Cuprins
- Cât costă închiderea?
- De ce sunt necesare costurile de închidere?
- Tipuri de taxe cu costuri de închidere
- Cum se reduc costurile de închidere
- Linia de jos
Obținerea unui credit ipotecar nu este gratuită. Înainte de a obține acele chei ale casei, veți merge la masa de închidere pentru a semna documentele de împrumut și documentele care transferă proprietatea de la vânzător la dvs. De-a lungul achiziției casei, terți, precum și creditorul dvs., au efectuat servicii. Cheltuielile de închidere sunt taxe pe care acești profesioniști le percep pentru aceste servicii pentru finalizarea tranzacției imobiliare și a împrumutului dvs. acasă.
Cât costă închiderea?
Costurile de închidere variază de obicei de la 2% la 5% din prețul de achiziție al casei. Astfel, dacă cumpărați o casă de 200.000 USD, costurile dvs. de închidere ar putea varia de la 4.000 la 10.000 USD. Taxele de închidere variază în funcție de starea dvs., tipul de împrumut și creditorul ipotecar, de aceea este important să acordați atenție acestor taxe.
Cumpărătorii de case din SUA plătesc, în medie, 4.876 USD pentru costurile de închidere, potrivit unui nou sondaj realizat de ClosingCorp, o firmă de date privind costurile de închidere imobiliară. Sondajul a constatat cele mai mari costuri medii de închidere în anumite părți din nord-est, inclusiv Districtul Columbia (12.573 USD), New York (9.341 dolari), Delaware (8.663 dolari), Maryland (7.211 dolari) și Vermont (6.839 dolari). Statele cu cele mai mici costuri medii de închidere includ Missouri (2.905 dolari), Indiana (2.934 dolari), Dakota de Sud (2.996 dolari), Iowa (3.138 dolari) și Carolina de Nord (3.206 dolari).
Prin lege, un creditor este obligat să vă ofere o estimare de împrumut în termen de trei zile lucrătoare de la primirea cererii dvs. de credit ipotecar. Acest document cheie prezintă costurile de închidere estimate și alte detalii despre împrumuturi. În timp ce aceste cifre ar putea fluctua până la ziua de închidere, nu ar trebui să existe surprize mari. Cu trei zile lucrătoare înainte de închiderea dvs., un creditor trebuie să vă ofere un formular de dezvăluire. Veți vedea o coloană care prezintă costurile de închidere estimate inițiale și costurile finale de închidere, împreună cu o altă coloană care indică diferența dacă creșterea costurilor. Dacă observați noi taxe care nu au fost la estimarea inițială a împrumutului sau observați că costurile dvs. de închidere sunt semnificativ mai mari, solicitați imediat clarificări cu creditorul și / sau agentul imobiliar.
De ce sunt necesare costurile de închidere?
Plătești deja o plată în avans, ca să nu mai vorbim de o depunere serioasă pentru a arăta o bună credință și o plată ipotecară considerabilă pentru viitorul prevăzut. De ce trebuie să plătiți și cheltuielile de închidere?
O tranzacție imobiliară este un proces oarecum complex, cu mulți jucători implicați și numeroase piese mobile. Unele state (și unele produse de împrumut) necesită anumite inspecții dincolo de inspecția de bază pe care o plătiți direct unui inspector de casă la alegere. Apoi există impozite pe proprietate și transfer, precum și acoperire de asigurare și diverse taxe suplimentare, abordate mai jos.
Tipuri de taxe cu costuri de închidere
Toate costurile de închidere vor fi detaliate pe estimarea împrumutului dvs. și dezvăluirea de închidere. Iată taxele standard pe care vă puteți aștepta să le vedeți:
Taxă de aplicare
- Taxa percepută de creditor pentru a vă procesa cererea de credit ipotecar. Cereți detaliilor creditorului înainte de a solicita o ipotecă.
