Care sunt 5 greșeli care pot face ca casa să râvnească un flop?
Pare atât de ușor! Cumpărați o casă, faceți câteva remedii cosmetice, puneți-o înapoi pe piață și obțineți un profit uriaș. În orice moment dat, o jumătate de duzină de emisiuni din emisiuni televizate arată investitori bine arătați, care fac ca procesul să pară rapid, distractiv și profitabil.
Și o mulțime de case devin răsucite. Soluțiile de date ATTOM raportează că peste 200.000 de locuințe din Statele Unite au fost cumpărate și revândute cu aceeași perioadă de 12 luni din 2017. Aceasta este puțin sub 6% din toate casele unifamiliale și condominiile vândute în acel an.
Și totuși, drumul către bogățiile imobiliare nu se referă la apelurile de reducere și la semnele „vândute”. Mult prea mulți moguli imobiliari vor fi trecuți cu vederea elementele de bază și ajung să nu reușească. Care sunt cele cinci mari greșeli pe care le-ar face flippers-ul? Și cum le evitați?
Primul, cel mai bun sfat este să vă limitați riscul financiar și să vă maximizați potențialul de returnare. Pur și simplu, nu plătiți prea mult pentru o casă (știind ce merită) și asigurați-vă că știți cât costă reparațiile sau actualizările necesare înainte de a cumpăra. Având aceste informații, puteți calcula apoi un preț ideal de achiziție.
Cheie de luat cu cheie
- Flipping cases este o afacere ca oricare alta, prin faptul că necesită cunoștințe, planificare și experimentat pentru a avea succes. Un tip comun de greșeli pe care investitorii imobiliari îl fac este subestimarea timpului sau a banilor pe care proiectul le va solicita. abilități și cunoștințe. Răbdarea și judecata sunt deosebit de importante într-o afacere bazată pe calendar, cum ar fi investițiile imobiliare.
Regula de 70% prevede că un investitor nu ar trebui să plătească cel mult 70% din ARV (valoarea post-reparație) a unei proprietăți minus reparațiile necesare. ARV este ceea ce merită o casă după ce este reparată complet.
Iată un exemplu: Dacă ARV-ul unei case este de 150.000 USD și are nevoie de reparații de 25.000 USD, atunci regula de 70% înseamnă că un investitor nu ar trebui să plătească cel mult 80.000 USD pentru locuință. 150.000 $ 0.70 = 105.000 $ - 25.000 $ = 80.000 $.
Ca orice altă firmă mică, efortul va necesita timp și bani, planificare și răbdare, îndemânare și efort. Probabil că va fi mai greu și mai scump decât v-ați imaginat vreodată. Și chiar dacă obțineți toate detaliile corecte, schimbarea condițiilor de piață ar putea însemna că fiecare presupunere pe care ați făcut-o la început va fi nulă până la sfârșit. Luați-l ușor la pericol: Dacă sunteți doar în căutarea de a vă îmbogăți repede prin întoarcerea unei case, ați putea ajunge în săracul.
Top 5 must-haves pentru casele flipping
Înțelegerea a 5 greșeli care pot face ca casa să răstoarne un flop
Flipping (numit și investiție en-real de bunuri imobiliare) este un tip de strategie de investiții imobiliare în care un investitor achiziționează o proprietate nu pe care să o folosească, dar cu intenția de a o vinde pentru un profit.
Acest profit este obișnuit obținut din aprecierea prețurilor care rezultă dintr-o piață imobiliară fierbinte în care prețurile cresc rapid sau din îmbunătățiri de capital realizate în proprietate - sau din ambele. De exemplu, un investitor ar putea achiziționa un dispozitiv de fixare într-un cartier „fierbinte”, să facă renovări substanțiale, apoi să-l ofere la un preț care să reflecte aspectul și facilitățile sale noi.
Investitorii care flipă proprietăți se concentrează pe achiziția și revânzarea ulterioară a unei proprietăți sau a unui grup de proprietăți. Mulți investitori încearcă să genereze un flux constant de venituri prin implicarea în fluxuri frecvente.
