Ce sunt obligațiunile autorității pentru locuințe?
Obligațiunile autorității pentru locuințe sau obligațiunile pentru locuințe sunt emise de o agenție guvernamentală de stat sau locală pentru a ajuta la finanțarea construcției sau reabilitării locuințelor de închiriere accesibile. În cadrul anumitor programe, veniturile din astfel de obligațiuni pot fi de asemenea utilizate pentru a ajuta persoanele cu venituri mici să cumpere case. Interesul câștigat de investitori pentru obligațiunile autorității locative este scutit de impozitele federale și poate fi, de asemenea, scutit de impozitele de stat și locale.
Ca majoritatea obligațiunilor municipale, obligațiunile autorității pentru locuințe au fost considerate istoric ca investiții foarte sigure. În acest caz, obligațiunile sunt susținute de guvernul federal, care le consideră ca un mijloc de încurajare a construcției de locuințe pentru persoanele cu venituri mici.
Bazele obligațiunilor autorității pentru locuințe
O autoritate municipală poate emite datorii sub formă de obligațiuni pentru a strânge capital pentru a finanța proiecte. Cele două tipuri de obligațiuni municipale sunt obligațiuni generale și obligațiuni de venituri. Plata dobânzilor și rambursarea principală a unei obligații generale (GO) sunt finanțate de la cofertele financiare ale statului sau ale administrației locale. Aceste obligațiuni sunt susținute de credința deplină și de creditul guvernului municipal, care poate avea autoritatea de a majora impozitele pentru a-și îndeplini obligațiile de plată pe obligațiunea GO. Pe de altă parte, obligațiile de plată pe o bandă de venituri sunt susținute de fluxul de venituri proiectat al proiectului pentru care a fost emisă obligațiunea. O formă de obligațiune de venit este obligațiunea de locuință.
Cheie de luat cu cheie
- Obligațiunile autorității pentru locuințe sau obligațiunile pentru locuințe sunt emise de o agenție guvernamentală de stat sau locală pentru a ajuta la finanțarea construcției sau reabilitării locuințelor de închiriere la prețuri accesibile. Administrațiile locale și de stat emit obligațiuni pentru locuințe pentru a finanța construcția sau reabilitarea locuințelor închiriate la prețuri accesibile. Pe lângă rambursarea principalului obligațiunii, statul sau localitatea trebuie să plătească dobândă pentru banii împrumutați. La fel ca majoritatea obligațiunilor municipale, obligațiunile autorității pentru locuințe au fost considerate istoric ca investiții foarte sigure.
Administrațiile locale și de stat emit obligațiuni pentru locuințe pentru a finanța construcția sau reabilitarea locuințelor închiriate la prețuri accesibile. Pe lângă rambursarea principalului obligațiunii, statul sau localitatea trebuie să plătească dobândă pentru banii împrumutați. În calitate de obligațiuni de activitate privată (PAB), obligațiunile de locuință pot fi emise în numele dezvoltatorilor de profit calificat și non-profit pentru a finanța proiecte multifamiliale și de locuințe cu venituri mici. De asemenea, veniturile din obligațiunile locative pot fi, de asemenea, emise pentru a oferi finanțări ipotecare cu costuri reduse familiilor sau persoanelor cu venituri mici, astfel încât acestea să poată achiziționa o casă. Creditele ipotecare oferite prin intermediul obligațiunilor de locuință sunt limitate la cumpărătorii care locuiesc pentru prima dată care nu câștigă mai mult decât venitul median al zonei. În plus, prețul unei locuințe achiziționate cu o ipotecă de obligațiuni de locuință este limitat la 90% din prețul mediu de achiziție al suprafeței.
Obligațiile pentru locuințe au, de obicei, rate ale dobânzii scăzute și pot fi emise fie ca o obligație de cerere cu rată fixă sau variabilă (VRDO). Plățile principale și dobânzile către deținătorii de obligațiuni se realizează din rambursări ipotecare gajate și câștiguri de investiții --- rambursările efectuate pe ipoteci de către debitori sunt colectate de către administratorul obligațiunii de locuință care investește fondurile în investiții pe termen scurt până la ora prevăzută pentru a plăti dobândă pentru deținători de obligațiuni De fapt, plata pentru obligațiunile de locuință este susținută de plata în timp util și constantă a dobânzii și de rambursarea principală a ipotecilor subiacente de către debitori.
Obligațiile pentru locuințe sunt benefice atât pentru stat, cât și pentru investitorii privați. Pe de o parte, guvernul primește acces la o sumă mare de finanțare ieftină. Pe de altă parte, avantajele fiscale oferite de obligațiunile de locuit sunt foarte atractive pentru cei din pachetele fiscale superioare. Pentru investitori, dobânda plătită de obligațiunile locative este scutită de impozitul pe venit federal și uneori de stat. Cu cât este mai mare rata de impozitare marginală, cu atât este mai valoroasă o scutire de impozit pe obligațiunile de venit din locuințe. Deși investitorii care fac obiectul unei taxe minime alternative (AMT) pot fi supuse impozitelor, scutirea înseamnă că investitorii în pachete cu impozite federale ridicate beneficiază de obligațiuni de venituri și alte obligațiuni municipale. Această scutire de impozite ajută la compensarea ratei dobânzii scăzute a obligațiunilor.
Creditele federale privind impozitul pe locuințe cu venituri mici sunt o altă sursă de capital care poate fi utilizată în locul sau în afară de obligațiunile pentru locuințe pentru a finanța proiecte de locuințe accesibile. Creditele sunt credite fiscale federale nerambursabile pentru o parte din dobânda ipotecară pe care cumpărătorii de case calificați o plătesc în fiecare an.
Exemplu de obligațiuni ale autorității pentru locuințe
Deoarece implică datorii guvernamentale, vânzarea de obligațiuni ale autorității pentru locuințe necesită uneori aprobarea alegătorilor locali. În 2018, de exemplu, alegătorii din California au aprobat o măsură de votare pentru a vinde 4 miliarde de dolari în obligațiuni ale autorității pentru locuințe pentru a finanța programe pentru rezidenți cu venituri mici, veterani și muncitori din fermă.