Taxa avocatului
- Taxa percepută de un avocat imobiliar pentru pregătirea și revizuirea acordurilor și contractelor de cumpărare a locuinței. Nu toate statele necesită un avocat să se ocupe de o tranzacție imobiliară.
Taxa de închidere
- Cunoscută și sub denumirea de „taxă de plată”, aceasta este plătită părții care se ocupă de închidere: compania de titlu, compania de plată sau avocatul, în funcție de legea statului.
Taxa de curierat
- Dacă semnați documente pe hârtie, această taxă ajută la accelerarea transportului acestora. Dacă închiderea se face digital, este posibil să nu plătiți această taxă.
Taxa de raport de credit
- O taxă (de la 15 la 30 USD) de la un creditor pentru a-ți trage rapoartele de credit de la cele trei birouri principale de raportare. Unii creditori ar putea să nu perceapă această taxă, deoarece primesc o reducere de la agențiile raportoare.
Depozit escrow
- Unii creditori necesită să depuneți două luni din impozitul pe proprietate și plățile de asigurare ipotecară la închidere.
Premium de asigurare ipotecară FHA
- Împrumuturile FHA necesită o primă de asigurare ipotecară (UPMIP) de 1, 75% din valoarea creditului de bază care trebuie plătită la închidere (sau poate fi transferată în ipoteca dvs.). Există, de asemenea, o plată anuală MIP plătită lunar, care poate varia de la 0, 45% la 0, 85%, în funcție de termenul și suma de bază a împrumutului dumneavoastră.
Taxa de determinare și monitorizare a inundațiilor
- Taxa percepută unui inspector de inundații certificat pentru a stabili dacă proprietatea se află într-o zonă de inundații, care necesită asigurare de inundații (separată de polița de asigurare a proprietarului dvs. de locuință). O parte din taxă include observarea continuă pentru a monitoriza schimbările în starea inundațiilor proprietății.
Taxa de transfer a Asociației proprietarilor de case
- Dacă cumpărați un condominiu, o casă urbană sau o proprietate într-o dezvoltare planificată, trebuie să vă alăturați asociației de proprietari a acelei comunități. Aceasta este taxa de transfer care acoperă costurile schimbării dreptului de proprietate, cum ar fi documentele. Dacă vânzătorul sau cumpărătorul plătește taxa poate să fie sau nu în contract; ar trebui să verificați în avans. Vânzătorul ar trebui să furnizeze documentație care să indice sumele din taxele HOA și o copie a situațiilor financiare, a avizelor și a proceselor-verbale. Cereți să vedeți aceste documente, precum și statutele, legămintele, condițiile și restricțiile (sau CC & R) și regulile HOA înainte de a cumpăra proprietatea pentru a vă asigura că este în stare financiară bună și este un loc pe care doriți să îl trăiți.
Asigurarea proprietarului de locuințe
- De obicei, un creditor necesită plata anticipată a primei de asigurare din primul an la închidere.
Asigurarea titlului creditorului
- O taxă anticipată, unică, plătită companiei din domeniul titlului care protejează un creditor în cazul în care apare o dispută de proprietate sau un drept pe care nu l-a găsit în căutarea titlului.
Inspecția de vopsea pe bază de plumb
- Taxa plătită unui inspector certificat pentru a stabili dacă proprietatea are vopsea periculoasă pe bază de plumb.
puncte
- Punctele (sau „puncte de reducere”) se referă la o plată anticipată opțională către creditor pentru a reduce rata dobânzii la împrumutul dvs. și, prin aceasta, să vă micșoreze plata lunară. Un punct este egal cu 1% din valoarea împrumutului. Într-un mediu cu rată scăzută, acest lucru nu vă poate economisi mulți bani.
Titlul de asigurare al proprietarului
- Această politică vă protejează în cazul în care cineva vă contestă dreptul de proprietate asupra locuinței. De obicei este opțional, dar foarte recomandat de către experți legali.
