Ce este investiția pentru locuințe accesibile?
Investitorii imobiliari de succes sunt mai mult decât simpli proprietari. Sunt manageri de afaceri pricepuți. Investitorii de proprietăți operează la fel ca administratorii de portofoliu și managerii de afaceri, care se concentrează pe maximizarea profiturilor, creând valoare pentru clienți. Acest articol discută investițiile pentru locuințe la prețuri accesibile ca strategie de afaceri și investiții Articolul în primul rând definește locuințe accesibile și privește trei grupuri demografice care reprezintă cea mai bună piață țintă. Apoi, articolul discută despre rentabilitatea și comercializarea locuințelor la prețuri accesibile, precum și finanțarea și implicațiile sociale ale investițiilor în locuințe accesibile.
Cheie de luat cu cheie
- Locuințele accesibile sunt incluse în porfoliile multor investitori de proprietăți, în mare parte datorită creditelor fiscale guvernamentale asociate. Investitorii de proprietate interesați de locuințe accesibile ar trebui să se asigure că o astfel de investiție este profitabilă și comercializabilă în zona lor. Investitorii ar trebui să calculeze costurile implicate în achiziționarea, renovarea și menținerea locuințelor la prețuri accesibile pentru a determina dacă este o propunere de investiții viabilă. De fapt, un investitor va avea cele mai bune proprietăți în zone dorite la prețuri bune pentru a asigura o cerere și rentabilitate adecvate.
Înțelegerea locuințelor accesibile
Conceptul din spatele locuințelor la prețuri accesibile este furnizarea de locuințe pentru membrii societății cu venituri limitate. Proprietarii de proprietăți primesc credite fiscale dacă folosesc un procent din proprietatea lor ca locuințe accesibile (de exemplu, atât de multe unități de închiriere dintr-o clădire). De asemenea, chiriașii primesc asistență din partea guvernului pentru a-și plăti chiria în fiecare lună. Patru grupuri de oameni au de obicei nevoie de locuințe accesibile.
Seniori și persoane cu dizabilități
Persoanele de 65 de ani sau mai mari și cele cu dizabilități sunt un procent semnificativ din populația SUA. Studiile arată că aceste numere cresc și vor atinge niveluri record în următorii 20-30 de ani. Oamenii din aceste grupuri au nevoie de locuințe apropiate de spațiile de cazare publice și modificate pentru a-i ajuta în viața de zi cu zi. Modificările includ rampe în loc de scări, băi cu scaune cu rotile accesibile, balustrade și dulapuri și dulapuri modificate.
Elevi
Numărul din ce în ce mai mare de studenți și universități non-tradiționale pentru adulți au crescut nevoia de locuințe în afara campusului. Studenții adulți cu familii au nevoie de locuințe private aproape de campus. Studenții internaționali au nevoie de locuințe disponibile pe tot parcursul anului, deoarece sunt mai puțin costisitoare și mai convenabile decât călătoriile internaționale frecvente în vacanțele și pauzele de vară.
Armata
Membrii serviciului militar au opțiuni de locuință la baza și în afara acesteia. Locuințele de bază necesită construcții, gestionarea proprietății și întreținerea terenului, în timp ce locuințele în afara bazei necesită asistență suplimentară pentru locații, construcții personalizate și finanțare pentru achiziții. Carcasa în afara bazei trebuie să fie aproape de bază și ușor de mutat în și din. Investitorii de locuințe militare ar trebui să fie familiarizați cu contractarea federală, precum și cu recomandările specifice pentru fiecare ramură de servicii.
Programe de reabilitare și reintrare
O secțiune a populației necesită locuințe tranzitorii. De exemplu, persoanele fără adăpost și familiile, persoanele dependente de recuperare și cele eliberate recent din instalațiile corecționale necesită locuințe la jumătatea drumului. Unii adulți și copii aflați în servicii de protecție de stat și programe de sănătate mintală necesită locuințe de grup și locuințe din cartier. Apartamentele și pensiunile ar trebui să fie suficient de mari pentru a oferi facilități și confidențialitate adecvate rezidenților, dar trebuie, de asemenea, să faciliteze nivelurile de securitate și accesibilitate adecvate pentru fiecare grup.
