiile locale beneficiază de vânzări private, deoarece recuperează imediat sumele datorate bunurilor în cauză. Treizeci de state vând certificate de drept fiscal, spune Westover.
Westover nu are cifre naționale pentru 2018, dar observă că în statul Florida, impozitele neplătite pe proprietate au scăzut de la 1, 2 miliarde de dolari în 2008 la 740 de milioane de dolari în 2018, „aproape jumătate din ceea ce a fost în vârf” și că scăderea disponibilității credite pentru investitori este probabil o tendință națională. „Cu o economie sănătoasă, are sens că mai multe persoane își plătesc impozitele pe proprietăți”, spune el.
Cum pot investi în credite fiscale?
Drepturile de impozitare a proprietății pot fi cumpărate în același mod în care proprietățile reale pot fi cumpărate și vândute la licitații. Licitațiile pot fi organizate într-un cadru fizic sau online, iar investitorii pot fie să liciteze pe rata dobânzii pe credite sau să liciteze o primă pe care o vor plăti pentru aceasta. Investitorul care este dispus să accepte cea mai mică rată a dobânzii sau să plătească cea mai mare primă este acordat garanției. Cumpărătorii ajung adesea în războaie de ofertare pentru o anumită proprietate, ceea ce reduce rata de rentabilitate care este valorificată de cumpărătorul câștigător.
Rata de excludere națională a proprietăților cu credite fiscale este de aproximativ 4%, potrivit Westover. Dar el spune că cumpărătorii trebuie să fie conștienți de costul reparațiilor, împreună cu orice altă necunoscută pe care ar putea să o plătească dacă își asumă proprietatea asupra proprietății. Cei care dețin apoi aceste proprietăți ar trebui să se ocupe de sarcini neplăcute, cum ar fi evacuarea ocupanților actuali, care ar putea necesita asistență scumpă de la un administrator de proprietate sau un avocat.
Oricine este interesat să achiziționeze un drept fiscal ar trebui să înceapă prin a decide ce tip de proprietate ar dori să dețină un drept, cum ar fi rezidențiale sau comerciale, sau terenuri nedezvoltate versus proprietăți cu îmbunătățiri. Aceștia pot contacta apoi orașul sau trezorierul județului pentru a afla când, unde și cum va avea loc următoarea licitație. Biroul de trezorier poate spune investitorului de unde să obțină o listă de credite de proprietate care sunt programate să fie scoase la licitație, precum și regulile privind modul în care se va desfășura vânzarea. Aceste reguli vor descrie toate cerințele de preînregistrare, metodele de plată acceptate și alte detalii pertinente.
Cumpărătorii trebuie, de asemenea, să-și îndeplinească diligența cu privire la proprietățile disponibile, deoarece în unele cazuri, valoarea actuală a proprietății poate fi mai mică decât valoarea dreptului de garanție. NTLA recomandă împărțirea sumei nominale a dreptului de impozit delincvent în funcție de valoarea de piață a proprietății. Dacă raportul este peste 4%, cumpărătorii potențiali ar trebui să stea departe de proprietatea respectivă. În plus, pot exista și alte credite asupra proprietății care îl vor împiedica pe ofertant să preia proprietatea acestuia.
Fiecare bucată de proprietate imobiliară dintr-un anumit județ, cu un drept fiscal, îi este atribuită un număr în pachetul respectiv. Cumpărătorii pot căuta aceste credite după număr, pentru a obține informații despre acestea din județ, care pot fi adesea făcute online. Pentru fiecare număr, județul are adresa proprietății, numele proprietarului, valoarea evaluată a proprietății, descrierea legală și o defalcare a stării proprietății și a oricărei structuri situate în incintă.
