Ce înseamnă titlurile de marjă de interes net?
O garanție de marjă netă a dobânzii (NIMS) este o garanție imobiliară care permite deținătorilor să primească fluxuri de numerar în exces din grupurile de credite ipotecare securizate. Într-o tranzacție NIMS tipică, fluxul de numerar în exces din fondul de credite ipotecare securizate este transferat într-un cont de încredere. Investitorii din NIMS primesc ulterior plăți de dobândă din acest cont de încredere.
Înțelegerea valorilor nete ale marjei de dobândă (NIMS)
Titlurile de marjă netă de dobândă sunt un tip specializat de valori mobiliare garantate de ipotecă (MBS). Aceste MBS sunt titluri garantate de active pe care le pot cumpăra ipoteci într-un produs pe care investitorii îl pot cumpăra. NIMS există deoarece numeroase grupuri de credite ipotecare securizate conțin ipoteci subprime cu rate ale dobânzii mai mari decât ratele oferite în mod obișnuit investitorilor cu garanții ipotecare. Cu cât este mai semnificativă diferența dintre aceste rate ale dobânzii, cu atât este mai mare fluxul de numerar generat de MBS și, cu atât, valoarea NIMS va fi mai mare.
O parte din fondurile excedentare se vor adresa creditorilor superiori pentru plata pierderilor și a cheltuielilor generale, iar soldul va fi investit. De asemenea, este o practică obișnuită ca investitorii NIMS să primească creanțe majore asupra încasărilor oricăror penalități de plată percepute pentru creditele ipotecare subiacente.
Dacă există o creștere semnificativă a ratei implicite a creditelor ipotecare deținute în MBS, va exista o scădere ulterioară a fluxurilor de numerar în exces. Reducerea fluxului de numerar va conduce la o scădere rapidă a rentabilității valorii unei garanții a marjei nete a dobânzii (NIMS).
Titlurile NIMS sunt cel mai adesea achiziționate prin tranzacții de plasament privat sau de către investitori specializați în credite ipotecare. În multe cazuri, firma care a creat creditele ipotecare și a emis MBS este aceeași firmă care va investi în NIMS. Prin urmare, emitenții de garanții ipotecare sunt deseori găsiți care își securitizează interesul rezidual.
Istoricul valorilor mobiliare nete
NIMS a devenit prima dată disponibilă pe piața deschisă la mijlocul anilor’90. Inițial, titlurile s-au efectuat slab, plătind cu o rată mai mică decât cea anticipată. Această performanță slabă era atribuită în mare parte unor tranzacții prost structurate. Tranzacțiile ulterioare au beneficiat de actualizări structurale semnificative ale valorilor mobiliare.
Ca un fel de garanție ipotecară, NIMS a avut un rol în criza creditelor ipotecare din 2007-2009. Complexitatea inerentă securitizării creditelor ipotecare a determinat mulți investitori să reducă riscul. Odată ce piața imobiliară a început să scadă valoarea NIMS, iar alte titluri garantate de credite ipotecare au scăzut brusc. Pe măsură ce pierderile legate de credite ipotecare s-au acumulat și au devenit mai importante, multe produse ipotecare securitizate au început să piardă lichiditate. Efectul net al scăderii bruște a NIMS și a altor valori mobiliare garantate de credite ipotecare a fost de a contribui la frica investitorilor care, în final, au dus la o criză financiară mai generală.