Deci, cum aruncați o clădire sau o casă? În termeni simpli, doriți să cumpărați prețuri scăzute și să vindeți mare (ca majoritatea celorlalte investiții). În loc să adopți o strategie de cumpărare și reținere, finalizați tranzacția cât mai repede posibil pentru a limita perioada de timp în care capitalul dvs. este în pericol. În general, accentul trebuie să se concentreze pe viteză și nu pe profit maxim. Asta pentru că în fiecare zi care trece vă costă mai mulți bani (ipotecă, utilități, impozite pe proprietate, asigurare și alte costuri asociate proprietății casei).
Acesta este planul general, deși vine cu mai multe capcane.
1. Nu sunt suficienți bani
Dablingul în imobiliare este scump. Prima cheltuială este costul de achiziție a proprietății. În timp ce cererile de finanțare reduse / fără bani abundă, găsirea acestor oferte de la un furnizor legitim este mai ușor spus decât făcut. De asemenea, dacă finanțați achiziția, plătiți dobânzi.
Deși dobânda pentru banii împrumutați este încă deductibilă din impozite chiar și după trecerea Legii privind tăierile și angajările fiscale, aceasta nu este o deducere de 100%. Fiecare dolar cheltuit pe dobândă se adaugă la suma necesară pentru a câștiga din vânzare doar pentru a se echilibra.
Și dacă utilizați o linie de credit ipotecară sau de capital propriu (HELOC) pentru a vă finanța achiziția de flip-house, numai dobânda este deductibilă. Principalul, taxele și porțiunile de asigurare ale plății dvs. nu sunt deductibile.
Cercetați-vă pe larg opțiunile de finanțare pentru a determina care tip de credit ipotecar se potrivește cel mai bine nevoilor dvs. și găsiți un creditor care oferă rate de dobândă scăzute. O modalitate ușoară de cercetare a costurilor de finanțare este folosirea unui calculator ipotecar, care vă permite să comparați ratele dobânzilor pe care le oferă diferitor creditori. Desigur, plata în numerar pentru proprietate elimină costul dobânzii, dar chiar și atunci există costuri de deținere a proprietății și costuri de oportunitate pentru a vă stabili numerarul.
Având în vedere că ratele dobânzilor au crescut din minimul lor de post-criză, obținerea unui profit este mai dură decât era până acum. De fapt, prima jumătate a anului 2018 a înregistrat o activitate de redresare lentă până aproape de patru ani scăzută, iar marjele de profit s-au micșorat până la cel mai mic randament mediu brut al investițiilor (ROI) de la sfârșitul anului 2014, potrivit datelor ATTOM. Asta nu înseamnă că nu există bani de făcut (ROI se afla la nord de 44%), dar înseamnă că este necesară îngrijirea. Profitul brut mediu pe un flip este de 65.520 USD, dar acesta este brut.
Costurile de renovare trebuie să fie luate în considerare. Dacă intenționați să reparați casa și să o vindeți cu profit, prețul de vânzare trebuie să depășească costul de achiziție combinat, costul de deținere a proprietății și costul renovărilor.
O bucătărie de 25.000 de dolari, o baie de 10.000 de dolari, 5.000 de dolari în impozite imobiliare, utilități și alte cheltuieli de transport reduc acest număr cu aproximativ două treimi. Aruncarea unei probleme structurale neașteptate cu proprietatea și un profit brut poate deveni o pierdere netă. Chiar dacă reușești să depășești aceste obstacole, nu uita de impozitele pe câștigurile de capital, care îți vor elimina profitul.
2. Nu este suficient timp
Renovarea și rambursarea caselor este o acțiune care necesită mult timp. Poate dura câteva luni pentru a găsi și a cumpăra proprietatea potrivită. Odată ce dețineți casa, va trebui să investiți timp pentru a o repara. Dacă aveți o slujbă de o zi, timpul petrecut în demolare și construcție se poate traduce în seri și weekenduri pierdute. Dacă plătiți pe altcineva pentru a face munca, veți mai petrece mai mult timp pe care vă așteptați să supervizați activitatea, iar costurile plății altora vă vor reduce profitul.
