O ipotecă asumabilă permite cumpărătorului unei proprietăți să-și asume ipoteca de la vânzătorul proprietății. Pot exista avantaje atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător, atașat de o ipotecă asumată. Totuși, totul depinde de cumpărătorul care are capacitatea de a-și asuma rata ipotecară asumată, care este adesea mai mică decât ratele existente pe piață. În plus, o ipotecă asumabilă ajută cumpărătorul să evite anumite costuri de decontare. În general, împrumuturile acordate în ultimii 20 de ani de credit ipotecar sunt rareori asumate cu excepția notabilă a creditelor VA și FHA.
Cumpărătorul nu este singura parte care beneficiază de o ipotecă asumabilă. Vânzătorul participă la arbitraj fie prin perceperea unui preț mai mare pentru proprietate, impunând cumpărătorului să plătească costurile de închidere pe care le poate suporta vânzătorul, fie solicită plata în numerar pentru jumătate din economiile cumpărătorului într-un interval de timp convenit.
De exemplu, dacă rata dobânzii curente este de 8%, rata ipotecară asumabilă este de 5%, iar cumpărătorul intenționează să locuiască în casă timp de cinci ani, vânzătorul ar putea cere jumătate din economiile preconizate de cele mai multe ori nedecontate pentru cei cinci ani perioadă. Într-un astfel de caz, ipoteca asumabilă poate avantaja vânzătorul chiar mai mult decât cumpărătorul!
Iată câteva dintre avantajele și dezavantajele ipotecilor asumate atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători.
avantaje
- Dacă rata dobânzii asumabile este mai mică decât ratele actuale ale pieței, cumpărătorul economisește imediat bani. Există, de asemenea, mai puține costuri de închidere asociate cu asumarea unei ipoteci. Acest lucru poate economisi bani atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. Dacă cumpărătorul câștigă o rată a dobânzii mai mică, vânzătorului îi va fi mai ușor să negocieze un preț mai aproape de piața corectă cerând preț. Vânzătorul poate beneficia, de asemenea, de utilizarea ipotecii asumabile ca strategie de marketing pentru a atrage cumpărători. Nu toate creditele ipotecare sunt asumabile, iar vânzătorul ar putea primi mâna superioară asupra concurenței de pe piață.
Dezavantaje
- Un cumpărător care își asumă o ipotecă poate solicita o sumă mare de numerar sau să ia o a doua ipotecă. Dacă locuința este evaluată la un preț mai mare decât ipoteca care rămâne pe locuință, cumpărătorul trebuie să compună diferența. O locuință ar putea fi pe piață pentru 350.000 de dolari, dar ipoteca care trebuie presupusă este de doar 200.000 de dolari. Cumpărătorul va trebui să contribuie cu 150.000 de dolari. O a doua ipotecă este problematică, deoarece există doi creditori ipotecari implicați și detaliile contractuale sunt complexe în cazurile în care cumpărătorul implicită. Mai mult, asumarea unui alt împrumut neagă beneficiile împrumutului asumabil.
În cele din urmă, împrumuturile VA și FHA pot fi asumate cu condiția ca cumpărătorul să primească aprobarea creditului de la creditorul ipotecar. Această situație nu este pusă asupra creditorului, care este de acord cu faptul că împrumutul poate fi asumat, ci, mai degrabă, este o modalitate pentru creditor să stabilească dacă cumpărătorul este demn de credit. În astfel de cazuri, vânzătorul nu va primi niciunul dintre profiturile arbitrajului, dar cumpărătorul trebuie să plătească taxe suplimentare către VA sau FHA.