Cum să profiți dintr-o legătură
Investitorii care achiziționează titluri de impozit pe proprietate sunt de obicei obligați să plătească imediat suma respectivă în totalitate înapoi către municipalitatea emitentă. În toate, cu excepția a două state, emitentul de garanție fiscală colectează principalul, dobânzile și eventualele penalități, plătește titularul certificatului de garanție, apoi colectează certificatul de garanție dacă nu se află la dosar. Proprietarul trebuie să ramburseze investitorului întreaga sumă a garanției plus dobânda, care poate varia de la 5% la 36% - rata variază de la un stat la altul - dar este de obicei între 10% și 12%. Dacă investitorul a plătit o primă pentru împrumut, aceasta poate fi adăugată la suma care este rambursată în unele cazuri.
Programul de rambursare durează de obicei oriunde între șase luni și trei ani. În cele mai multe cazuri, proprietarul este în măsură să plătească garanția în întregime. Dacă proprietarul nu poate plăti garanția până la termenul limită, investitorul are autoritatea de a exclude proprietatea exact așa cum ar fi avut municipalitatea, deși acest lucru se întâmplă foarte rar.
Dezavantaje ale investițiilor în drepturi de impozitare a proprietăților
Deși drepturile de impozitare a proprietății pot genera rate de dobândă substanțiale, investitorii trebuie să-și facă temele înainte de a intra în această arenă. Drepturile fiscale sunt, în general, inadecvate pentru investitorii novici sau pentru cei cu puțină experiență în domeniul imobiliar sau cunoștințe.
De asemenea, investitorii trebuie să fie familiarizați cu proprietatea reală asupra căreia a fost pusă garanția pentru a se asigura că pot colecta banii de la proprietar. O proprietate dărăpănată situată în inima unui cartier de mahala nu este probabil o achiziție bună, indiferent de rata dobânzii promisă, deoarece proprietarul imobilului poate fi complet incapabil sau nu dorește să plătească impozitul datorat. Proprietățile cu orice fel de daune aduse mediului, cum ar fi produse chimice sau materiale periculoase care au fost depuse acolo, sunt, de asemenea, în general nedorite.
Proprietarii de licențe trebuie să știe care sunt responsabilitățile lor după ce își primesc certificatele. De obicei, aceștia trebuie să anunțe proprietarul proprietății în scris despre cumpărarea lor într-un interval de timp stabilit, apoi trebuie să le trimită oa doua scrisoare de notificare, aproape de sfârșitul perioadei de răscumpărare, dacă plata nu a fost făcută integral până la acel moment.
Drepturile fiscale nu sunt, de asemenea, instrumente eterne. Mulți au o dată de expirare după încheierea perioadei de răscumpărare. După expirarea garanției, deținătorul de garanție devine incapabil să colecteze soldul neplătit. În cazul în care proprietatea intră în închidere, titularul poate găsi alte credite pe proprietate, ceea ce poate face imposibilă obținerea titlului.
Multe instituții comerciale, cum ar fi băncile și fondurile speculative, au devenit interesate de creditele de proprietate. Au reușit să întrece competiția și să reducă randamentele. Acest lucru a făcut mai greu pentru investitorii individuali să găsească credite profitabile, iar unii au renunțat ca urmare. Cu toate acestea, există acum și câteva fonduri disponibile care investesc în credite și aceasta poate fi o modalitate bună pentru un investitor începător să intre în această arenă cu un grad de risc mai mic.
Linia de jos
Drepturile de impozitare a proprietății pot fi o alternativă viabilă a investițiilor pentru investitorii cu experiență familiarizați cu piața imobiliară. Cei care știu ce fac și își fac timp să cerceteze proprietățile cărora le cumpără credite pot genera profituri substanțiale în timp. Cu toate acestea, potențialele riscuri fac ca această arenă să fie inadecvată investitorilor nesofisticat.
Westover numește drepturile de impozit pe proprietăți „oportunități bune pentru cei educați, înțelepți și pricepuți - și o investiție teribilă pentru cei care nu efectuează diligența corespunzătoare. Dacă cumpărați mlaștină în Florida sau terenuri deșert în Arizona, care nu are valoare, șanse. este că proprietarul nu se va răscumpăra, iar terenul pe care îl obțineți nu va avea nicio valoare ". Pentru mai multe informații despre drepturile de impozitare a proprietății, consultați agentul imobiliar sau consilierul financiar.