După ce lucrarea este finalizată, va trebui să planificați inspecțiile pentru a vă asigura că proprietatea respectă codurile de construcție aplicabile înainte de a le putea vinde. Dacă nu, va trebui să cheltuiți mai mult timp și bani pentru a-l aduce la egalitate. În continuare, poate fi o investiție destul de mare pentru a vinde proprietatea. Dacă vă arătați dvs. cumpărătorilor potențiali, puteți petrece mult timp făcând naveta către și de la proprietate și la întâlniri.
Merită asta? Pentru mulți oameni, ar putea avea mai mult sens să rămână cu un loc de muncă de zi, unde pot câștiga același fel de bani în câteva săptămâni sau luni printr-un salariu constant, fără niciun risc și un angajament de timp consecvent.
3. Nu abilități suficiente
Constructorii și profesioniștii calificați, cum ar fi tâmplarii și instalatorii, adesea flip casele ca un venit lateral pentru locurile de muncă obișnuite. Au cunoștințe, abilități și experiență pentru a găsi și repara o casă. Unele dintre ele au, de asemenea, locuri de muncă sindicale care asigură controale de șomaj toată iarna, în timp ce lucrează la proiectele lor.
Banii adevărați din flipping-ul casei provin din echitatea transpirației. Dacă sunteți la îndemână cu un ciocan, vă bucurați de așternut covor, puteți agăța gips-carton, acoperiți o casă și instalați o chiuvetă de bucătărie, aveți abilitățile de a răsfoi o casă.
Pe de altă parte, dacă nu cunoașteți o șurubelniță cu cap Phillips de la o șurubelniță plană, va trebui să plătiți un profesionist pentru a face renovările și reparațiile. În consecință, șansele de a obține un profit substanțial pentru investiția dvs. sunt reduse.
4. Nu este suficientă cunoaștere
Pentru a avea succes, știi cum să alegi proprietatea potrivită, în locația potrivită, la prețul corect. Într-un cartier de 100.000 de case, te aștepți cu adevărat să cumperi la 60.000 de dolari și să vinzi la 200.000 de dolari? Piața este mult prea eficientă pentru ca aceasta să aibă loc în mod regulat.
Chiar dacă obțineți afacerea de-a lungul vieții, adăugați o casă în excludere pentru o melodie, spuneți - știind ce renovări trebuie să faceți și care să săriți este cheia. De asemenea, trebuie să înțelegeți legile fiscale aplicabile și legile privind zonarea și să știți când să vă reduceți pierderile și să ieșiți înainte ca proiectul dvs. să devină o groapă de bani.
Zillow, firma de listare a proprietăților imobiliare, face acum casele pe anumite piețe. Compania se așteaptă să cumpere și să revină proprietăți în termen de 90 de zile, iar acestea au datele și cunoștințele pentru a oferi operatorilor mom-and-pop concurență acerbă. Creditorii din liga mare au început, de asemenea, să caute profituri pe piața creditelor de tip flip, compania de investiții mondială KKR & Co. Inc. (cunoscută anterior ca Kohlberg Kravis Roberts & Co. și KKR & Co. LP) s-au alăturat altor firme de investiții private care caută o bucată din acțiune.
5. Nu este suficientă răbdare
Profesioniștii își fac timp și așteaptă proprietatea potrivită. Novicii se grăbesc să cumpere prima casă pe care o văd. Apoi angajează primul contractant care face o ofertă pentru a aborda lucrări pe care nu le pot face singure. Profesioniștii lucrează singuri sau se bazează pe o rețea de contractanți pregătiți, fiabili.
Novicii angajează un agent imobiliar pentru a ajuta la vânzarea casei. Profesioniștii se bazează pe eforturile „de vânzare de către proprietar” pentru a reduce costurile și a maximiza profiturile. Novicii se așteaptă să se grăbească prin proces, să bată pe o haină de vopsea și să câștige o avere. Profesioniștii înțeleg că cumpărarea și vânzarea de case necesită timp și că marjele de profit sunt uneori subțiri.