Taxa de origine
- Această taxă acoperă costurile administrative ale creditorului pentru procesarea comisiei dvs. și este de obicei 1% din valoarea împrumutului. Unii creditori nu percep taxe de origine, dar, de obicei, percep o dobândă mai mare pentru a acoperi costurile.
Inspecția dăunătorilor
- O taxă care acoperă costurile unei inspecții dăunatoare profesionale pentru termitele, putregaiul uscat sau alte daune legate de dăunători. Unele state și unele împrumuturi asigurate de guvern necesită inspecția.
Taxe preplătite de dobândă zilnică
- O plată pentru a acoperi orice dobândă pentru ipoteca dvs. care va fi acumulată de la data închiderii până la data primei plăți ipotecare.
Asigurare ipotecară privată (PMI)
- Dacă plata dvs. anticipată este mai mică de 20%, creditorul dvs. ar putea necesita PMI. S-ar putea să vi se solicite să efectuați plata PMI în prima lună la închidere.
Taxa de evaluare a proprietății
- O taxă necesară plătită unei companii de evaluare a proprietăților profesionale pentru a evalua valoarea justă de piață a locuinței utilizată pentru a determina raportul dvs. împrumut-valoare (LTV).
Impozitul pe proprietate
- La închidere, așteptați-vă să plătiți toate impozitele pe proprietate care sunt datorate în termen de 60 de zile de la achiziția casei.
Ratează taxa de blocare
- O taxă percepută de creditor pentru că vă garantează o anumită rată a dobânzii pentru o perioadă limitată de timp, de obicei din momentul în care primiți o preaprobare până la închidere.
Aveți o rată ipotecară bună? Închide-l! vă oferă detaliile.
Taxa de înregistrare
- Taxa percepută de biroul dvs. local de înregistrare, de obicei oraș sau județ, pentru înregistrarea evidenței funciare publice.
Taxa de sondaj
- Taxa percepută de o companie de verificare pentru a verifica liniile de proprietate și gardurile partajate pentru a confirma limitele unei proprietăți.
Taxe de monitorizare fiscală și situație fiscală
- O taxă terță parte pentru a ține filele cu privire la plata impozitelor pe proprietatea dvs. și pentru a notifica creditorului dvs. orice problemă cu plata impozitelor pe proprietăți, cum ar fi plățile întârziate sau eșuate.
Taxa de căutare a titlului
- O taxă percepută de compania titulară pentru analizarea înregistrărilor de proprietate publică pentru eventualele discrepanțe de proprietate. Compania titulară caută înregistrări de faptă și se asigură că nu există dispute de proprietate sau titluri de plată restante pe proprietate.
Taxa de transfer
- O taxă percepută pentru a transfera titlul de la vânzător către cumpărător.
Taxa de subscriere
- Taxa percepută de creditor pentru subscrierea împrumutului. Înscrierea este procesul de cercetare pentru verificarea informațiilor dvs. financiare, venit, angajare și credit pentru aprobarea finală a împrumutului.
Taxa de finanțare pentru VA
- Dacă sunteți împrumutat din VA, această taxă, percepută ca procent din valoarea creditului, ajută la compensarea costurilor programului de împrumut pentru contribuabilii americani. Suma taxei de finanțare depinde de clasificarea serviciului militar și de suma împrumutului; taxa poate fi plătită la închiderea sau rularea în ipoteca dvs. Unii membri militari sunt scutiți de la plata taxei.
O altă taxă mare: comisioane imobiliare. Cumpărătorii nu plătesc însă această taxă; vânzătorii fac. De obicei, comisionul este de 5% până la 6% din prețul de achiziție al casei și este împărțit uniform între agentul vânzător și agentul cumpărătorului.
Cum se reduc costurile de închidere
S-ar putea simți că nu îți poți permite toate aceste taxe în plus față de plata în avans, cheltuielile de mutare și reparațiile la noua casă. Cu toate acestea, există modalități de negociere a acestor taxe.