Cerințe pentru investiții pentru locuințe accesibile
Accesibilitatea este importantă pentru investitori, deoarece determină două lucruri cruciale: rentabilitatea și comercializarea. Programele de locuințe subvenționate, cum ar fi secțiunea 8, ajută familiile cu venituri mai mici să își permită chirie, plătind o parte din prețul de piață pentru unitățile de închiriere. Investitorii din locuințe accesibile ar trebui să cunoască venitul median al zonei lor pentru a determina ce tip de rentabilitate ar putea obține atunci când cumpără proprietăți și o folosesc pentru locuințe accesibile.
Mai multe surse pot ajuta un investitor să determine venitul mediu. Biroul de recensământ din SUA compune venituri medii pentru state, județe și orașe. Site-urile imobiliare oferă aceste informații pentru persoanele interesate să cumpere locuințe în anumite regiuni. În sfârșit, informațiile sunt disponibile și prin intermediul guvernelor locale și statelor, agențiilor de dezvoltare economică și autorităților pentru locuințe.
- Pentru o rentă accesibilă, calculați 30% din venitul median din zona dvs. Acesta este venitul brut preconizat pe unitatea de închiriere accesibilă. Pentru o proprietate de locuit la prețuri accesibile, calculați 35% din venitul median pentru principiul, dobânda, impozitul pe proprietate, asigurarea proprietarului de locuințe și taxele de asociere. Apoi, calculați prețul preconizat de vânzare deducând suma pentru impozite, asigurări și taxe pe baza tarifelor în curs pentru zonă. Utilizați diferența, principiul și dobânda pentru a determina prețul de achiziție pe baza ratelor dobânzii în curs pentru zona dvs. Un profesionist bancar sau ipotecar vă poate ajuta să determinați rapid aceste sume.
Rentabilitatea
Pentru a determina rentabilitatea potențială a unei investiții, estimați-vă cheltuielile de exploatare. Pentru unitățile de închiriere, începeți cu impozitele și asigurările pe care le plătiți ca proprietar. Includeți toate utilitățile, costurile de întreținere a clădirilor și terenurilor și costurile de transfer, cum ar fi inspecția, certificarea de ocupare, înregistrarea și alte taxe cerute de județul sau municipalitatea dumneavoastră.
Pentru unitățile de vânzare, determinați costurile dvs. de finanțare, costurile de închidere la achiziție și la momentul vânzării, costurile materiale și de muncă pentru construcție sau reabilitare și costurile de transfer.
Atât pentru unitățile de închiriere, cât și pentru cele de vânzare, determinați costurile de marketing și publicitate. Cel mai mare proiect va flop dacă nu puteți atrage chiriași sau cumpărători. Chiar și o strategie publicitară simplă și eficientă va costa atât bani, cât și timp. Luați în considerare costurile efectuării de afaceri care vă afectează linia de jos.
În continuare, determinați-vă veniturile. Pentru unitățile de închiriere, utilizați valoarea venitului brut preconizat pe unitatea accesibilă. Pentru unitățile de vânzare, utilizați prețul de achiziție stabilit mai sus. Utilizați formula standard:
Venit - cheltuieli = profit brut
Luați în considerare fluxul de numerar. Dacă plătiți utilități, unele programe permit plătirea de sume suplimentare de către autoritatea subvenționantă pentru a acoperi o parte din utilitățile chiriașilor. În cele din urmă, uită-te la situația ta de impozit pe venit. Amortizarea vă va afecta obligația fiscală și va avea efecte diferite asupra fluxului de numerar real sau a profitului net real.
vandabilitatea
Investitorul pentru locuințe la prețuri accesibile trebuie să localizeze și să modifice unitățile care respectă liniile directoare pentru subvențiile pentru închiriere disponibile prin intermediul autorităților locale pentru locuințe. Pentru vânzători, concentrați-vă pe minimizarea costurilor de construcție și reabilitare pentru unitățile care vor fi vândute pe piață.