- A face cumparaturi prin apropiere. Aceasta se aplică creditorilor și serviciilor terțe, cum ar fi polițele de asigurare ale proprietarului de casă și companiile de titlu. Mulți cumpărători de locuințe nu își dau seama că pot economisi bani importanți la costurile de închidere dacă compară taxe de la creditor la creditor. De asemenea, nu trebuie să folosiți compania de titlu, inspectorul de dăunători sau agentul de asigurări al proprietarului de casă pe care îl sugerează creditorul dumneavoastră. Faceți teme și puteți economisi niște bani serioși la aceste taxe. Programul de închidere la sfârșitul lunii. O dată de închidere aproape sau la sfârșitul lunii ajută la reducerea taxelor cu dobânzile preplătite zilnic. Un creditor poate rula acest scenariu pentru a vă da seama cât de mult puteți economisi. Apelați la vânzător pentru ajutor. S-ar putea să puteți obține un vânzător fie să scadă prețul de achiziție, fie să acopere o parte (sau toate - dacă sunteți cu adevărat norocos) din costurile de închidere. Acest lucru este mai probabil dacă vânzătorul este motivat și că locuința este pe piață mult timp cu puține oferte. Cu toate acestea, în multe piețe de locuințe fierbinți, condițiile favorizează vânzătorii, astfel încât să puteți beneficia de un avans sau de un „nu”, dacă solicitați ajutor vânzătorului. Nu doare să ceri. Comparați estimarea împrumutului și formularele de comunicare de închidere. Când obțineți estimarea inițială a împrumutului, revizuiți-o cu un pieptene cu dinți fine. Dacă nu sunteți sigur ce presupune o taxă sau de ce este taxată, cereți creditorului să clarifice. Împrumutatul care nu poate explica o taxă sau nu se împinge înapoi atunci când a fost solicitat trebuie să fie un steag roșu. De asemenea, dacă observați taxe noi sau observați creșteri notabile ale anumitor taxe de închidere, cereți creditorului să vă parcurgă detaliile. Nu este neobișnuit ca cheltuielile de închidere să fluctueze de la pre-aprobare la închidere, dar salturi mari sau adăugiri surprinzătoare ar putea avea impact asupra capacității tale de a închide. Negociază comisioane specifice împrumutului. Dacă bănuiești că un creditor adaugă taxe inutile, cunoscute sub denumirea de „comisioane neplăcute”, pe împrumutul tău, vorbește. Cereți creditorului să elimine sau să reducă taxele dacă observați duplicarea. Cumpărăturile de comparație pot fi aliatul dvs. în reducerea costurilor de închidere, precum și în găsirea unor termene și rate competitive. Feriți-vă în special de taxele excesive de procesare și documentare în următoarele domenii:
- cerere de comisioane de redactare a comisiei de blocare a procesului de procese feeloan
Linia de jos
Costurile de închidere sunt inevitabile atunci când cumpărați o casă. Dacă faceți pași proactivi pentru a face cumpărături și analizați îndeaproape estimarea împrumutului dvs. cu divulgarea închiderii, puteți economisi sume mari la aceste taxe. În timp ce începeți să economisiți pentru o plată anticipată, puneți deoparte și destui bani pentru costurile de închidere. Nu uitați că unele zone din țară au costuri de închidere mai mari decât altele. Mai presus de toate, fii cel mai bun avocat al tău. În timp ce faceți cumpărături, cereți creditorilor să contureze taxele pe care le percep și să încerce să le negocieze ori de câte ori este posibil.
(A se vedea, de asemenea: Ghidul ipotecar final, Cum pot fi aprobat în prealabil pentru un credit ipotecar ?, Cum să aleg cea mai bună ipotecă, 11 greșeli cumpărătorii de locuințe pentru prima dată ar trebui să evite, cât de mulți bani trebuie să scot ?, Ce este ipoteca? Asigurări și care sunt opțiunile mele? Cum să obțineți cea mai bună rată ipotecară și care sunt principalele tipuri de credite ipotecare? )