- Începeți cu o logică simplă. Dacă nu este profitabil, nu este comercializabil. De asemenea, reversul este adevărat. Profitați de locuințele închise. Există multe case singure și de două până la patru familii care au fost abandonate din cauza excluderilor comerciale. Contactați agențiile locale de dezvoltare economică care achiziționează aceste unități sub costul pieței și vând sau contractează cu dezvoltatorii locali pentru reabilitare și revânzare. De asemenea, aflați lucrurile despre vânzările șerifilor din zona dvs. Verificați liniile directoare pentru fiecare județ pe care îl veți viza, deoarece orientările pot diferi între județele din aceeași regiune sau stat. Aceste unități sunt adesea achiziționate pe site nevăzute și pot reprezenta costuri semnificative de reabilitare și timpul necesar pentru revânzare. Colaborați cu un agent imobiliar și aflați despre piața locală de vânzare de către proprietar (FSBO). Puteți găsi oportunități pentru vânzări scurte, în cazul în care vânzătorul sau agentul de vânzare a luat aranjamente pentru o rambursare a creditului ipotecar redus pentru a facilita un preț redus pentru vânzarea rapidă. Este posibil ca aceste unități să fie cele mai puțin costisitoare pentru a fi reparate și revândute.
Investitorii de succes știu când și cum să se deplaseze pe piață. Nu uitați să efectuați o analiză de cumpărare-vânzare-reținere continuă pe unitățile de închiriere. Dacă costurile forței de muncă, materiale și finanțare sunt mari, este posibil ca acum să nu fie momentul să cumpărați mai multe proprietăți. Dacă există mai mulți chiriași pe piața dvs., acum este posibil să nu fie un moment profitabil pentru a comercializa unități de vânzare, chiar dacă ratele dobânzilor sunt mici. Dacă chiria pe piață și venitul median din zona dvs. sunt mari, acum poate fi cel mai profitabil moment pentru a păstra proprietatea pentru veniturile lunare din chirie pe care le poate genera.
Tratează-ți portofoliul imobiliar la fel ca portofoliul de pensionare cu un pic de pictură și accesorii.
finanţare
Cercetarea diverselor alternative de finanțare disponibile pentru investitori. Citiți site-uri web pentru Fannie Mae, Freddie Mac și HUD Multifamily Financing. Lucrează cu un bancher local și un broker comercial sau un consultant pentru ipotecile pentru identificarea programelor de creditare și găsirea de investitori privați. Alăturați-vă asociațiilor locale de constructor, remodelare și investitori imobiliari. Deveniți membru al camerei de comerț și afiliați-vă cu agențiile de dezvoltare economică. Folosiți aceste relații pentru a identifica parteneriate de finanțare și operare publică și privată.
Plan de acțiune
- Să fie informat. Aflați despre locuințe la prețuri accesibile în toată țara și în zona dvs. Faceți o piață pentru locuințe accesibile. Identificați o nișă din zona dvs. și completați-o. Creează parteneriate cu investitori similari și surse de finanțare. Deveniți un investitor profitabil. Funcționează atât ca manager de portofoliu, cât și ca manager de afaceri. Aplicați înțelepciune convențională pentru investiții și strategii de afaceri.
Considerații speciale pentru investiții în locuințe accesibile
Un investitor pentru locuințe accesibile trebuie să fie un proprietar, un investitor și un director de afaceri. Ca proprietar, încorporați elementul uman. Nu uitați că puteți crea o piață ajutând familiile și comunitatea. Ca investitor, creați un portofoliu de proprietăți imobiliare. Dețineți cele mai bune proprietăți, în cele mai dorite zone, la cele mai bune prețuri, care transformă cel mai mult profit.
Ca executiv de afaceri, creați un brand, generați bunăvoință și maximizați valoarea de piață a mărcii dvs. nu doar pe unități individuale. Nu uitați că activitățile dvs. creează și locuri de muncă și oportunități de angajare pentru lucrătorii în construcții și agenții de vânzări imobiliare. Activitățile dvs. de marketing și de gestionare a proprietăților ajută la atragerea lucrătorilor către forța de muncă din zonele în care se află unitățile dvs. Nu numai că puteți crea profituri personale, dar puteți crea, de asemenea, oportunități economice pentru oameni și comunități prin investiții la locuințe accesibile.
